Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 января 2020 г. N Ф08-10879/19 по делу N А15-748/2018

г. Краснодар

27 января 2020 г.

Дело N А15-748/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 января 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Аваряскина В.В. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от истца - администрации города Махачкалы (ИНН 0562042520, ОГРН 1020502625219) - Гаджиева М.С. (доверенность от 20.01.2020), от ответчика - индивидуального предпринимателя Алиевой Заиры Муталиповны (ИНН 056007291087, ОГРНИП 308056215100043) - Балаева А.А. (доверенность от 10.06.2019), в отсутствие ответчика - Комитета по управлению имуществом города Махачкалы (ИНН 0541002220, ОГРН 1020502626759), третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации городского округа с внутригородским делением "город Махачкала" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2019 по делу N А15-748/2018, установил следующее.

Администрация г. Махачкалы (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к КУМИ г. Махачкалы (далее - комитет) и индивидуальному предпринимателю Алиевой З.М. (далее - предприниматель) о признании недействительным договора купли-продажи от 08.07.2015 N 6-ВА и применении последствий недействительности сделки в виде возврата в муниципальную собственность имущества, переданного по указанному договору.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Республике Дагестан.

Решением суда от 25.12.2018 исковые требования удовлетворены частично; признаны недействительными пункты 1.1 и 1.2 договора в части передачи в собственность предпринимателя следующих нежилых помещений: N 3 площадью 4,4 кв. м, N 14 площадью 2,4 кв. м, N 18 площадью 24,2 кв. м на первом этаже и N 15 площадью 13,6 кв. м на втором этаже здания, расположенного по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. Дахадаева, 11; применены последствия недействительности сделки в указанной части, на предпринимателя возложена обязанность возвратить в муниципальную собственность в лице комитета это имущество. Применяя одностороннюю реституцию суд указал, что основания для возврата предпринимателю денежных средств, уплаченных за возращенное имущество, отсутствуют, поскольку сделка является ничтожной (антисоциальной) в силу статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2019 решение от 25.12.2018 отменено, принят новый судебный акт. Исковые требования администрации удовлетворены; договор купли-продажи от 08.07.2015 признан недействительным полностью. В целях применения последствий недействительности сделки на предпринимателя возложена обязанность в месячный срок со дня вступления постановления в законную силу возвратить комитету нежилые помещения общей площадью 345,3 кв. м, номера на поэтажном плане: 1, 3, 9 - 12, 14, 18 (первый этаж);

15 (второй этаж), расположенные в доме N 11 по улице Дахадаева в г. Махачкале Республики Дагестан. С комитета в пользу предпринимателя взыскано 10 944 295 рублей 79 копеек, уплаченных по договору.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.06.2019 постановление апелляционного суда от 03.04.2019 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановлением апелляционного суда от 21.08.2019 решение от 25.12.2018 в части удовлетворения исковых требований и взыскания с предпринимателя государственной пошлины отменено. В отмененной части принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, в остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит отменить обжалуемые судебные акты. Заявитель указывает, что комитет в нарушение пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), на основании недействительных договоров аренды, ранее заключенных нарушением части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), то есть без проведения торгов необоснованно заключил с предпринимателем договор купли-продажи спорного имущества. Суды не учли, что неправомерные действия комитета повлекли существенное нарушение прав и законных интересов граждан и субъектов предпринимательской деятельности, не реализовавших право на приобретение этих объектов в собственность.

В отзыве на жалобу предприниматель просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 16.01.2020 до 15 часов 30 минут 23.01.2020. После перерыва судебное заседание продолжено.

В судебном заседании представители сторон высказали свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в части.

Из материалов дела видно и судами установлено, что муниципальное образование "Городской округ город Махачкала" являлось собственником пятиэтажного здания общей площадью 2172,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Махачкала, ул. Дахадаева, 11 (свидетельство от 08.12.2010).

