Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 января 2020 г. N Ф08-9613/19 по делу N А63-2531/2019

г. Краснодар

10 января 2020 г.

Дело N А63-2531/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 09 января 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 января 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Авто Юнион Моторс" (ИНН 2632811310, ОГРН 1142651007190) - Тигранян Н.Т. (доверенность от 01.03.2019), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737) и третьего лица - администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авто Юнион Моторс" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.05.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2019 по делу N А63-2531/2019, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Авто Юнион Моторс" (далее - общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление Росреестра, регистрирующий орган) с заявлением, в котором просило:

- признать незаконным решение управления Росреестра от 21.12.2018 N 26/РКФ/18-66573 о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:8, принадлежащего обществу на праве собственности;

- обязать управление Росреестра произвести кадастровый учет изменений вида разрешенного использования земельного участка общей площадью 5242 кв. м с кадастровым номером 26:23:140125:8, находящегося у общества в собственности, с "строительство базы" на "магазины" (код вида 4.4) и объекты придорожного сервиса (код вида 4.9.1) на основании документов, представленных обществом с заявлением от 13.12.2018 N 26-0-1-149/3001/2018-4073.

Требования основаны на нормах Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ), положениях Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) и Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ). Заявление мотивировано тем, что решение управления Росреестра, оформленное уведомлением от 21.12.2018 N 26/РКФ/18-66573, о приостановлении кадастрового учета изменений вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:8 не только противоречит закону, но и нарушает права (интересы) общества как собственника данного объекта недвижимости.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.05.2019, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2019, в удовлетворении требований отказано.

Судебные инстанции установили, что 03.12.2018 общество обратилось в управление Росреестра с заявлением о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:8, адрес: Российская Федерация, Ставропольский край, Минераловодский городской округ, автодорога Р-217 "Кавказ", 347 км (запись в книге входящих документов N 26-0-1-149/3001/2018-4073) с приложениями (доверенность от 20.02.2017 N 2776274; заявление об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков; ответ управления архитектуры и градостроительства администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края от 01.02.2018 N 251 о предоставлении сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (далее - ИСОГД); ответ управления архитектуры и градостроительства администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края от 04.12.2018 N 3310 о рассмотрении обращения общества). Решением от 21.12.2018 управление Росреестра приостановило осуществление государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:8 на три месяца с даты принятия решения на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Закона N 221-ФЗ. Решение мотивировано отсутствием акта органа местного самоуправления об изменении вида разращенного использования для земельного участка категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения. Ссылаясь на незаконность данного решения, общество оспорило его в судебном порядке. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 4, 7, 8, 29, 32, 35 - 38, 72 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), статьи 37 Градостроительного кодекса, статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ). По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером 26:23:140125:8 относится к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения (далее - земли промышленности). Из представленной справки управления архитектуры и градостроительства администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края от 04.12.2018 N 3310 следует, что земельный участок с кадастровым номером 26:23:140125:8 расположен в территориальной зоне Т-1 "Объекты придорожного сервиса". Виды разрешенного использования "магазины" (код вида 4.4) и "объекты придорожного сервиса" (код вида 4.9.1) относятся к основным видам разрешенного использования для данной территориальной зоны. Сведения о категории земель и о разрешенном использовании земельного участка вносятся в ЕГРН в качестве дополнительных сведений. Внесение в ЕГРН таких сведений осуществляется в порядке межведомственного информационного взаимодействия либо в уведомительном порядке. Суды исходили из того, что в данном случае сведения об изменении вида разрешенного использовании земельного участка подлежат внесению в ЕГРН исключительно в порядке межведомственного взаимодействия. При этом соответствующие сведения вносятся регистрирующим органом только на основании принятого уполномоченным органом решения (акта) об изменении вида разрешенного использования. Такое решение в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:8 в управление Росреестра в порядке межведомственного взаимодействия не поступало. Ответы управления архитектуры и градостроительства администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края от 01.02.2018 N 251 о предоставлении сведений ИСОГД, от 04.12.2018 N 3310 о рассмотрении обращения, решениями (актами) об изменении вида разрешенного использования земельного участка не являются. Поскольку заявителем не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета изменений в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:8, регистрирующий орган обоснованно приостановил государственный кадастровый учет. Кроме того, в целях изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:8 необходимо изменить существующую категорию данного участка иную категорию - земли населенных пунктов. Земельный участок находится в границах территории муниципального образования Минераловодского городского округа Ставропольского края. Решением Совета депутатов Минераловодского городского округа Ставропольского края от 20.12.2017 N 500 утверждены Правила землепользования и застройки Минераловодского городского округа Ставропольского края (далее - Правила), которые действуют на всей территории муниципального образования, состоящей из земель населенных пунктов, прилегающих к ним земель общего пользования, рекреационных земель, земель для развития городского округа. Вместе с тем, положения данных Правил не затрагивают земельные участки, которые существовали до вступления их в силу, и виды разрешенного использования которых не соответствуют установленному Правилами градостроительному регламенту. Такие участки могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, установленными градостроительным регламентом. Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору. Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:8 установлен 30.12.2005, то есть до дня вступления в силу классификатора видов разрешенного использования земельных участков, а сам земельный участок как объект гражданских правоотношений существовал до вступления в силу Правил. Следовательно, положения Правил не затрагивают земельный участок с кадастровым номером 26:23:140125:8. Кроме того, данный участок относится к землям промышленности. Устанавливая деление земельных участков по категориям, законодатель определил особый правовой статус каждой из категорий по отношению к другим. Категория земель, к которой отнесен спорный участок, подразумевает наличие следующих особенностей: расположение земельного участка за границами населенного пункта; использование или предназначение для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач. Зонирование территорий земельным законодательством предусматривается для земель населенных пунктов. Для такой категории земель градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. При этом законодатель не установил аналогичные положения для земель промышленности. Градостроительные регламенты относятся к земельным участкам, расположенным в пределах границ территориальных зон, то есть к землям населенных пунктов, а не к землям промышленности. Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 26:23:140125:8 расположен в функциональной зоне транспорта Т-1 "Объекты придорожного сервиса". Вместе с тем, данная зона устанавливается для земель населенных пунктов. Спорный же участок имеет отличную от категории земель населенных пунктов категорию. Поэтому градостроительные регламенты, также как и Правила, установленные для земель населенных пунктов, не распространяются на участок с кадастровым номером 26:23:140125:8, который относится к землям промышленности. Следовательно, в целях изменения вида разрешенного использования земельного участка необходимо в установленном порядке привести в соответствие его категорию, то есть перевести принадлежащий обществу земельный участок в категорию земель населенных пунктов. С учетом изложенного, оспариваемое решение управления Росреестра признано судами соответствующим закону, а требования заявителя - не подлежащими удовлетворению.

