Прощай, земля (В. Можаровский, М. Попов, "эж-ЮРИСТ", N 38, август 2003 г.)

Прощай, земля

   Требования к выделу земельных участков в натуре                      

   Компенсация                                                          

   Никогда не поздно...                                                 

Приобретая акции акционерных обществ, образованных на базе бывших колхозов и совхозов, покупатель зачастую и не подозревает об опасности, которая его подстерегает. Если его главная цель - приобретение земли сельскохозяйственной организации, то она может быть и не достигнута, поскольку право на акции отнюдь не означает автоматического получения права на эти земли.

В начале 90-х годов XX века в процессе приватизации земель сельскохозяйственных предприятий земли передавались членам коллектива предприятия на праве общей ("коллективной") собственности. За каждым членом коллектива предприятия бесплатно закреплялась условно выделенная в гектарах земельная доля, размер которой устанавливался местной администрацией. Соответствующими свидетельствами удостоверялось право собственности члена коллектива, который вправе был распорядиться земельной долей, в том числе выделить ее в натуре. В то же время права на землю самих сельскохозяйственных предприятий не были четко установлены. Зачастую им также выдавались свидетельства на право общей собственности на земельный участок, а договоры между сельскохозяйственными предприятиями и членами их коллективов надлежащим образом не были оформлены.

В связи с принятием Федерального закона от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон) у собственников земельных долей появилась возможность выделить в их счет земельные участки и распорядиться ими по своему усмотрению.

Требования к выделу земельных участков в натуре

Требования к условиям и порядку выдела земельных участков в натуре, предусмотренные ст.13 Закона, можно условно разделить на две группы: требования к способу извещения остальных участников долевой собственности о намерении выделить земельный участок в натуре; требования к содержанию извещения остальных участников долевой собственности о намерении выделить земельный участок в натуре.

Закон предусматривает два способа извещения остальных участников долевой собственности о намерении выделить земельный участок в натуре:

а) извещение в письменной форме. Закон не устанавливает конкретного способа такого извещения, однако очевидно, что извещение должно быть направлено заказным письмом с уведомлением о вручении, вручено лично либо иначе с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование факта извещения и его вручение адресату;

б) опубликование сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

В случае если по состоянию на 10 июля 2003 г. (вступление в силу Федерального закона от 7 июля 2003 г. "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения") субъектом Российской Федерации соответствующий закон не принят, средством массовой информации, в котором предусмотрено опубликование сообщений о намерении выделить земельный участок в натуре, является источник официального опубликования нормативных правовых актов органов государственной власти субъекта Российской Федерации и/или органа местного самоуправления. При этом данное положение действует до вступления в силу закона субъекта Российской Федерации, регулирующего данный вопрос.

Например, в соответствии со ст.9 Закона Новгородской области от 11 марта 2003 г. "О мерах по реализации Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" на территории Новгородской области" сообщения и уведомления должны быть опубликованы в газете "Новгородские ведомости" и в печатных средствах массовой информации (городской и районной газетах), учредителем в которых выступает соответствующий орган местного самоуправления. Указанные сообщения и уведомления должны содержать информацию, предусмотренную формой извещения, утвержденной администрацией области.

Данная норма введена в целях предотвращения ситуации, при которой собственник доли лишен возможности воспользоваться одним из способов извещения остальных сособственников о намерении выделить земельный участок в натуре. Однако федеральный законодатель не учел, что, в субъектах Федерации, как правило, имеются несколько источников официального опубликования нормативных правовых актов.

Так, в соответствии с постановлением губернатора Московской области от 13 апреля 2001 г. N 98-ПГ нормативные правовые акты, принятые губернатором и правительством Московской области, предписано публиковать в Информационном вестнике правительства Московской области и газете "Ежедневные новости. Подмосковье". Тексты указанных нормативных правовых актов, опубликованные в этих изданиях, являются официальными.

В целях соблюдения прав и законных интересов сособственников необходимо опубликовать сообщение одновременно во всех источниках официального опубликования нормативных правовых актов субъектов Федерации. В противном случае сособственники будут вынуждены знакомиться со всеми источниками официального опубликования, что нельзя признать разумным.

Содержание самого извещения остальных участников долевой собственности о намерении выделить земельный участок в натуре должно отвечать требованиям Закона. Оно должно включать в себя указание предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка и размера компенсации.

