Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 декабря 2019 г. N Ф08-10431/19 по делу N А63-4719/2019

г. Краснодар

04 декабря 2019 г.

Дело N А63-4719/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Соловьева Е.Г. в отсутствие в судебном заседании представителей заявителя - администрации Курского муниципального района Ставропольского края (ОГРН 1042600393516), органа, осуществляющего публичные полномочия, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, (ОГРН 1042600339737), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - главы крестьянского фермерского хозяйства Магомедова Магомеда Бадаевича (ОГРН 309264104300029), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.07.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2019 по делу N А63-4719/2019, установил следующее.

Администрация Курского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление Росреестра) о признании незаконным изложенного в письме от 21.05.2019 N 26/999/001/2019-132267 решения об отказе в государственной регистрации договора от 08.11.2017 N 69-17 аренды земельного участка площадью 92 000 кв. м с кадастровым номером 26:36:051305:9, расположенного по адресу (местоположение): Ставропольский край, Курский район, село Полтавское, в 11 300 м на восток от поселка Ага-Батыр, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для обеспечение сельскохозяйственного производства (далее - земельный участок), о понуждении к государственной регистрации договора аренды (с учетом изменения предмета заявления в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - Арбитражный процессуальный кодекс).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Магомедов М.Б. (далее - предприниматель, глава хозяйства).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 02.07.2019, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2019, заявление удовлетворено со следующей мотивировкой. Земельный участок находится на значительном удалении от ближайшего населенного пункта. Предпринимателю и участникам крестьянского фермерского хозяйства принадлежит на праве собственности находящийся на земельном участке жилой дом (литера Л) площадью 95,9 кв. м с пристройками (литеры а, и1, а2) жилой площадью 59,3 кв. м и кухней (литера К) с кадастровым номером 26:36:051309:5:10283/82:0000/А (далее - жилой дом), необходимый для проживания и обеспечения сельскохозяйственного производства. Жилой дом является единственным жильем семьи предпринимателя. Право собственности предпринимателя на жилой дом не оспорено. Предприниматель как собственник жилого дома имеет исключительное право на приобретение находящегося в публичной собственности земельного участка в аренду без проведения торгов. Необходимость в изменении режима жилого дома для реализации названного права отсутствует.

Управление Росреестра обжаловало решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.07.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2019 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Разрешенное использование земельного участка не соответствует правовому режиму расположенного на нем жилого дома.

Для регистрации договора аренды необходимо изменение этого режима или разрешенного использования земельного участка. На землях сельскохозяйственного назначения возможно строительство зданий, строений и сооружений, необходимых только для производства, хранения или переработки сельскохозяйственной продукции.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судом первой и апелляционной инстанций установлено, что решением Курского районного суда Ставропольского края от 26.11.2008 по делу N 2-496/2008 признано право собственности предпринимателя на жилой дом, расположенный на земельном участке. Судебный акт мотивирован приобретением жилого дома предпринимателем у товарищества с ограниченной ответственностью "Богатырь" по договору купли-продажи от 20.08.2001 по рыночной стоимости. Государственная регистрация перехода к предпринимателю права собственности на жилой дом не осуществлена в связи с открытием в отношении продавца решением Арбитражного суда Ставропольского края от 20.03.2001 по делу N А63-73/1997 конкурсного производства и его ликвидацией на основании определения Арбитражного суда Ставропольского края от 22.04.2004 по делу N А63-73/1997. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись от 19.12.2008 с номером регистрации 26-26-36/014/2008-423 о переходе к предпринимателю права собственности на жилой дом.

Администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили без проведения торгов договор от 14.10.2014 N 84-14 аренды земельного участка в целях сельскохозяйственного производства с 14.10.2014 по 14.10.2017. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись от 12.12.2014 с номером регистрации 26-0-1-113/2007/2014-134 о договоре аренды от 14.10.2014 N 84-14.

В связи с истечением срока договора аренды от 14.10.2014 N 84-14 администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор от 08.11.2017 N 69-17 аренды земельного участка с 08.11.2017 по 07.11.2027 с указанием его разрешенного использования для размещения зданий, строений, сооружений, предназначенных для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Земельный участок передан предпринимателю по акту приема-передачи от 08.11.2017.

