Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2019 г. N 16АП-3305/19

г. Ессентуки

9 сентября 2019 г.

Дело N А63-4719/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 03.09.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 09.09.2019.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Цигельникова И.А., судей: Афанасьевой Л.В., Белова Д.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Денисовым В.О., при участии представителя Администрации Курского муниципального района Ставропольского края - Кобина В.Н. по доверенности от 10.01.2019 N 04-42/40 и главы крестьянского фермерского хозяйства Магомедова Магомеда Бадаевича, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.07.2019 по делу N А63-4719/2019 (судья Безлепко В.В.) по заявлению Администрации Курского муниципального района Ставропольского края (ОГРН 1042600393516, ст. Курская) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ОГРН 1042600339737, г. Ставрополь), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - глава крестьянского фермерского хозяйства Магомедов Магомед Бадаевич (ОГРН 309264104300029, п. Ага-Батыр), о признании незаконным отказа от 21.05.2019 N 26/999/001/2019-132267 в государственной регистрации договора аренды от 08.11.2017 N 69-17, об обязании зарегистрировать договор аренды от 08.11.2017 N 69-17 в отношении земельного участка КН/УН: 26:36:051305:9, по адресу: Ставропольский край, Курский район, село Полтавское, 11300 м по направлению на восток от ориентира поселок Ага-Батыр,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Курского муниципального района Ставропольского края (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Управление) о признании незаконным отказ в государственной регистрации от 21.05.2019 N 26/999/001/2019-132267 в отношении объекта земельный участок КН/УН: 26:36:051305:9, расположенного по адресу: Ставропольский край, Курский район, село Полтавское, 11300 м по направлению на восток от ориентира поселок Ага-Батыр, и обязать зарегистрировать договор аренды от 08.11.2017 N 69-17, заключенного Администрацией с индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства Магомедовым М.Б. (с учетом уточнений).

Определением суда от 22.03.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен глава крестьянского фермерского хозяйства Магомедов Магомед Бадаевич (далее - глава КФХ).

Решением суда от 02.07.2019 заявленные требования Управления удовлетворены. Признан незаконным отказ от 21.05.2019 N 26/999/001/2019-132267 в государственной регистрации договора аренды от 08.11.2017 N 69-17. Суд обязал Управление зарегистрировать договор аренды от 08.11.2017 N 69-17 в отношении земельного участка КН/УН: 26:36:051305:9, по адресу: Ставропольский край, Курский район, село Полтавское, 11300 м по направлению на восток от ориентира поселок Ага-Батыр.

Судебный акт мотивирован отсутствием правовых оснований для принятия Управлением оспариваемого отказа.

Не согласившись с решением суда, Управление обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте суда и Картотеке арбитражных дел (по веб-адресу: www.kad.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя Управления.

Представитель Администрации и глава КФХ в судебном заседании возразили по существу доводов Управления, изложенных в апелляционной жалобе, просят решение суда оставить без изменения.

Как следует из материалов дела, решением Курского районного суда Ставропольского края от 26.11.2008 по делу N 2-496/2008 установлено, что между Магомедовым М.Б. (покупатель) и ТОО "Богатырь" (продавец) 20.08.2001 заключен договор купли-продажи четырехкомнатного жилого дома литера Л с пристройками литеры а, и1, а2, общей площадью 95,9 кв. м, в том числе жилой площадью 59,3 кв.м с кухней литера К, кадастровый номер 26:36:051309:5:10283/82:0000/А, расположенные на земельном участке, местоположение которого установлено относительно ориентира кадастровый квартал 26:36:051309, расположенного в границах участка, адрес ориентира Курский район, поселок Ага-Батыр и указанным же решением признано право собственности на указанный жилой дом за Магомедовым М.Б., о чем регистрирующим органом в ЕГРН 19.12.2008 внесена запись о праве собственности N 26-26-36/014/2008-423.

Земельный участок площадью 92000 кв.м под объектом, расположенный по адресу: Ставропольский край, Курский район, село Полтавское, 11300 м по направлению на восток от ориентира поселок Ага-Батыр, поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 26:36:051305:9, с указанием категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: обеспечение сельскохозяйственного производства, код 1.18.

Между Администрацией (арендодатель) и главой КФХ (арендатор), 14.10.2014 заключен договор аренды земельного участка N 84-14, согласно пункту 1 которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду без проведения торгов земельный участок категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым номером 26:36:051305:9, местоположение: "Ставропольский край, Курский район, муниципальное образование Полтавского сельсовета, 11300 м по направлению на восток от ориентира поселок Ага-Батыр", площадью 92000 кв. м. В пункте 1.2 указано, что на земельном участке расположен, принадлежащий арендатору объект недвижимого имущества - жилой дом площадью 95,9 кв. м, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРП 19.12.2008, номер регистрации 26-26- 36/014/2008-423. Согласно пункту 2 указанного договора срок действия аренды земельного участка с 14.10.2014 по 14.10.2017. Размер и условия внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 4 договора от 14.10.2014 N 84-14. Указанный договор аренды зарегистрирован Управлением, о чем в ЕГРП внесена запись от 12.12.2014 N26-0-1-113/2007/2014-134.