На основании договора аренды от 10.01.2012 N 365/08 комитет передал предпринимателю во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 483,5 кв. м, в том числе торговый зал 277,8 кв. м, офис 93,8 кв. м, подвал 111,9 кв. м, расположенные в многоэтажном доме N 11 по ул. Дахадаева в г. Махачкале. Срок действия договора установлен с 01.01.2012 по 30.12.2012. Передача имущества арендатору оформлена актом от 01.01.2012.

Договором от 09.01.2013 N 365/08 арендные отношения продлены до 30.12.2013, а договором от 09.01.2014 N 365/08 - до 30.12.2014, объект аренды изменен на нежилые помещения общей площадью 455,3 кв. м, в том числе торговый зал 271,9 кв. м, офис 73,4 кв. м, подвал 110 кв. м.

Договором от 05.12.2014 N 365/08 срок аренды продлен до 03.12.2015.

По итогам проведенного аукциона (протокол от 06.11.2014) комитет и предприниматель заключили договор аренды от 05.12.2014 N 5, по условиям которого во временное владение и пользование предпринимателю передаются нежилые помещения общей площадью 455,3 кв. м, в том числе помещения первого этажа N 1, 9 - 12 и 18 (литера А) и помещения подвала N 5 и 6, расположенные в доме N 11 по ул. Дахадаева в г. Махачкале. Договор заключен на срок 11 месяцев 28 дней.

30 декабря 2014 года предприниматель обратился в комитет с заявлением о выкупе арендуемых помещений на основании Закона N 159-ФЗ, в котором просил передать ему в собственность помещения N 1, 9 - 12 и 18 (литера А), а также N 5 и 6 (подвал), расположенные в доме N 11 по ул. Дахадаева.

На основании распоряжения об условиях приватизации муниципального имущества от 08.07.2015 N 01-08/209 по договору купли-продажи от 08.07.2015 комитет передал в собственность предпринимателя нежилые помещения общей площадью 345,3 кв. м, номера на поэтажном плане: 1, 3, 9 - 12, 14, 18 (первый этаж); 15 (второй этаж), расположенные в доме N 11 по ул. Дахадаева. Стоимость сделки составила 10 809 тыс. рублей. Переход права собственности на имущество зарегистрирован 26.11.2015.

Прокуратурой г. Махачкалы проведена проверка деятельности комитета, по результатам которой установлено, что договор купли-продажи от 08.07.2015 заключен с нарушением пункта 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, поскольку предшествующее заключению данного договора владение и пользование муниципальным имуществом осуществлялось предпринимателем на основании договоров аренды, заключенных с нарушением части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ. По результатам прокурорской проверки выдано представление об устранении нарушений федерального законодательства.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд.

Разрешая спор, суды правомерно руководствовались следующим.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В статье 3 Закона N 159-ФЗ определены условия, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать свое преимущественное право на приобретение при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом N 159-ФЗ, ничтожны (пункт 1 статьи 6 Закона N 159-ФЗ).

В соответствии с пунктом 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"" ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона N 159-ФЗ являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных названным Законом. Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных названным Законом.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.05.2017 N 305-КГ17-2739 и пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, указано следующе.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Таким образом, с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона N 135-ФЗ.

Частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ (в редакции, действовавшей в спорный период) предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ).

Из приведенных положений следует, что части 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставляют преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, то есть по результатам конкурса или аукциона.

При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения.

Такими правилами, наряду со статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ, являлись положения части 4 статьи 53 названного Закона (в редакции Федерального закона, действовавшего до 01.07.2013), в соответствии с которыми до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства, при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных данной нормой договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2015.

Таким образом, на всех остальных арендаторов данная преференция не распространялась и заключение на новый срок договоров аренды, ранее заключенных до 01.07.2008 вне процедуры торгов, было возможно только по правилам частей 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.

Рассматривая заявленные требования, суды установили, что предприниматель с 2008 года (на основании заключенного с комитетом договора аренды от 09.06.2008) владел и пользовался нежилыми помещениями N 1, 9 - 12 на первом этаже (литера А), расположенными по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. Дахадаева, 11, поэтому он вправе был заключить договоры аренды от 10.01.2012 и 09.01.2013 без проведения торгов на основании часть 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ.