Администрация обратилась в управление Росреестра с заявлением от 14.02.2018 о государственной регистрации договора аренды 08.11.2017 N 69-17. Управление Росреестра письмом от 22.02.2019 N 26/999/001/2019-132267 уведомило заявителя о приостановлении осуществления государственной регистрации договора аренды 08.11.2017 N 69-17 ввиду несоответствия указанного в нем разрешенного использования земельного участка правовому режиму расположенного на участке жилого дома и отсутствия подтверждения того, что весь земельный участок необходим для эксплуатации жилого дома. Заявителю предложено изменить либо назначение жилого дома, либо разрешенное использование земельного участка, а также документально подтвердить соблюдение принципа платности предоставления земельного участка.

Письмом от 21.05.2019 N 26/999/001/2019-132267 Управление Росреестра уведомило предпринимателя о принятом решении об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды 08.11.2017 N 69-17 по тем же основаниям.

Дополнительным соглашением от 30.07.2018 N 14-18 стороны изменили указанное в договоре аренды от 08.11.2017 N 69-17 разрешенное использование земельного участка на обеспечение сельскохозяйственного производства.

Основным видом деятельности предпринимателя (ОКВЭД) является животноводство (01.4), а дополнительными - выращивание зерновых культур (01.11.1), выращивание картофеля, столовых корнеплодных и клубнеплодных культур с высоким содержанием крахмала или инулина (01.11.2), разведение молочного крупного рогатого скота, производство сырого молока (01.41), разведение прочих пород крупного рогатого скота и буйволов (01.42), разведение овец и коз (01.45.1), торговля оптовая сельскохозяйственным сырьем и живыми животными (46.2), торговля оптовая зерном (46.21.11), торговля оптовая масличными семенами и маслосодержащими плодами (46.21.13).

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу. Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (статьи 65, 67, 69 Арбитражного процессуального кодекса). Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.12.2011 N 30-П применительно к институту преюдиции отметил, что преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности, а введение института преюдиции требует соблюдения баланса между общеобязательность и непротиворечивость судебных решений, с одной стороны, и независимость суда и состязательность судопроизводства - с другой. Пределы действия преюдициальности судебного решения объективно определяются тем, что установленные судом в рамках его предмета рассмотрения по делу факты в их правовой сущности могут иметь иное значение в качестве элемента предмета доказывания по другому делу.

Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, прекращения, в том числе ограничения права определенного лица на недвижимое имущество и обременения недвижимого имущества (пункт 3 статьи 1). Государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности аренда (пункт 6 статьи 1).

В Единый государственный реестр недвижимости органом регистрации прав в результате государственной регистрации вносятся, в том числе сведения о сделках, подлежащих такой регистрации (пункт 1 статьи 13). Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, иные документы (подпункты 2, 8, 9 пункта 2, подпункт 7 пункта 4 статьи 14). Государственная регистрация прав осуществляется по заявлению правообладателя объекта недвижимости при государственной регистрации договора, прекращения ограничения или обременения (подпункт 2, пункта 3 статьи 15). Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы представленных документов на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении (подпункт 3 пункта 1 статьи 29). Государственному регистратору императивно предписано приостановить осуществление государственной регистрации в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, (подпункты 3, 5 пункта 1 статьи 26) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации обременения объекта недвижимости, является ничтожной (подпункт 13 пункта 1 статьи 26). Неустранение названных причин должно повлечь отказ в осуществлении государственной регистрации права (статья 27).

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621). От такого договора, объектом аренды по которому является недвижимое имущество, стороны вправе отказаться, предупредив об этом другую сторону за три месяца (пункт 2 статьи 610).

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести его в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом.

По общему правилу, предусмотренному Земельным кодексом, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6).

Без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, в случае его предоставления арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка. При этом заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано до дня истечения срока действия ранее заключенного договора (подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6).

В соответствии со статьей 77 Земельного кодекса, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются, в том числе сельскохозяйственные угодья и земли, занятые зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций вправе были заключить о следующем. Предприниматель является субъектом права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов. Необходимость в изменении режима жилого дома и в обосновании площади земельного участка для реализации названного права отсутствует. Оснований для квалификации подписанного сторонами договора аренды от 08.11.2017 N 69-17 в качестве ничтожной сделки не имеется. Разрешенное использование земельного участка не противоречит назначению находящегося на нем жилого дома, специфика которого заключается в его использовании членами крестьянского (фермерского) хозяйства, в том числе в сельскохозяйственном производстве и в качестве единственного жилья.

Право собственности предпринимателя на жилой дом признано вступившим в законную силу решением Курского районного суда Ставропольского края от 26.11.2008 по делу N 2-496/2008, обязательным для всех органов.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами.

У суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия для такой переоценки доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Соответствие таких выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.07.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2019 по делу N А63-4719/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин Е.Г. Соловьев