Между Администрацией (арендодатель) и главой КФХ (арендатор), 08.11.2017 заключен договор аренды земельного участка N 69-17, согласно пункту 1 которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду без проведения торгов земельный участок категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым номером 26:36:051305:9, местоположение: "Ставропольский край, Курский район, муниципальное образование Полтавского сельсовета, 11300 м по направлению на восток от ориентира поселок Ага-Батыр", с видом разрешенного использования "для размещения зданий, строений, сооружений, предназначенных для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции", площадью 92000 кв. м. На земельном участке расположен, принадлежащий арендатору объект недвижимого имущества - жилой дом площадью 95,9 кв. м, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРП 19.12.2008, номер регистрации 26-26-36/014/2008-423. Согласно пункту 2 указанного договора срок действия аренды земельного участка с 08.11.2017 по 07.11.2027. Размер и условия внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 4 договора от 08.11.2017 N 69-17. Указанный в пункте 1 договора аренды земельный участок передан во владение Магомедова М.Б. по акту приема-передачи от 08.11.2017. Дополнительным соглашением от 30.07.2018 N 14-18 стороны внесли изменения в договора аренды от 08.11.2017 N 69-17, согласно которому изложили пункт 1 в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду без проведения торгов земельный участок категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым номером 26:36:051305:9, местоположение: "Ставропольский край, Курский район, муниципальное образование Полтавского сельсовета, 11300 м по направлению на восток от ориентира поселок Ага-Батыр", с видом разрешенного использования "обеспечение сельскохозяйственного производства", площадью 92000 кв. м (далее - земельный участок)".

Администрация обратилась в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды 08.11.2017 N 69-17.

Управление уведомлением от 22.02.2019 N 26/999/001/2019- 132267 осуществило приостановление государственной регистрации.

По мнению Управления, вид разрешенного использования земельного участка "обеспечение сельскохозяйственного производства, код 1.18" с кадастровым номером 26:36:051305:9, не соответствует правовому режиму расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером 26:36:051305:8. Администрацией не представлено подтверждение, что земельный участок общей площадью 92 000 кв.м необходим для эксплуатации жилого дома, общей площадью 95,9 кв.м. При заключении договора аренды нарушены основные принципы земельного законодательства согласно пункту 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации: платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации; деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Договор аренды 08.11.2017 N 69-17 подпадает под понятие "ничтожности" по российскому законодательству и не может являться основанием для осуществления государственной регистрации. Для устранения причин препятствующих проведению государственной регистрации ограничения (обременения) - аренды, в уведомлении от 22.02.2019 N 26/999/001/2019-132267 указано: решить вопрос об изменении назначения здания - жилого дома, либо установить вид разрешенного использования земельного участка соответствующего правовому режиму индивидуального жилого дома; предоставить документы, подтверждающие соблюдение принципа платности предоставления земельного участка, целевого использования земельного участка.

Считая, что основания для приостановления регистрации договора аренды 08.11.2017 N 69-17 отсутствуют, Администрация обратилась с заявлением в арбитражный суд. По мнению Администрации, земельный участок с кадастровым номером 26:36:051305:9 сформирован для необходимости обеспечения сельскохозяйственного производства на землях сельхозназначения (согласно графического учета земля относится к пастбищам) в целях организации фермерского хозяйства. Главе КФХ, при осуществлении им своей деятельности, необходимо проживать в жилом помещении. Администрация не может повлиять на решение собственника об изменении назначения принадлежащего ему имущества либо самостоятельно внести изменения. Договор аренды содержит условия внесения арендных платежей, что опровергает довод Управления о нарушении принципа платности использования земли.

После принятия судом заявления к производству, Управлением 21.05.2019 принят отказ в государственной регистрации договора аренды, выраженный в сообщении N 26/999/001/2019-132267. Указанный отказ от 21.05.2019 N 26/999/001/2019-132267 содержит основания, аналогичные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 22.02.2019 N 26/999/001/2019-132267.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования Администрации, исходил из отсутствия правовых оснований для отказа в регистрации договора аренды.

Согласно части 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации, земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество.

Из содержания пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение их в аренду у публичного собственника. Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду.

