Проблемные вопросы цессии (В. Фомичев, "эж-ЮРИСТ", N 37, сентябрь 2003 г.)

Проблемные вопросы цессии

В настоящее время строительство жилья с привлечением средств граждан и юридических лиц - один из самых не только распространенных, но и, пожалуй, проблемных видов деятельности. Проблемы возникают как на стадии заключения договора на участие в долевом строительстве, так и на стадии оформления документов права собственности на уже построенное жилье.

Попробуем разобраться в одном из спорных вопросах правоприменительной практики - цессии.

Довольно часто встречается ситуация, когда между генподрядчиком (заказчиком) и каким-либо юридическим лицом (дольщиком) заключается договор на участие в долевом строительстве одной или нескольких квартир в жилом доме. По договору подрядчик (заказчик) обязуется построить обусловленный жилой дом и передать конкретные квартиры дольщику, а дольщик обязуется оплатить и принять в соответствии с договором будущие квартиры. Часто юридические лица принимаются в долевое строительство на условиях оплаты своей части доли не деньгами, а различными строительными материалами, услугами и т.п., причем, как правило, не единовременно, а в течение определенного периода времени до завершения строительства.

На одном из этапов строительства первоначальный дольщик (юридическое лицо) уступает право требования гражданину по договору цессии, если, конечно, в договоре долевого участия нет прямого запрета на передачу своих прав третьим лицам. Гражданин вносит первоначальному дольщику стоимость еще не построенной квартиры и становится стороной в договоре на долевое участие в строительстве. И все было бы замечательно, но очень редко строительные организации укладываются в сроки ввода дома в эксплуатацию... Вот тут-то и начинается череда судебных исков и разбирательств.

Граждане, приобретшие право требования к подрядчику (заказчику) по договору цессии просят удовлетворить иски за просрочку исполнения обязательства и ненадлежащее качество работ с выплатой к тому же компенсации за нанесенный им моральный вред, основывая все свои требования на Законе "О защите прав потребителей".

Суд в большинстве случаях такие иски удовлетворяет, поддавшись на слезные объяснения истца, не вникая в возражения ответчика. А возражения могут заключаться в следующем.

Во-первых, первоначальный дольщик в указанном выше случае не может передать кому-либо свои права, не исполнив своих обязанностей по договору участия в долевом строительстве, так как уступка права требования означает безусловную замену кредитора новым кредитором (иначе получается накладка кредиторских требований, что дает основание для признания уступки права ничтожной). Во-вторых, даже если не принимать первый факт во внимание, ссылка истца-гражданина в обоснование своих требований на Закон "О защите прав потребителей" при ненадлежащем исполнении ответчиком своих обязанностей по договору нарушает нормы статьи 384 Гражданского кодекса, из которой следует, что "право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права". Из анализа данного положения напрашивается вывод, что если первоначальным кредитором было юридическое лицо, которое не вправе опираться на Закон "О защите прав потребителей", то и новый кредитор не может воспользоваться указанным Законом, даже если новый кредитор подпадает под определение "потребитель".

В. Фомичев,

главный юрисконсульт ООО"СФ Томскстрой"

"эж-ЮРИСТ", N 37, сентябрь 2003 г.