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:8 и расположенного в границах данного участка объекта недвижимости по продаже и техническому обслуживанию транспортных средств (автосалона). Земельный участок расположен в границах территории муниципального образования - Минераловодского городского округа Ставропольского края, но за пределами границ населенных пунктов, входящих в состав названного округа. Решением Совета депутатов Минераловодского городского округа Ставропольского края от 15.12.2017 N 495 утвержден Генеральный план Минераловодского городского округа Ставропольского края (далее - Генеральный план). Решением Совета депутатов Минераловодского городского округа Ставропольского края от 20.12.2017 N 500 утверждены Правила, которые действуют на всей территории муниципального образования. При наличии утвержденных в установленном порядке Правил собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления. В этом случае решение органа местного самоуправления об изменении вида разрешенного использования земельного участка не требуется. В сведениях о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:8 достаточно внести указание на реквизиты решения от 20.12.2017 N 500 об утверждении Правил. Нормы градостроительного законодательства, Генеральный план и Правила позволяют обществу изменить вид разрешенного использования принадлежащего ему на праве собственности земельного участка самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления. Земельный участок с кадастровым номером 26:23:140125:8 отнесен к категории земель промышленности, а с учетом его территориального расположения - к землям транспорта, поскольку прилегает к автомобильной дороге общего пользования федерального значения. Особенности правового режима такого участка устанавливаются статьями 87 - 93 Земельного кодекса и учитываются при проведении зонирования территорий. Объекты придорожного сервиса могут располагаться также за пределами черты поселений - на землях промышленности. На карте градостроительного зонирования территории Минераловодского городского округа выделены виды территориальных зон в соответствии с перечнем территориальных зон. Согласно статье 51 Правил земельный участок с кадастровым номером 26:23:140125:8 расположен в территориальной зоне Т-1 "Объекты придорожного сервиса". Установленные Правилами градостроительные регламенты действуют на всей территории муниципального образования Минераловодский городской округ Ставропольского края и распространяются на земельный участок из категории земель промышленности, принадлежащий обществу. С 20.12.2017 часть 13 статьи 34 Закона N 171-ФЗ прекратила свое действие на территории Минераловодского городского округа, так как данная норма носит временный характер и не подлежит применению в случае принятия правил землепользования и застройки. При наличии утвержденных в установленном порядке Правил принятия решения об изменении вида разрешенного использования главой местной администрации не требуется. Право общества как собственника объекта недвижимости самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка следует из части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса и Правил. Общество неоднократно обращалось органы местного самоуправления с заявлениями об установлении (приведении в соответствие) вида разрешенного использования. Заявителю было разъяснено, что градостроительные регламенты Правил действуют в пределах территориальной зоны Т-1 "Объекты придорожного сервиса" и распространяются на земельный участок с кадастровым номером 26:23:140125:8. Суды в нарушение принципа состязательности, непосредственности, подменили собственную оценку доказательств оценкой управления Росреестра, проигнорировав доводы общества и администрации, а также представленные в дело доказательства. Судья первой инстанции допускал словами и действиями предубеждения и недостаточную объективность в отношении заявителя, обрывал представителя общества, не давал высказать свои доводы, выражать свое мнение по тому или иному поводу. Судья в повышенном тоне и в недопустимо назидательной форме обращался к представителю заявителя, тем самым проявлял неуважение в нарушение Кодекса судейской этики. Судом первой инстанции аудиозапись судебного заседания не велась в ходе каждого судебного заседания. Более того, запись велась частично (точнее - избирательно, включалась только в конце судебного процесса), и не фиксировала сведения о ходе судебного заседания.