Частью 1 статьи 1 Федерального закона "О крестьянском "фермерском" хозяйстве" Крестьянское (фермерское) хозяйство (далее также - фермерское хозяйство) представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 05.07.2001 N 154-О указал, что государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Из материалов дела следует, что Магомедов М.Б. с 1988 года на земельном участке (кадастровый номер 26:36:051305:9, местоположение: "Ставропольский край, Курский район, муниципальное образование Полтавского сельсовета, 11300 м по направлению на восток от ориентира поселок Ага-Батыр") осуществляет сельскохозяйственную деятельность. С 2001 года является собственником жилого дома литера Л с пристройками литеры а, и1, а2, общей площадью 95,9 кв. м, в том числе жилой площадью 59,3 кв.м с кухней литера К, кадастровый номер 26:36:051309:5:10283/82:0000/А, осуществляет свою деятельность непосредственно на арендуемом земельном участке (животноводство, выращивание зерновых культур, выращивание картофеля, столовых корнеплодных и клубнеплодных культур с высоким содержанием крахмала или инулина, разведение молочного крупного рогатого скота, производство сырого молока, разведение прочих пород крупного рогатого скота и буйволов, разведение овец и коз, торговля оптовая сельскохозяйственным сырьем и живыми животными, торговля оптовая зерном, торговля оптовая масличными семенами и маслосодержащими плодами).

Согласно данным публичной кадастровой карты, земельный участок с кадастровым номером 26:36:051305:9 находится в значительном удалении от ближайшего населенного пункта с. Ага-Батыр (11300-м по направлению на восток от ориентира поселок Ага-Батыр), что служит основанием для вывода о необходимости обеспечения главе КФХ и его семье проживания в жилом помещении, обладающем признаками, установленными статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Решение Курского районного суда от 26.11.2008 по делу N 2-496/2008, на основании которого зарегистрировано право собственности Магомедова М.Б. на жилой дом, вступило в законную силу, никем не оспорено и исходя из общеправовых принципов исполнение вступившего в законную силу судебного акта обязательно для исполнения всеми органами государственной власти, органами местного самоуправления.

В рассматриваемом случае жилой дом используется для отдыха и проживания главы КФХ и его семьи в период осуществления им сельскохозяйственной деятельности на земельном участке (кадастровый номер 26:36:051305:9). Учитывая отдаленность земельного участка от близлежащих населенных пунктов (более 11 км), жилой дом является необходимым сооружением, в числе сооружений имеющих прямое отношение к сельскохозяйственной деятельности (ангары, кошары, склады, зернохранилище и т.д.), для обеспечения деятельности главы КФХ. Отсутствие у главы КФХ условий отдыха и проживания, с учетом отдаленности места осуществления деятельности до близлежащего населенного пункта, может являться препятствием для надлежащего использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования. Глава КФХ являясь собственником жилого дома на земельном участке, получает доходы в результате осуществления указанных видов фермерской деятельности, т.е. в сельскохозяйственной сфере на указанном земельном участке.

Материалами дела не подтверждено использование главой КФХ жилого дома иным образом.

Указанные обстоятельства обуславливают необходимость сохранения правового режима индивидуального жилого дома, являющегося единственным жильем главы КФХ.

Суд первой инстанции с учетом изложенных обстоятельств, а также принимая во внимание, что ранее Управлением производилась регистрация договора аренды спорного земельного участка, стороны при заключении нового договора исходили из фактически сложившихся арендных отношений, пришел к выводу о незаконности оспариваемого отказа Управления.

Апелляционным судом принимаются выводы суда первой инстанции об отсутствии в действующем законодательстве правового регулирования в отношении жилых домов фактически предназначенных для проживания главы КФХ, расположенных на землях сельхозяйственного назначения, где им осуществляется сельскохозяйственная деятельность.

Довод Управления о необходимости изменения вида правового режима жилого дома на заявленном земельном участке с кадастровым номером 26:36:051305:9 не принят судом первой инстанции. Жилье животновода (лиц, осуществляющих деятельность по сельскохозяйственному производству) может находиться на землях, предназначенных для сельскохозяйственного производства, поскольку такое жилье, в данном случае, является неотъемлемой частью обеспечения сельскохозяйственного производства. Иное означало бы возникновение препятствий для осуществления главой КФХ своей деятельности.

Довод Управления о нарушении принципа платности использования земли отклонен судом первой инстанции, поскольку сторонами договора аренды от 08.11.2017 N 69-17 и приложении N 1 согласован размер и условия внесения арендной платы.

Довод Управления о ничтожности договора аренды, несостоятелен. В пункте 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Доказательств нарушения прав публично - правового образования договором от 08.11.2017 N 69-17 в материалы дела не представлено.

Исходя из положений статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при проверке правомерности действий регистрационной службы по отказу в регистрации права суд первой инстанции установил, что Управление не доказало наличие законных оснований для отказа в государственной регистрации права собственности на заявленный объект. Указанные Управлением обстоятельства не являются основаниями для отказа в государственной регистрации договора аренды, предусмотренными Законом N 218-ФЗ. Администрацией к заявлению о регистрации договора аренды, приложены все необходимые для регистрационных действий документы. Отказ Управления не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права Администрации.

Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Решение принято с учетом доказательств, исследованных в ходе судебного разбирательства. Имеющие значение для дела обстоятельства выяснены полно и доказаны в судебном заседании.

Подателем апелляционной жалобы не приведены доводы, опровергающие решение суда, которое является законным и обоснованным.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции надлежит оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 266, 268, 271, 272, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.07.2019 по делу N А63-4719/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.А. Цигельников

Судьи

Л.В. Афанасьева Д.А. Белов