Проблемные вопросы цессии (В. Фомичев, "эж-ЮРИСТ", N 37, сентябрь 2003 г.)

Проблемные вопросы цессии

В настоящее время строительство жилья с привлечением средств граждан и юридических лиц - один из самых не только распространенных, но и, пожалуй, проблемных видов деятельности. Проблемы возникают как на стадии заключения договора на участие в долевом строительстве, так и на стадии оформления документов права собственности на уже построенное жилье.

Попробуем разобраться в одном из спорных вопросах правоприменительной практики - цессии.

Довольно часто встречается ситуация, когда между генподрядчиком (заказчиком) и каким-либо юридическим лицом (дольщиком) заключается договор на участие в долевом строительстве одной или нескольких квартир в жилом доме. По договору подрядчик (заказчик) обязуется построить обусловленный жилой дом и передать конкретные квартиры дольщику, а дольщик обязуется оплатить и принять в соответствии с договором будущие квартиры. Часто юридические лица принимаются в долевое строительство на условиях оплаты своей части доли не деньгами, а различными строительными материалами, услугами и т.п., причем, как правило, не единовременно, а в течение определенного периода времени до завершения строительства.

На одном из этапов строительства первоначальный дольщик (юридическое лицо) уступает право требования гражданину по договору цессии, если, конечно, в договоре долевого участия нет прямого запрета на передачу своих прав третьим лицам. Гражданин вносит первоначальному дольщику стоимость еще не построенной квартиры и становится стороной в договоре на долевое участие в строительстве. И все было бы замечательно, но очень редко строительные организации укладываются в сроки ввода дома в эксплуатацию... Вот тут-то и начинается череда судебных исков и разбирательств.

Граждане, приобретшие право требования к подрядчику (заказчику) по договору цессии просят удовлетворить иски за просрочку исполнения обязательства и ненадлежащее качество работ с выплатой к тому же компенсации за нанесенный им моральный вред, основывая все свои требования на Законе "О защите прав потребителей".

Суд в большинстве случаях такие иски удовлетворяет, поддавшись на слезные объяснения истца, не вникая в возражения ответчика. А возражения могут заключаться в следующем.

Во-первых, первоначальный дольщик в указанном выше случае не может передать кому-либо свои права, не исполнив своих обязанностей по договору участия в долевом строительстве