Часть 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ предусматривала возможность заключения без торгов договоров аренды, заключенных до 01.07.2013, на срок не более чем до 01.07.2015.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского Кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса).

Поскольку суды установили, стороны подтвердили и не оспаривают факт непрерывного нахождения указанного имущества у предпринимателя в аренде с 2008 года (до вступления в силу Закона N 135-ФЗ), с возобновлением арендных отношений на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса по договору от 09.01.2013, но позднее чем до 01.07.2015 (в соответствии с пунктом 1 постановления N 73), с заявлением о выкупе арендуемых помещений предприниматель обратился 30.12.2014, вывод судов первой и апелляционной инстанций о наличии у предпринимателя преимущественного права на выкуп этого имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, обоснован. В указанной части судебные акты надлежит оставить без изменения.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда от 25.12.2018 в части имущества, которое суд первой инстанции признал не находящимся в аренде у предпринимателя с 2008 года и на момент обращения с заявлением о выкупе (нежилые помещения N 3, 14, 18 на первом этаже и N 15 на втором этаже), ошибочно исходил из того, что названные помещения правомерно предоставлены предпринимателю в собственность взамен нежилых помещений подвала (N 5 и 6), которые не подлежат отчуждению, поскольку в них расположены коммуникации водоснабжения и водоотведения (имущество, находящее в общей долевой собственности всех собственников здания).

Указанный вывод апелляционного суда противоречит положениям Закона N 159-ФЗ, согласно которому предприниматель вправе реализовать преимущественное право на выкуп только арендуемого им имущества.

В то же время и выводы суда первой инстанции в этой части сделаны без ссылок на конкретные обстоятельства дела и имеющиеся доказательства.

Разрешая спор, суды фактически не исследовали и не проверили, находились ли указанные помещения у предпринимателя в аренде до 2008 года и после (на момент обращения с заявлением о выкупе 30.12.2014). Например, в отношении нежилых помещений N 3 и 14 предприниматель ссылается на то, что они являются подсобными (вспомогательными), поэтому не названы им в заявлении на выкуп, но фактически (с учетом общей арендуемой площади) переданы ему в пользование комитетом с 2008 года. Кроме того, суды не проверили, находились ли в аренде у предпринимателя непрерывно с 2008 года и на момент обращения с заявлением о выкупе помещения N 18 (на первом этаже) и N 15 (на втором этаже).

Ошибочен и вывод суда первой инстанции о ничтожности оспариваемого договора в силу статьи 169 Гражданского кодекса, а также об отсутствии в связи с этим оснований для применения судом двусторонней реституции.

По заявленным основаниям оспариваемая сделка может быть признана ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса и статьи 6 Закона N 159-ФЗ, поэтому в случае установления соответствующих обстоятельств, суд обязан применить двустороннюю реституцию (в пункте 80 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом).

Поскольку обжалуемые судебные акты в указанной части (в отношении нежилых помещений N 3,14 и 18 на первом этаже, N 15 на втором этаже) приняты по неполно выясненным существенным обстоятельствам дела, они в этой части подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1, 3 статьи 288 Кодекса с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить, находились ли в аренде у предпринимателя с 2008 года и на момент обращения с заявлением о выкупе нежилые помещения N 3, 14, 18 на первом этаже и N 15 на втором этаже, с учетом установленных обстоятельств принять законное и мотивированное судебное решение.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 25.12.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2019 по делу N А15-748/2018 в части отказа в признании недействительным договора купли-продажи от 08.07.2015 в части передачи в собственность индивидуального предпринимателя Алиевой Заиры Муталиповны нежилых помещений: N 1, 9, 10, 11 и 12 на первом этаже (литера "А") здания, расположенного по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. Дахадаева, 11, оставить без изменения.

В остальной части постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2019 отменить, дело в этой части направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.И. Афонина

Судьи

В.В. Аваряскин О.Л. Рассказов