Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2019 г. N 16АП-539/19

г. Ессентуки

21 августа 2019 г.

Дело N А15-748/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2019 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сомова Е.Г., судей Джамбулатова С.И. и Жукова Е.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Савиным Д.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации г. Махачкала и индивидуального предпринимателя Алиевой З.М. на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 25.12.2018 по делу N А15-748/2018 (судья Исаев М.С.), в отсутствие лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Махачкалы (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к комитету по управлению имуществом города Махачкалы (далее - комитет), индивидуальному предпринимателю Алиевой З.М. (далее - предприниматель) о признании недействительным договора купли-продажи N 6-ВА от 08.07.2015, применении последствий недействительности сделки в виде возврата в муниципальную собственность переданного по договору имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Республике Дагестан.

Решением суда от 25.12.2018 исковые требования удовлетворены частично. Признаны недействительными пункты 1.1 и 1.2 договора в части передачи в собственность предпринимателю нежилых помещений N 3 площадью 4,4 кв.м, N 14 площадью 2,4 кв.м., N 18 площадью 24,2 кв.м. на первом этаже и N 15 площадью 13,6 кв.м. на втором этаже здания, расположенного по адресу: г. Махачкала, ул. Дахадаева, 11. В качестве последствий недействительности сделки суд возложил на предпринимателя обязанность возвратить в муниципальную собственность указанные помещения. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе администрация просила отменить решение и удовлетворить требования в полном объеме. Заявитель указал, что у предпринимателя отсутствовали правовые основания для реализации преимущественного права на выкуп спорных помещений. Недвижимое имущество находилось во временном владении и пользовании предпринимателя на основании недействительных (ничтожных) сделок - договоров аренды, заключенных без проведения торгов.

Предприниматель в жалобе просил решение отменить в части удовлетворения исковых требований и принять в этой части новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В жалобе приведены доводы о том, что он непрерывно владеет спорным имуществом с 2008 года, до выкупа исправно вносил арендную плату, произвел существенные улучшения имущества. Вина предпринимателя в том, что уполномоченный орган не проводил торги на право заключения договоров аренды имущества, отсутствует. Предприниматель уплатил стоимость имущества, осуществил государственную регистрацию перехода прав на него, уплачивает имущественный налог, поэтому является добросовестным приобретателем. Спорная сделка является оспоримой, администрация пропустила срок исковой давности. Суд неправомерно применил одностороннюю реституцию.

Постановлением апелляционного суда от 03.04.2019 решение от 25.12.2018 отменено, принят новый судебный акт. Исковые требования администрации удовлетворены; договор купли-продажи от 08.07.2015 признан недействительным. В целях применения последствий недействительности сделки на предпринимателя возложена обязанность возвратить комитету нежилые помещения общей площадью 345,3 кв. м, номера на поэтажном плане: 1, 3, 9, 10 - 12, 14, 18 (1 этаж); 15 (2 этаж), расположенные в доме N 11 по улице Дахадаева в г. Махачкале Республики Дагестан. С комитета в пользу предпринимателя взыскано 10 944 295,79 руб., уплаченных по договору.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.06.2019 постановление от 03.04.2019 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в апелляционный суд.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, что не является препятствием для рассмотрения жалобы (часть 3 статьи 156 АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив доводы сторон, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба предпринимателя подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, муниципальное образование "Городской округ город Махачкала" являлось собственником пятиэтажного здания общей площадью 2172,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Махачкала, ул. Дахадаева, 11 (свидетельство от 08.12.2010).

На основании договора аренды от 10.01.2012 N 365/08 комитет передал предпринимателю во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 483,5 кв.м., в том числе торговый зал - 277,8 кв.м., офис - 93,8 кв.м, подвал 111,9 кв.м, расположенные в многоэтажном доме N 11 по ул. Дахадаева в г. Махачкале. Срок действия договора установлен с 01.01.2012 по 30.12.2012. Передача имущества арендатору оформлена актом от 01.01.2012.

Договором от 09.01.2013 N 365/08 арендные отношения продлены до 30.12.2013, а договором от 09.01.2014 N 365/08 - до 30.12.2014, объект аренды изменен на нежилые помещения общей площадью 455,3 кв.м., в том числе торговый зал - 271,9 кв.м., офис - 73,4 кв.м, подвал 110 кв.м.

Договором от 05.12.2014 N 365/08 срок аренды продлен до 03.12.2015.

По итогам проведенного аукциона (протокол от 06.11.2014) комитет и предприниматель заключили договор аренды от 05.12.2014 N 5, по условиям которого во временное владение и пользование предпринимателю передаются нежилые помещения общей площадью 455,3 кв.м., в том числе помещения первого этажа 1, 9, 10, 11, 12, 18 (литер А) и помещения подвала 5, 6, расположенные в доме N 11 по улице Дахадаева в г. Махачкале. Договор заключен на срок 11 месяцев 28 дней.

30 декабря 2014 года предприниматель обратился в комитет с заявлением о выкупе арендуемых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

На основании распоряжения об условиях приватизации муниципального имущества от 08.07.2015 N 01-08/209 по договору купли-продажи от 08.07.2015 N 6-ВА комитет передал в собственность предпринимателю нежилые помещения общей площадью 345,3 кв.м., номера на поэтажном плане: 1, 3, 9, 10, 11, 12, 14, 18 (1 этаж); 15 (2 этаж), расположенные в доме N 11 по улице Дахадаева. Стоимость сделки составила 10 809 000 руб. Переход права собственности на имущество зарегистрирован 26.11.2015 (выписка из ЕГРН; т.1 л.д.22).

