Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: что нового? (Комментарий к изменениям и дополнениям в ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", внесенным ФЗ от 09.06.03 N 69-ФЗ) (С. Рогоцкая, "Новая бухгалтерия", выпуск 3 (9), сентябрь 2003 г.)

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: что нового?
(Комментарий к изменениям и дополнениям в Федеральный закон
от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним", внесенным
Федеральным законом от 09.06.03 N 69-ФЗ)

   Порядок   регистрации   прав  на  недвижимое  имущество,  ограничений 

   (обременений) прав, сделок с объектами недвижимого имущества          

     Общие положения                                                     

     Предоставление информации о зарегистрированных правах               

     Регистрация ограничений (обременений) права                         

     Регистрация  прав  на  объекты  недвижимого имущества, возникших до 

     введения в действие Закона о регистрации                            

   Порядок ведения Единого государственного реестра прав                 

   Приостановление государственной регистрации прав                      

   Отказ   в     государственной   регистрации   прав    и   прекращение 

   государственной регистрации                                           

   Порядок  регистрации  прав  на  отдельные виды недвижимого имущества. 

   Земельные участки                                                     

   Предприятие как имущественный комплекс                                

Изменения, внесенные Федеральным законом от 09.06.03 N 69-ФЗ в Федеральный закон от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) вступают в силу 17 сентября 2003 г.

Общая процедура государственной регистрации прав осталась прежней. Она включает:

1) прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона о регистрации;

2) регистрацию таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

3) правовую экспертизу документов и проверку законности сделки;

4) проверку отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

5) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

6) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, являются Министерство юстиции РФ и его территориальные подразделения (далее - регистрирующий орган).

Порядок регистрации прав на недвижимое имущество, ограничений
(обременений) прав, сделок с объектами недвижимого имущества

Общие положения

Уточнен срок государственной регистрации при отчуждении объекта недвижимости и последующем переходе права на него.

Государственная регистрация договора об отчуждении и последующего перехода права на данный объект недвижимости при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации, проводится в месячный срок, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (п.3 ст.13 Закона о регистрации).

Отменен специальный порядок подачи заявлений о государственной регистрации сторонами договоров, не требующих нотариального удостоверения (п.1 ст.16 Закона о регистрации).

Для государственной регистрации права на вновь созданный объект недвижимости помимо документов, подтверждающих факт создания этого объекта, теперь необходимы документы, подтверждающие право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости (п.1 ст.25 Закона о регистрации).

Предоставление информации о зарегистрированных правах

По запросу правообладателя информация о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права, предоставляется регистрирующим органом в срок не позднее чем семь рабочих дней (п.4 ст.7 Закона о регистрации).

Расширен круг лиц, имеющих право на получение сведений о государственной регистрации прав.

Наряду с лицами, перечисленными в п.3 ст.7 Закона о регистрации, теперь информация о зарегистрированных правах предоставляется регистрирующим органом по запросам судебных приставов-исполнителей, имеющих в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями.

Сведения о правах наследодателя на объекты недвижимости теперь могут быть предоставлены не только самим наследникам, но и по запросу нотариуса в связи с открытием наследства.

Регистрация ограничений (обременений) права

В новой редакции Закона о регистрации уточнены и расширены положения, касающиеся порядка государственной регистрации ограничений (обременений) прав, к которым относятся сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а также арест недвижимого имущества.

Представление заявлений на государственную регистрацию ограничения прав, а также сделок, связанных с ограничением прав, осуществляется по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц с учетом особенностей, установленных соответствующими статьями Закона о регистрации (п.1 ст.16 Закона о регистрации).

Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости.

Уведомление правообладателя объекта недвижимости осуществляется регистрирующим органом в срок не более чем пять рабочих дней (п.2 ст.13 Закона о регистрации).

* * *

Органами, имеющими право накладывать арест на имущество, согласно положениям ГПК РФ, АПК РФ и Федерального закона от 21.07.97 N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" являются суд, арбитражный суд и судебные приставы-исполнители.

Государственная регистрация арестов недвижимого имущества проводится без оплаты. Копия решения (определения, постановления) о наложении ареста на недвижимое имущество является основанием для государственной регистрации ограничения права, которая проводится без заявления правообладателя.

Регистрирующий орган в срок не позднее чем пять рабочих дней обязан уведомить правообладателя о проведении государственной регистрации с указанием основания для регистрации ограничения права (п.3 ст.28 Закона о регистрации).

* * *

Согласно п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст.4 Закона о регистрации аренда относится к числу ограничений (обременений) прав.

Принципиально важным является уточнение положения ст.26 Закона о регистрации, в соответствии с которым государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Установленное ранее положение о том, что государственной регистрации подлежит право аренды, вносило неясность в соответствующие правоотношения. Фактически возникала обязанность регистрировать сначала договор, а затем - право аренды. Теперь такая проблема устранена.

* * *

В силу залога кредитор по обеспечиваемому залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя) (п.1 ст.334 ГК РФ).

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке (п.2 ст.334 ГК РФ). Залог возникает в силу договора, а также на основании закона.

Теперь государственная регистрация ипотеки может проводиться и на основании заявления залогодержателя (п.1 ст.29 Закона о регистрации).

В число оснований погашения регистрационной записи об ипотеке включено заявление законного владельца закладной, а также совместное заявление залогодателя и залогодержателя (в прежней редакции - заявление залогодержателя или заявление залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора) (п.4 ст.29 Закона о регистрации).

