Вопрос: В 1997 г. по доверенности была продана квартира, при этом на момент совершения сделки доверитель умер. После этой первой сделки прошло еще несколько сделок, после чего квартиру приобрел гражданин К. Через полгода после приобретения квартиры гражданину К. пришла повестка в суд, и только там он узнал о том, что первая сделка была совершена после смерти доверителя и что у доверителя есть наследник. Этот наследник претендует на квартиру. Кого защищает в данном случае постановление Конституционного Суда от 21.04.03 N 6-П: наследника или добросовестного приобретателя - гражданина К.? ("Новая бухгалтерия", выпуск 3 (9), сентябрь 2003 г.)

В 1997 г. по доверенности была продана квартира, при этом на момент совершения сделки доверитель умер. После этой первой сделки прошло еще несколько сделок, после чего квартиру приобрел гражданин К. Через полгода после приобретения квартиры гражданину К. пришла повестка в суд, и только там он узнал о том, что первая сделка была совершена после смерти доверителя и что у доверителя есть наследник. Этот наследник претендует на квартиру.

Кого защищает в данном случае постановление Конституционного Суда от 21.04.03 N 6-П: наследника или добросовестного приобретателя - гражданина К.?

Напомним, что в Конституционный Суд РФ с жалобой обратились граждане, которые, будучи добросовестными приобретателями, отстаивали свои права собственников на жилые помещения, приобретенные у лиц, которые не имели права их продавать. Не будем приводить аргументы и доводы Конституционного Суда (КС), высказанные им в Постановлении от 21.04.03 N 6-П, а скажем лишь, что КС РФ встал на защиту добросовестного приобретателя.

Постараемся кратко передать общий смысл Постановления N 6-П.

Основной вывод, сделанный КС РФ, заключается в следующем.

Если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст.302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск).

Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, то в удовлетворении исковых требований в порядке ст.167 ГК РФ должно быть отказано.

Применительно к рассматриваемой ситуации это означает следующее. Если наследник предъявит требование к гражданину К. о признании сделки недействительной на основании ст.167 ГК РФ и потребует передачи ему квартиры, то суд должен будет отказать наследнику в удовлетворении подобных требований, так как гражданин К. является добросовестным приобретателем.

С иском о признании сделки по продаже квартиры недействительной наследник может обратиться только к тому покупателю, который первым приобрел квартиру у лица, действовавшего по доверенности.

В. Мешалкин

1 сентября 2003 г.

"Новая бухгалтерия", выпуск 3 (9), сентябрь 2003 г.