Управление Росреестра в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Закон N 218-ФЗ прямо регулирует правила внесения сведений в ЕГРН в различных правовых порядках: в порядке межведомственного взаимодействия и в уведомительном порядке. Из содержания статей 35 - 38 главы 5 названного Закона следует, что сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка не подлежат внесению в ЕГРН в уведомительном порядке. Соответствующие сведения вносятся органом регистрации на основании принятого уполномоченным органом решения (акта) об изменении вида разрешенного использования. Поскольку заявителем не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета, регистрирующий орган принял решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:8. Обществом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку Правила утверждены 20.12.2017. Положения Правил не затрагивают земельные участки, которые существовали до вступления в силу и виды разрешенного использования которых не соответствуют установленному настоящими правилами градостроительному регламенту. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, установленными градостроительным регламентом (статья 21 Правил). При этом согласно части 11 статьи 34 Закона N 171-ФЗ разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору. По сведениям ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:8 установлен в 2005 году на основании акта органа местного самоуправления, то есть до введения в действие классификатора видов разрешенного использования земельных участков. Следовательно, Правила не затрагивают данный земельный участок. Совокупный анализ положений земельного и градостроительного законодательства позволяет сделать вывод о том, что градостроительные регламенты, также как и Правила, не распространяются на земельный участок с кадастровым номером 26:23:140125:8. В целях изменения вида разрешенного использования земельного участка необходимо также в установленном порядке привести в соответствие его категорию (из земель населенных пунктов в земли промышленности). Доводы жалобы позволяют сделать вывод о проявлении субъективного недоверия к суду и безосновательном обвинении в отсутствии беспристрастности судей. Из содержания протоколов судебных заседаний следует, что участвовавший в судебных заседаниях представитель заявителя - Тигранян Н.Т. отводы судьям Аксенову В.А., Белову Д.А., Афанасьевой Л.В., Цигельникову И.А. не заявляла. Доказательств, подтверждающих нарушение судьями требований Кодекса судейской этики и свидетельствующие о заинтересованности судей в исходе дела, заявитель не представил. Стиль оформления документов, по своей сути, направлен на умаление чести и достоинства как лиц, участвующих в деле, иных участников процесса, так и судей, осуществляющих правосудие на профессиональной основе.

От администрации отзыв на жалобу не поступил.

