Вопрос: Одна компания заключила договор аренды земли, принадлежащей субъекту РФ, для строительства спортивно-развлекательного комплекса на срок 10 лет. При этом в договоре аренды имелась запись о том, что "арендатору запрещается передавать третьим лицам право аренды земельного участка без согласия арендодателя". Однако в настоящее время у арендатора отсутствуют необходимые денежные средства, поэтому он и решил передать право аренды земельного участка на оставшийся срок нашей фирме, которая может выполнить условия договора аренды земельного участка. Обязана ли наша фирма получить согласие органа, выступающего в качестве арендодателя? ("эж-ЮРИСТ", N 35, август 2003 г.)

Одна компания-арендатор заключила договор аренды земли, принадлежащей субъекту РФ, для строительства спортивно-развлекательного комплекса на срок 10 лет. При этом в договоре аренды имелась запись о том, что "арендатору запрещается передавать третьим лицам право аренды земельного участка без согласия арендодателя". Однако в настоящее время у арендатора отсутствуют необходимые денежные средства, поэтому он и решил передать право аренды земельного участка на оставшийся срок (свыше 5 лет) нашей фирме, которая может выполнить условия договора аренды земельного участка, содержащего нормы о строительстве спортивно-развлекательного комплекса. В связи с чем возникает вопрос: обязана ли наша фирма получить согласие органа, выступающего в качестве арендодателя (данное лицо уполномочено выступать собственником в качестве арендодателя при аренде земельных участков в городе)?

Отвечая на вопрос, проанализируем соответствующие нормы Земельного кодекса (далее - ЗК РФ).

Согласно п.9 ст.22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды передавать третьему лицу свои права и обязанности по этому договору, в том числе указанные в п.4 и 5 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. При этом п.4 ст.22 ЗК РФ на суть вашего вопроса не влияет.

Что касается п.5 данной статьи Кодекса, то он сформулирован так: "Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется".

В данном случае может вызвать сомнение запись в п.5 ст.22 ЗК РФ относительно согласия собственника, необходимость получения которого может быть предусмотрена договором аренды земельного участка.

Но при этом надо учитывать, что п.9 ст.22 ЗК РФ упоминает лишь о правах, перечисленных в п.5 упомянутой статьи Кодекса. В частности, о праве по передаче земельного участка в залог, по внесению права аренды в качестве вклада в уставный капитал и т. д.

Законодатель в п.9 ст.22 ЗК РФ лишь обращает внимание на перечень прав, указанных в п.5 названной статьи, но ничего не говорит о применении правил, содержащихся в данном пункте, в том числе касающихся согласия собственника. Таким образом, делается вывод о том, что ваша фирма вправе получить права аренды земельного участка (который относится к государственной/муниципальной собственности) без согласия собственника земли, направив ему соответствующее уведомление. Запись в договоре аренды в вашем случае (о запрещении передачи прав аренды третьим лицам) является ничтожной (ст.168 ГК РФ).

Г. Лобанов,

советник председателя

Международного фонда "Помоги себе сам"

28 августа 2003 г.

"эж-ЮРИСТ", N 35, август 2003 г.