Если законодательством субъекта РФ не предусмотрен особый порядок, то при указании в извещении предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка необходимо основываться на положениях Федерального закона от 2 января 2000 г. "О государственном земельном кадастре". К извещению следует прилагать план земельного участка с привязкой к местности (или кадастровый план), а также давать ссылку на кадастровый (условный) номер земельного участка в случае его наличия. На практике же в настоящее время встречаются случаи, когда в извещениях указывается номер поля севооборота, что недопустимо и недостаточно.

Кроме того, размеры и местоположение выделяемого земельного участка должны соответствовать иным требованиям, установленным Законом: не допускается выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель, устанавливаемого регионами в соответствии с требованиями законодательства о землеустройстве.

Следует учитывать, что эти требования не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыболовство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее чем минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов Федерации.

Компенсация

Выплата компенсации предусмотрена Законом в двух случаях:

- рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади, участник долевой собственности, осуществляющий выдел земельного участка, обязан выплатить компенсацию остальным участникам долевой собственности после выдела земельного участка;

- рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу площади ниже рыночной стоимости оставшегося после выделения земельного участка, соответствующая компенсация выплачивается участнику долевой собственности, осуществившему выдел земельного участка.

Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в его рыночной стоимости и оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу их площадей.

Таким образом, собственник перед направлением извещения иным сособственникам должен определить рыночную стоимость как выделяемого земельного участка, так и оставшегося земельного участка (т.е. всего земельного массива хозяйства), если она не определена ранее. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с п.1 ст.66 Земельного кодекса РФ и Федеральным законом от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Следует помнить, что оценка проводится за счет заказчика. При этом встречающиеся на практике абстрактные ссылки на определение размера компенсации в соответствии с "действующим законодательством" явно недостаточны.

Помимо соблюдения требований, содержащихся в Законе, следует учитывать также необходимость проведения значительных по объему землеустроительных работ, поскольку у инициатора выделения прекращается право на долю в "большом" земельном участке (первоначальном общем земельном массиве) и у него же возникает (единоличное) право частной собственности на выделенный (вновь сформированный) земельный участок. Одновременно у остающихся сособственников также прекращается право на первоначальный земельный массив и возникает право на меньший по площади (вновь сформированный) земельный массив.

Такие землеустроительные работы включают в себя, в частности, межевание, установление его границ на местности, изготовление межевого дела и т.д. Только после того как данные довольно затратные действия будут надлежащим образом осуществлены, возникнет юридическая возможность легитимно осуществить сделку с этим массивом - разделить его на части: на выделяемый земельный участок и на остающуюся часть первоначального земельного массива. Каждое из этих действий в свою очередь должно сопровождаться землеустроительными работами, кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на соответствующие части первоначального массива, государственной регистрацией прекращения прав и прекращением кадастровых учетных записей в отношении прекращающих свое существование земельных участков и т.д.

Существенное нарушение какого-либо из перечисленных выше этапов процесса выделения земельного участка в натуре может в результате привести к признанию сделки выделения земельного участка в натуре ничтожной или по меньшей мере оспоримой.

Никогда не поздно...

Существуют весьма эффективные досудебные и судебные меры противодействия незаконным попыткам выдела земельных участков в натуре. Они отличаются в зависимости от того, на каком этапе сособственник узнал о нарушении своих прав - до или после государственной регистрации права собственности на выделенный земельный участок, кроме того, имеет определенное правовое значение то, на территории какого субъекта Российской Федерации расположен земельный участок. Если участник долевой собственности узнал о нарушении своих прав до истечения месячного срока (например, извещением, не соответствующим описанным требованиям закона), предусмотренного п.2 ст.13 Закона, то он может попытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается Правительством РФ (пока не установлен). В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации рассматриваются в суде.

Если заинтересованный участник долевой собственности узнал о нарушении своих прав после истечения месячного срока, в частности, после государственной регистрации права собственности лица на земельный участок, он до истечения срока исковой давности вправе обратиться в суд. Несмотря на то что Закон вступил в силу и применяется немногим более 9 месяцев, а его июльские изменения - и того меньше, он изобилует недостатками юридической техники. Обширная практика его применения пока не сложилась, а субъекты Федерации не торопятся принимать свои законы в его развитие. Все это требует от участников долевой собственности и лиц, планирующих приобрести земельные доли или земельные участки, выделенные в их счет, максимальной осмотрительности. В противном случае поставленная цель - переход права собственности на имущество достигнута не будет.

В. Можаровский,

партнер юридической компании "Пепеляев,

Гольцблат и партнеры",

М. Попов,

старший юрист юридической компании "Пепеляев,

Гольцблат и партнеры".

"эж-ЮРИСТ", N 38, август 2003 г.