Общество в возражениях на отзыв управления Росреестра сослалось на нормы гражданского, земельного и градостроительного законодательства, разъяснения, приведенные в Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018 (далее - Обзор от 14.11.2018), положения Генерального плана и Правил. Заявитель полагает, что при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления. Магазины и объекты придорожного сервиса ("Автосалоны по продаже и техническому обслуживанию автомобилей") могут располагаться также на землях промышленности. Судом первой инстанции (судья Аксенов В.Л.) нарушен принцип состязательности (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс), а также нормы Кодекса судейской этики. В настоящее время Арбитражным судом Ставропольского края рассматривается несколько аналогичных дел по спорам с управлением Росреестра, заявленных юридическими лицами, входящими в группу автомобильных компаний "Альянс".

Управление Росреестра в дополнительном отзыве указало на неприменимость к рассматриваемому спору разъяснений, содержащихся в пункте 1 Обзора от 14.11.2018, основанных на положениях пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса, регулирующих правоотношения, объектами которых являются участки из земель населенных пунктов. Участок с кадастровым номером 26:23:140125:8 относится к землям промышленности, правоотношения по которому регулируются исключительно положениями статей 87, 90 Земельного кодекса. Перевод земель иных категорий в земли населенных пунктов осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном Земельным кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 06.10.2015 N 2318-О). Нарушение такого порядка является основанием для признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую (статья 8 Земельного кодекса). В случае необходимости установления или изменения видов разрешенного использования земельных участков решение о включении земельных участков в границы населенных пунктов принимается одновременно с решением об установлении или об изменении видов разрешенного использования включенных в границы населенных пунктов земельных участков (пункт 2 статьи 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации"; далее - Закон N 191-ФЗ). Исполнение регистрирующим органом обязательных требований федерального законодательства не может свидетельствовать о незаконности его решения (действий).

Общество в возражениях на дополнительный отзыв управления Росреестра указало на возможность применения к спорным отношениям разъяснений, приведенных в пункте 1 Обзора от 14.11.2018, которые следуют из положений Конституции Российской Федерации, совокупности норм гражданского, земельного и градостроительного законодательства, а также Закона N 218-ФЗ. Ссылка управления Росреестра на Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 06.10.2015 N 2318-О несостоятельна, поскольку данное определение не имеет никакого отношения к существу рассматриваемого спора. Регистрирующий орган незаконно возлагает на общество обязанность по изменению категории (переводу) земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:8 из земель промышленности в категорию земель населенных пунктов. Указанный участок расположен в границах территории муниципального образования - Минераловодского городского округа Ставропольского края, но за пределами границ населенных пунктов, входящих в состав названного округа. Заявитель полагает, что решение управления Росреестра неправомерно и нарушают его права (законные интересы) как собственника земельного участка, находящегося в частной собственности, обладающего правом самостоятельного выбора основных видов разрешенного использования такого участка. При этом изменения в сведения ЕГРН, которые просит внести общество (вид разрешенного использования - магазины и объекты придорожного сервиса), соответствуют фактическому использованию земельного участка, на котором расположен салон по продаже и техническому обслуживанию (ремонту) автомобилей.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили. От управления Росреестра поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы общества, отзыва управления Росреестра на жалобу, возражений общества на отзыв, дополнений управления Росреестра к отзыву и возражений общества на данное дополнение, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Как видно из материалов дела, общество по договору купли-продажи от 17.10.2015 N 1, заключенному по результатам проведения торгов (протокол от 07.10.2015 N 2422) приобрело у общества с ограниченной ответственностью "ЮМЕКС", признанного банкротом в рамках дела N А63-7449/2014 в собственность земельный участок и объект недвижимости, расположенные по адресу (местонахождению): Ставропольский край, Минераловодский район, 347-й км автомагистрали Кавказ (лот N 1). Земельный участок с кадастровым номером 26:23:140125:8 относится к категории земель промышленности и имеет вид разрешенного использования - под строительство базы. Приобретенная обществом недвижимость представляет собой 2-х этажное нежилое здание (литера Д) станции технического обслуживания общей площадью 1832,9 кв. м (т. 5, л. д. 74 - 79). Приобретенный обществом объект недвижимости в настоящее время используется для размещения салона по продаже и обслуживанию (ремонту) автомобилей.

Общество 03.12.2018 обратилось в управление Росреестра с заявлением о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:8, адрес: Российская Федерация, Ставропольский край, Минераловодский городской округ, автодорога Р-217 "Кавказ", 347 км (запись в книге входящих документов N 26-0-1-149/3001/2018-4073) с приложениями (доверенность от 20.02.2017 N 2776274; заявление об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков; ответ управления архитектуры и градостроительства администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края от 01.02.2018 N 251 о предоставлении сведений ИСОГД; ответ управления архитектуры и градостроительства администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края от 04.12.2018 N 3310 о рассмотрении обращения общества).