Регистрация прав на объекты недвижимого имущества,
возникших до введения в действие Закона о регистрации

Согласно п.1 ст.6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Закона (до 31 января 1998 г.), признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации.

Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Срок государственной регистрации - один месяц, а взимаемая плата составляет половину установленного субъектом Российской Федерации размера платы за регистрацию (п.2 ст.6 Закона о регистрации).

Государственная регистрация права на такой объект недвижимого имущества обязательна при государственной регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества, возникших после введения в действие Закона о регистрации.

Срок государственной регистрации в этом случае также составляет один месяц. При этом государственная регистрация производится без оплаты.

Порядок ведения Единого государственного реестра прав

Уполномоченным органом исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество является Министерство юстиции РФ, к числу правомочий которого отнесено и обеспечение создания и функционирования системы ведения Единого государственного реестра прав в электронном виде (ст.10 Закона о регистрации).

Пунктом 4 ст.12 Закона о регистрации введено положение, согласно которому порядок и сроки хранения указанного реестра, дел и книг учета, а также порядок их передачи на постоянное хранение в государственные архивы определяются Правительством РФ.

Уточнены сроки предоставления сведений из Единого реестра государственной регистрации прав.

Такие сведения предоставляются заявителю в течение пяти рабочих дней. Сведения о содержании правоустанавливающих документов, а также выписки со сведениями о переходе прав на объект недвижимости предоставляются в течение десяти рабочих дней (пункты 2, 3 ст.7 Закона о регистрации).

Разделы Единого государственного реестра прав, документы, хранящиеся в делах, и книги учета документов могут быть признаны вещественными доказательствами по уголовному делу. При этом допускается их выемка в порядке, установленном федеральным законом.

Внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав, не соответствующих правоустанавливающему документу, осуществляется в порядке, установленном ст.21 Закона о регистрации для исправления технических ошибок, допущенных при государственной регистрации прав (п.8 ст.12 Закона о регистрации).

Приостановление государственной регистрации прав

В новой редакции Закона о регистрации более полно изложены основания и порядок приостановления государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав теперь может быть приостановлена регистратором при возникновении сомнений не только в наличии оснований для регистрации, но и в подлинности представленных на регистрацию документов и достоверности указанных в них сведений.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена на срок не более чем месяц, не считая месячного срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации (пункты 1, 2 ст.19 Закона о регистрации).

Государственная регистрация прав может быть приостановлена на срок не более чем месяц на основании письменного заявления одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением.

Если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор обязан отказать сторонам договора в регистрации и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

В день принятия решения о приостановлении регистрации регистратор обязан в письменной форме уведомить стороны договора о приостановлении регистрации и об основаниях принятия такого решения (п.3 ст.19 Закона о регистрации).

В дополнение к имевшемуся ранее положению о приостановлении регистрации на основании определения или решения суда установлено, что регистрация сделки и (или) перехода права может быть приостановлена на основании решения (определения, постановления) суда о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества.

Государственная регистрация в этом случае приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.

О приостановлении регистрации прав делается соответствующая отметка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления регистрации регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях ее приостановления.

Отказ в государственной регистрации прав
и прекращение государственной регистрации

Новыми основаниями отказа в государственной регистрации прав являются:

- непредставление правообладателем заявления и иных необходимых документов на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества, возникших после введения в действие Закона о регистрации;

- непредставление документов, необходимых для государственной регистрации прав в соответствии с Законом о регистрации;

- наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (п.1 ст.20 Закона о регистрации).

В пункте 4 ст.20 Закона о регистрации введено понятие прекращения государственной регистрации прав.

Рассмотрение заявления о государственной регистрации права может быть прекращено на основании заявлений сторон договора с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права.

При отказе в государственной регистрации права плата, внесенная за государственную регистрацию права, не возвращается.

При прекращении государственной регистрации прав на основании соответствующих заявлений сторон договора возвращается половина суммы, внесенной в виде платы за государственную регистрацию прав (п.5 ст.20 Закона о регистрации).

Новым в п.2 ст.28 Закона о регистрации является положение о том, что наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимого имуществ при отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации в целом.

Порядок регистрации прав на отдельные виды
недвижимого имущества. Земельные участки

В Законе о регистрации предусмотрен кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости, под которым понимается описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

Статья 12 Закона о регистрации дополнена положением, касающимся идентификации земельного участка в Едином государственном реестре прав. Такая идентификация осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается Федеральной службой земельного кадастра России (Росземкадастр) и его территориальными органами.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является кадастровый план земельного участка (ранее - план земельного участка), удостоверенный Росземкадастром (его территориальным органом).

При наличии спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению Государственного земельного кадастра, и правообладателем уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав на основании вступившего в законную силу судебного акта (п.4 ст.18 Закона о регистрации).

Предприятие как имущественный комплекс

Согласно ст.132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Новым в правилах государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним (ст.22 Закона о регистрации) является положение о регистрации прав на предприятие в случае, если правообладатель зарегистрирован в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории иностранного государства либо если лицо, приобретающее в собственность предприятие, зарегистрировано (проживает) на территории иностранного государства.

В этих случаях государственная регистрация прав проводится по месту регистрации (проживания) участника сделки (стороны договора), зарегистрированного (проживающего) на территории Российской Федерации, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации.

С. Рогоцкая,

АКДИ "Экономика и жизнь"

"Новая бухгалтерия", выпуск 3 (9), сентябрь 2003 г.