Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 декабря 2019 г. N Ф08-10556/19 по делу N А32-28842/2018

г. Краснодар

24 декабря 2019 г.

Дело N А32-28842/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Соловьева Е.Г., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и ответчика - индивидуального предпринимателя Крицкого Сергея Николаевича (ИНН 232005107901, ОГРНИП 304232015300039), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2019 по делу N А32-28842/2018, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Крицкому Сергею Николаевичу (далее - предприниматель) с иском расторжении договора от 14.07.2010 N 4900005876 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302027:17 площадью 298 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Курортный проспект, 94 "а".

Иск мотивирован нарушением предпринимателем обязательства по внесению платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:17 по договору аренды от 14.07.2010 N 4900005876. Допущенные ответчиком нарушения договора являются существенными и влекут его расторжение в соответствии с положениями статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статей 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2019, в удовлетворении иска отказано.

Суды установили, что 14.07.2010 администрация и предприниматель на основании постановления главы города Сочи от 01.04.2002 N 212/1, постановления администрации от 13.04.2010 N 391 заключили договор N 4900005876 аренды земельного участка площадью 298 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302027:17 (в настоящее время кадастровый номер 23:49:0302027:1015). Участок, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Курортный проспект, д. 94 "а", предоставлен арендатору на срок до 01.01.2047. Участок занят объектом недвижимости (зданием ресторана "Катюша") и относится к категории земель населенных пунктов. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2018 по делу N А32-14731/2018 с предпринимателя в пользу администрации взыскано 189 562 рубля 36 копеек задолженности за период с 01.04.2015 по 30.09.2017, 64 173 рубля 65 копеек неустойки за период с 22.12.2016 по 24.10.2017 по договору аренды от 14.07.2010 N 4900005876. Ссылаясь на то, что предприниматель уклоняется от внесения арендной платы за пользование муниципальным земельным участком, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 450, 614, 619 Гражданского кодекса, нормами статей 22 и 46 Земельного кодекса. Учтены судами и разъяснения, содержащиеся в постановлениях Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11) и от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73). Судебные инстанции установили, что предприниматель по платежному поручению от 11.12.2018 N 42 погасил задолженность по арендной плате, взысканной в рамках дела N А32-14731/2018. По платежному поручению от 11.12.2018 N 43 предпринимателем оплачена неустойка, взысканная судом по делу N А32-14731/2018. Также предпринимателем платежным поручением от 08.02.2019 N 1 внесена арендная плата по договору за первый квартал 2019 года. Обстоятельства, приведенные администрацией в обоснование иска, не признаны судебными инстанциями существенными, влекущими необходимость расторжения договора аренды. В период рассмотрения спора до принятия судебного решения предприниматель вносил арендную плату. Погашение ответчиком задолженности, взысканной решением суда, а также внесение им арендной платы за первый квартал 2019 года свидетельствует о наличии заинтересованности предпринимателя (собственника недвижимого имущества) в сохранении арендных отношений. Суд апелляционной инстанции дополнительно отметил, что при наличии иных оснований для расторжения договора, администрация не лишена права обратиться в арбитражный суд за защитой своих прав и законных интересов.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить иск в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба повторяет доводы апелляционной жалобы и мотивирована следующим. Предприниматель существенно нарушил обязательство по внесению арендной платы во исполнение договора аренды. Согласно статье 619 Гражданского кодекса, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Право на расторжение договора аренды по инициативе арендодателя при возникновении задолженности (вне зависимости от ее последующего внесения) предусмотрено условиями договора аренды.

От предпринимателя отзыв на жалобу не поступил.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для ее удовлетворения.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 14.07.2010 администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) на основании постановления главы города Сочи от 01.04.2002 N 212/1, постановления администрации от 13.04.2010 N 391 заключили договор N 4900005876 аренды земельного участка площадью 298 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302027:17. Участок, в настоящее время имеющий кадастровый номер 23:49:0302027:1015, и расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Курортный проспект, д. 94 "а", предоставлен арендатору на срок до 01.01.2047. Земельный участок занят объектом недвижимости (зданием ресторана "Катюша") и относится к категории земель населенных пунктов.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2018 по делу N А32-14731/2018 частично удовлетворен иск администрации. С предпринимателя взыскано 189 562 рубля 36 копеек задолженности за период с 01.04.2015 по 30.09.2017, 64 173 рубля 65 копеек неустойки за период с 22.12.2016 по 24.10.2017 по договору аренды земельного участка от 14.07.2010 N 4900005876.

Ссылаясь на то, что предприниматель нарушает обязанность по внесению арендной платы за пользование муниципальным земельным участком, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора от 14.07.2010 N 4900005876.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем, пункт 23 постановления от 24.03.2005 N 11 содержит следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" указано следующее. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Судебная практика при разрешении подобных споров исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили следующее. Договор аренды от 14.07.2010 N 4900005876 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302027:17 (в настоящее время кадастровый номер участка 23:49:0302027:1015) заключен на срок до 01.01.2047 (то есть более 5 лет). Следовательно, расторжение такого договора по требованию арендодателя возможно только при наличии существенных нарушений его условий арендатором. Земельный участок занят объектом недвижимости (зданием ресторана "Катюша"). На момент рассмотрения спора долг по арендной плате и пене, взысканный в рамках дела N А32-14731/2018, погашен арендатором в полном объеме. Также платежным поручением от 08.02.2019 N 1 ответчик внес арендную плату по договору за первый квартал 2019 года. Обстоятельства, приведенные администрацией в обоснование иска, не признаны существенными, влекущими необходимость расторжения договора аренды, поскольку не носят неустранимого характера и не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора от 14.07.2010 N 4900005876. В период рассмотрения спора до принятия судебного решения предприниматель вносил арендную плату. Погашение ответчиком задолженности, взысканной решением суда, а также внесение им арендной платы за 1 квартал 2019 года свидетельствует о наличии заинтересованности предпринимателя (собственника недвижимого имущества) в сохранении арендных отношений. Исходя из приведенных норм (разъяснений) и установленных обстоятельств, судебные инстанции не усмотрели достаточных правовых оснований для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе администрация приводит доводы, свидетельствующие, по мнению заявителя, о наличии оснований для расторжения договора аренды от 14.07.2010 N 4900005876 в связи с допущенными предпринимателем существенными нарушениями его условий. Однако эти доводы являлись предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, поэтому они не принимаются судом округа. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил к отношениям сторон нормы права. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых администрацией судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2019 по делу N А32-28842/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Н.С. Мазурова Е.Г. Соловьев