Решением от 21.12.2018 управление Росреестра приостановило осуществление государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:8 на три месяца (с даты его принятия) на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Закона N 221-ФЗ. Решение уполномоченного органа мотивировано отсутствием решения (акта) органа местного самоуправления об изменении вида разращенного использования земельного участка из категории земель промышленности.

Ссылаясь на незаконность данного решения, общество оспорило его в судебном порядке.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Основанием для признания незаконными решений, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности либо создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

В соответствии со статьей 70 Земельного кодекса государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Законом N 218-ФЗ.

Названный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно этому Закону, а также ведением ЕГРН и предоставлением предусмотренных данным Законом сведений, содержащихся в ЕГРН (часть 1 статьи 1).

ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим Законом сведений (часть 2 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

Государственным кадастровым учетом недвижимости признается внесение в ЕГРН сведений о земельных участках и иных объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных данным законом сведений об объектах недвижимости (часть 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в ЕГРН (кадастр недвижимости) в качестве дополнительных сведений (часть 5 статьи 8 Закона N 218-ФЗ).

В силу части 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в порядке, установленном Законом N 218-ФЗ.

Согласно положениям части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются перечисленные в ней, а также иные документы, предусмотренные федеральным законом.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для их осуществления, на предмет наличия или отсутствия установленных федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении.

Исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав содержится в статье 26 Закона N 218-ФЗ.

Судебные инстанции пришли к выводу о законности оспариваемого обществом решения управления Росреестра. Суды при разрешении спора исходили из того, что сведения об изменении вида разрешенного использовании земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:8 в данном случае подлежат внесению в ЕГРН исключительно в порядке межведомственного взаимодействия. При этом соответствующие сведения вносятся регистрирующим органом только на основании принятого уполномоченным органом решения (акта) об изменении вида разрешенного использования. Однако такое решение в отношении принадлежащего обществу земельного участка в управление Росреестра в порядке межведомственного взаимодействия не поступало. Действие Правил не затрагивает земельные участки, которые существовали до вступления их в силу, и виды разрешенного использования которых не соответствуют установленному Правилами градостроительному регламенту. Такие участки могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору. Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:8 установлен 30.12.2005, то есть до утверждения классификатора видов разрешенного использования земельных участков, а сам земельный участок как объект гражданских правоотношений существовал до вступления в силу Правил. Следовательно, положения Правил не затрагивают земельный участок с кадастровым номером 26:23:140125:8. Кроме того, данный участок относится к землям промышленности. Градостроительные регламенты относятся к земельным участкам, расположенным в пределах границ территориальных зон, то есть к землям населенных пунктов, а не к землям промышленности. Функциональная зона Т-1 "Объекты придорожного сервиса", в которой расположен земельный участок с кадастровым номером 26:23:140125:8, установлена для земель населенных пунктов. Поэтому градостроительные регламенты, также как и Правила, не распространяются на спорный участок, относящийся к землям промышленности. В целях изменения вида разрешенного использования земельного участка необходимо в установленном порядке привести в соответствие его категорию, то есть перевести принадлежащий обществу земельный участок в категорию земель населенных пунктов.

Вывод судов первой и апелляционной инстанций о соответствии закону оспариваемого обществом решения управления Росреестра ошибочен.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса).

Земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на ряд категорий, указанных в пункте 1 статьи 7 Земельного кодекса. Эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодекса, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно статье 30 Градостроительного кодекса границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами статей 34, 35 Градостроительного кодекса. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В силу норм статьи 36 Градостроительного кодекса правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства определяется градостроительными регламентами. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования. Градостроительные регламенты устанавливается с учетом, в том числе, фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны, а также функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований. Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки: в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия; в границах территорий общего пользования; предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами; предоставленные для добычи полезных ископаемых. Применительно к территориям исторических поселений, достопримечательных мест, землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зонам с особыми условиями использования территорий градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса).