Во исполнение договора платежными поручениями N 1 от 16.10.2015, N 1 от 12.01.2016, N 2 от 04.04.2016, N 3 от 29.06.2016, N 1 от 26.12.2016, N 4 от 29.09.2016, N 1 от 30.03.2017, N 13 от 18.05.2017 предприниматель перечислил комитету 10 944 295,79 руб.

Прокуратурой г. Махачкалы проведена проверка деятельности комитета, по результатам которой установлено, что договор купли-продажи от 08.07.2015 заключен с нарушением пункта 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, поскольку предшествующее заключению договора владение и пользование муниципальным имуществом осуществлялось предпринимателем на основании договоров аренды, заключенных с нарушением части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ). По результатам прокурорской проверки выдано представление об устранении нарушений федерального законодательства.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации с иском в суд.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества, одним из которых является Закон N 159-ФЗ.

Указанный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия указанных субъектов в приватизации арендуемого имущества (статья 1).

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции, применимой к спорным правоотношениям) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом такое преимущественное право может быть реализовано, в том числе при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Из положений статей 4 и 9 Закона N 159-ФЗ следует, что преимущественное право может быть реализовано по решению уполномоченного на осуществление функций приватизации имущества органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления; с 01.01.2009 по инициативе субъектов малого и среднего предпринимательства.

Порядок реализации преимущественного права по инициативе субъектов малого и среднего предпринимательства предусмотрен частями 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, согласно которым субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий требованиям, установленным статьей 3 данного закона, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, прямо поименованных в этой статье.

Изменения, внесенные Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ, вступили в силу 02.07.2008.

До 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.

Отменяя и направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что предприниматель с 2008 года на основании заключенных с комитетом договоров аренды владел и пользовался нежилыми помещениями N 1, 9, 10, 11 и 12 на первом этаже (литера А) и N 5 и 6 в подвале, расположенными по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. Дахадаева, 11. Данное обстоятельство также подтверждено письмом комитета от 19.02.2019. В дальнейшем по результатам аукциона (протокол от 06.11.2014 N 3) данные помещения переданы предпринимателю в аренду по договору от 05.12.2014. С заявлением о выкупе арендуемых помещений предприниматель обратился 30.12.2014. В суд кассационной инстанции представитель предпринимателя предъявил оригинал договора аренды нежилых помещений от 09.06.2008 и акт передачи имущества от 09.06.2008.

Таким образом, поскольку предприниматель подтвердил факт пользования имуществом с июня 2008 года, апелляционный суд признает наличие у него права на выкуп арендуемого имущества.

При этом апелляционный суд считает ошибочными выводы суда первой инстанции о наличии оснований для признания недействительными пунктов 1.1 и 1.2 договора в части передачи в собственность предпринимателю нежилых помещений N 3 площадью 4,4 кв.м, N 14 площадью 2,4 кв.м., N 18 площадью 24,2 кв.м. на первом этаже и N 15 площадью 13,6 кв.м. на втором этаже здания.

Предметом заключенных с предпринимателем арендных сделок являлись нежилые помещения, общей площадью 483,5 кв.м (455,3 кв.м.), в том числе торговый зал, офис и подвал в доме 11 по ул. Дахадаева.

В тоже время по договору купли-продажи ответчик приобрел помещения в этом доме общей площадью 345,3 кв.м.

Из пояснений предпринимателя следует, что занимаемые по договорам аренды помещения подвала не являлись предметом договора купли-продажи, поскольку в них расположены коммуникации водоснабжения и водоотведения, т.е. имущество, находящееся в общедолевой собственности. Взамен указанных помещений комитетом предпринимателю предоставлены помещения N 3 площадью 4,4 кв.м, N 14 площадью 2,4 кв.м., N 18 площадью 24,2 кв.м. на первом этаже и N 15 площадью 13,6 кв.м. на втором этаже здания.

Лицами, участвующими в деле, данные обстоятельства не оспариваются.

Согласно акту от 10.09.2018 (т. 2 л.д. 42-46), подписанному, в том числе представителем администрации, предприниматель произвела значительный объем работ по улучшению спорных помещений для осуществления предпринимательской деятельности (под магазин).

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что помещения N 3, N 14, N 18 и N 15, общей площадью 44,6 кв.м. относятся к особо значимому и (или) ценному имуществу, отчуждение которого произведено на нерыночных условиях и привело к существенному ущемлению прав и законных интересов истца либо неопределённого круга лиц; что до отчуждения указанные помещения сдавались в аренду иным лицам либо использовались администрацией иным образом и заключение оспариваемого договора привело к нарушению прав истца.

Напротив, изъятие имущества у предпринимателя с большой долей вероятности повлечет возникновение у него убытков в размере стоимости произведенных им неотделимых улучшений, а также затрат на переоборудование (переустройство) других помещений.

В такой ситуации удовлетворение требований администрации лишь по формальным основаниям, без учета конкретных обстоятельств дела, не соответствует целям и задачам защиты прав и законных интересов сторон, требованиям справедливости и целям правосудия.

Решение от 25.12.2018 подлежит отмене на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 25.12.2018 по делу N А15-748/2018 в части удовлетворения исковых требований и взыскания с индивидуального предпринимателя Алиевой З.М. государственной пошлины отменить. В отмененной части принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Г. Сомов

Судьи

С.И. Джамбулатов Е.В. Жуков