Приобретая акции акционерных обществ, образованных на базе бывших колхозов и совхозов, покупатель зачастую и не подозревает об опасности, которая его подстерегает. Если его главная цель - приобретение земли сельскохозяйственной организации, то она может быть и не достигнута, поскольку право на акции отнюдь не означает автоматического получения права на эти земли.
В начале 90-х годов XX века в процессе приватизации земель сельскохозяйственных предприятий земли передавались членам коллектива предприятия на праве общей ("коллективной") собственности. За каждым членом коллектива предприятия бесплатно закреплялась условно выделенная в гектарах земельная доля, размер которой устанавливался местной администрацией. Соответствующими свидетельствами удостоверялось право собственности члена коллектива, который вправе был распорядиться земельной долей, в том числе выделить ее в натуре. В то же время права на землю самих сельскохозяйственных предприятий не были четко установлены. Зачастую им также выдавались свидетельства на право общей собственности на земельный участок, а договоры между сельскохозяйственными предприятиями и членами их коллективов надлежащим образом не были оформлены.
Требования к выделу земельных участков в натуре
Требования к условиям и порядку выдела земельных участков в натуре, предусмотренные ст.13 Закона, можно условно разделить на две группы: требования к способу извещения остальных участников долевой собственности о намерении выделить земельный участок в натуре; требования к содержанию извещения остальных участников долевой собственности о намерении выделить земельный участок в натуре.
Закон предусматривает два способа извещения остальных участников долевой собственности о намерении выделить земельный участок в натуре:
а) извещение в письменной форме. Закон не устанавливает конкретного способа такого извещения, однако очевидно, что извещение должно быть направлено заказным письмом с уведомлением о вручении, вручено лично либо иначе с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование факта извещения и его вручение адресату;
б) опубликование сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.
В случае если по состоянию на 10 июля 2003 г. (вступление в силу Федерального закона от 7 июля 2003 г. "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения") субъектом Российской Федерации соответствующий закон не принят, средством массовой информации, в котором предусмотрено опубликование сообщений о намерении выделить земельный участок в натуре, является источник официального опубликования нормативных правовых актов органов государственной власти субъекта Российской Федерации и/или органа местного самоуправления. При этом данное положение действует до вступления в силу закона субъекта Российской Федерации, регулирующего данный вопрос.
Например, в соответствии со ст.9 Закона Новгородской области от 11 марта 2003 г. "О мерах по реализации Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" на территории Новгородской области" сообщения и уведомления должны быть опубликованы в газете "Новгородские ведомости" и в печатных средствах массовой информации (городской и районной газетах), учредителем в которых выступает соответствующий орган местного самоуправления. Указанные сообщения и уведомления должны содержать информацию, предусмотренную формой извещения, утвержденной администрацией области.
Данная норма введена в целях предотвращения ситуации, при которой собственник доли лишен возможности воспользоваться одним из способов извещения остальных сособственников о намерении выделить земельный участок в натуре. Однако федеральный законодатель не учел, что, в субъектах Федерации, как правило, имеются несколько источников официального опубликования нормативных правовых актов.
Так, в соответствии с постановлением губернатора Московской области от 13 апреля 2001 г. N 98-ПГ нормативные правовые акты, принятые губернатором и правительством Московской области, предписано публиковать в Информационном вестнике правительства Московской области и газете "Ежедневные новости. Подмосковье". Тексты указанных нормативных правовых актов, опубликованные в этих изданиях, являются официальными.
В целях соблюдения прав и законных интересов сособственников необходимо опубликовать сообщение одновременно во всех источниках официального опубликования нормативных правовых актов субъектов Федерации. В противном случае сособственники будут вынуждены знакомиться со всеми источниками официального опубликования, что нельзя признать разумным.
Содержание самого извещения остальных участников долевой собственности о намерении выделить земельный участок в натуре должно отвечать требованиям Закона. Оно должно включать в себя указание предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка и размера компенсации.
Если законодательством субъекта РФ не предусмотрен особый порядок, то при указании в извещении предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка необходимо основываться на положениях Федерального закона от 2 января 2000 г. "О государственном земельном кадастре". К извещению следует прилагать план земельного участка с привязкой к местности (или кадастровый план), а также давать ссылку на кадастровый (условный) номер земельного участка в случае его наличия. На практике же в настоящее время встречаются случаи, когда в извещениях указывается номер поля севооборота, что недопустимо и недостаточно.
Кроме того, размеры и местоположение выделяемого земельного участка должны соответствовать иным требованиям, установленным Законом: не допускается выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель, устанавливаемого регионами в соответствии с требованиями законодательства о землеустройстве.
Следует учитывать, что эти требования не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыболовство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее чем минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов Федерации.
Компенсация
Выплата компенсации предусмотрена Законом в двух случаях:
- рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади, участник долевой собственности, осуществляющий выдел земельного участка, обязан выплатить компенсацию остальным участникам долевой собственности после выдела земельного участка;
- рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу площади ниже рыночной стоимости оставшегося после выделения земельного участка, соответствующая компенсация выплачивается участнику долевой собственности, осуществившему выдел земельного участка.
Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в его рыночной стоимости и оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу их площадей.
Таким образом, собственник перед направлением извещения иным сособственникам должен определить рыночную стоимость как выделяемого земельного участка, так и оставшегося земельного участка (т.е. всего земельного массива хозяйства), если она не определена ранее. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с п.1 ст.66 Земельного кодекса РФ и Федеральным законом от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Следует помнить, что оценка проводится за счет заказчика. При этом встречающиеся на практике абстрактные ссылки на определение размера компенсации в соответствии с "действующим законодательством" явно недостаточны.
Помимо соблюдения требований, содержащихся в Законе, следует учитывать такж