В рамках основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, утвержденных в установленном порядке правилами землепользования и застройки, изменение одного вида использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. В случае расположения земельного участка на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, изменение одного вида разрешенного использования на другой вид такого использования осуществляется на основании решения, принимаемого в соответствии с федеральными законами (части 3, 5 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Материалы дела подтверждают, что общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:8 и расположенного в границах данного участка объекта недвижимости по продаже и техническому обслуживанию транспортных средств (автосалона). Указанный земельный участок расположен в границах территории муниципального образования - Минераловодского городского округа Ставропольского края, но за пределами границ населенных пунктов, входящих в состав названного округа.

Городской округ - один или несколько объединенных общей территорией населенных пунктов, не являющихся муниципальными образованиями, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления, которые могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. При этом не менее двух третей населения такого муниципального образования проживает в городах и (или) иных городских населенных пунктах (статья 2 Закона N 131-ФЗ).

Территорию городского округа составляют земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, земли рекреационного назначения, земли для развития городского округа. Границы городского округа устанавливаются с учетом необходимости создания условий для развития его социальной, транспортной и иной инфраструктуры, обеспечения органами местного самоуправления городского округа единства городского хозяйства (пункты 3.1, 15.1 статьи 11 Закона N 131-ФЗ).

К вопросам местного значения городского округа относится, в том числе, утверждение генеральных планов муниципального, городского округа и правил землепользования и застройки (пункт 26 статьи 16 Закона N 131-ФЗ).

Генеральный план городского округа является документом территориального планирования муниципального образования (пункт 3 части 1 статьи 18 Градостроительного кодекса).

Подготовка генерального плана городского округа осуществляется применительно ко всей его территории (часть 1 статьи 23 Градостроительного кодекса).

Градостроительное зонирование территорий муниципальных образований осуществляется в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов Документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки (пункты 6, 8 статьи 1 Градостроительного кодекса).

Правила землепользования и застройки разрабатываются, в том числе, в целях создания условий для устойчивого развития и планировки территорий муниципальных образований, а также обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства. Правила землепользования и застройки включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты (части 1, 2 статьи 30 Градостроительного кодекса).

Документ территориального планирования - Генеральный план Минераловодского городского округа Ставропольского края утвержден решением Совета депутатов Минераловодского городского округа Ставропольского края от 15.12.2017 N 495. Документ градостроительного зонирования - Правила, действующие на всей территории муниципального образования, утверждены решением Совета депутатов Минераловодского городского округа Ставропольского края от 20.12.2017 N 500. Из материалов дела следует и судами установлено, что принадлежащий обществу земельный участок с кадастровым номером 26:23:140125:8 расположен в функциональной зоне транспорта Т-1 "Объекты придорожного сервиса". В указанной зоне к основным видам использования земельных участков относятся, в частности, размещение капитальных объектов по продаже товаров (магазинов) площадью до 5 тыс. кв. м и объектов, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, а также иные объекты придорожного сервиса.

Таким образом, территория Минераловодского городского округа зонирована в порядке, установленном действующим градостроительным законодательством, а фактическое использование обществом принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:8 соответствует утвержденным в данном муниципальном образовании Правилам. При этом отнесение указанного участка к категории земель промышленности само по себе не означает, что на него не распространяется действие Правил (градостроительных регламентов), поскольку соответствующие ограничения (запреты) пунктами 4 - 6 статьи 36 Градостроительного кодекса установлены для иных категорий земель (земельных участков).

В пункте 1 Обзора от 14.11.2018 приведена следующая правовая позиция. При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.

С учетом положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации общество как собственник земельного участка может самостоятельно выбирать вид разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий.

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки принятия соответствующего решение органа местного самоуправления об изменении вида разрешенного использования не требуется (пункты 3, 5 части 1 статьи 4 Закона N 191-ФЗ).

Изменение сведений о разрешенном использовании в таком случае производится на основании заявления общества и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости. Материалы дела подтверждают, что выбранные заявителем виды разрешенного использования соответствуют видам разрешенного использования, установленным для территориальной зоны, в которой расположен принадлежащий обществу земельный участок с кадастровым номером 26:23:140125:8, а также фактическому использованию данного участка. Поэтому требование управления Росреестра о предоставлении решения (акта) уполномоченного органа (органа местного самоуправления) об изменении вида разрешенного использования является неправомерным.

Позиция регистрирующего органа (как и вывод судов) о невозможности изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:8, относящегося к землям промышленности, до перевода его в категорию земель населенных пунктов, несостоятельна. Ссылаясь на то, что градостроительные регламенты в составе Правил установлены для земель населенных пунктов, поэтому не распространяются на спорный участок, относящийся к землям промышленности, управление Росреестра не учитывает, что землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий (пункты 1, 2 статьи 83 Земельного кодекса).

Установлением или изменением границ населенных пунктов является утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования (подпункт 1 пункта 1 статьи 84 Земельного кодекса).

Как предусмотрено пунктом 3 части 3 и пунктом 7 части 7 статьи 23 Градостроительного кодекса, генеральный план содержит карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения, городского округа. Материалы по обоснованию генерального плана в текстовой форме содержат перечень земельных участков, которые включаются в границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, или исключаются из их границ, с указанием категорий земель, к которым планируется отнести эти земельные участки, и целей их планируемого использования.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

Таким образом, утверждение генерального плана городского округа, предусматривающего установление или изменение границ населенных пунктов, является, в свою очередь, решением о переводе земельных участков, относящихся к иным категориям земель, в категорию земель населенных пунктов. Факт нахождения земельного участка в границах населенного пункта, установленных или измененных в связи с утверждением генерального плана городского округа, определяется исходя из местоположения соответствующего земельного участка по отношению к местоположению границы населенного пункта, а также исходя из перечня земельных участков, предусмотренного пунктом 7 части 7 статьи 23 Градостроительного кодекса. В этом случае принятие уполномоченным органом решения о переводе земельного участка из одной категории в другую (о включении земельного участка в границы населенного пункта) не требуется.

Материалами дела подтверждено и управлением Росреестра не оспаривалось, что земельный участок с кадастровым номером 26:23:140125:8, принадлежащий обществу на праве собственности, расположен в границах территории муниципального образования - Минераловодского городского округа Ставропольского края, но за пределами границ населенных пунктов, входящих в состав названного городского округа. С учетом приведенных правовых норм, указанный земельный участок не может быть переведен из категории земель промышленности в земли населенных пунктов (ввиду отсутствия к этому законных оснований). Если же исходить из того (предположить), что участок с кадастровым номером 26:23:140125:8 может быть отнесен к категории земель населенных пунктов в силу фактического расположения его в границах Минераловодского городского округа Ставропольского края, то он уже должен стать частью указанной категории земель (после утверждения Генерального плана муниципального образования). При таком подходе к спорному участку также подлежат применению положения пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса, предусматривающие право собственников использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

С учетом изложенного, решение управления Росреестра от 21.12.2018 N 26/РКФ/18-66573 о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:8 является незаконным. Оспариваемое заявителем решение не только противоречит нормам градостроительного законодательства, но и нарушает права (интересы) общества как собственника данного объекта недвижимости, имеющего право самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка.

Основаниями для отмены судебных актов являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Кассационный суд вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но ими неправильно применена норма права либо законность решения, постановления повторно проверяется судом (пункт 2 части 1 статьи 287 Кодекса).

Суды первой и апелляционной инстанций установили фактические обстоятельства, имеющие значение для разрешения настоящего спора. Однако судебными инстанциями применены к отношениям сторон нормы Закона N 218-ФЗ, не подлежащие применению, а также не применены нормы градостроительного законодательства, подлежащие применению к спорным правоотношениям. Учитывая характер допущенных судебными инстанциями нарушений, окружной суд считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, отменить обжалуемые обществом судебные акты с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований. В связи с удовлетворением требований общества и исходя из положений части 3 статьи 288 Кодекса, приведенные в кассационной жалобе доводы о допущенных судом первой инстанции существенных нарушениях норм процессуального права, окружным судом не проверяются.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.05.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2019 по делу N А63-2531/2019 отменить, заявление общества с ограниченной ответственностью "Авто Юнион Моторс" удовлетворить.

Признать незаконным решение управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от 21.12.2018 N 26/РКФ/18-66573 о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:8.

Обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю произвести кадастровый учет изменений вида разрешенного использования земельного участка общей площадью 5242 кв. м с кадастровым номером 26:23:140125:8, находящегося в собственности общества с ограниченной ответственностью "Авто Юнион Моторс" с "строительство базы" на "магазины" (код вида 4.4) и объекты придорожного сервиса (код вида 4.9.1) на основании документов, представленных обществом с ограниченной ответственностью "Авто Юнион Моторс" с заявлением от 13.12.2018 N 26-0-1-149/3001/2018-4073.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова