Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 февраля 2020 г. N Ф08-12576/19 по делу N А15-551/2018

г. Краснодар

05 февраля 2020 г.

Дело N А15-551/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Коржинек Е.Л. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис" (ИНН 0562046839, ОГРН 1020502624317) - Гасанханова Г.Г. (доверенность от 30.09.2019), в отсутствие ответчика - администрации города Махачкалы (ИНН 0562042520, ОГРН 1020502625219), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Махачкалы на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 22.04.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04 10.2019 по делу N А15-551/2018, установил следующее.

ООО "Стройсервис" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации г. Махачкалы (далее - администрация) о признании завершенным строительством и введенным в эксплуатацию одноэтажную постройку (магазин) площадью 365,2 кв. м, расположенную на земельном участке площадью 4657 кв. м с кадастровым номером 05:40:000016:758 по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, Северная промзона; признании состоявшейся сделки по купле-продаже магазина согласно договору от 20.05.1998; признании права собственности на указанную постройку (магазин).

В свою очередь, администрация обратилась со встречным исковым заявлением к обществу о признании данной постройки самовольной и обязании общества ее снести за счет собственных средств.

Решением от 22.04.2019, оставленным без изменения постановлением от 04.10.2019, признано право собственности общества на одноэтажное строение (магазин) площадью 365,2 кв. м с кадастровым номером 056406000016:699, расположенное на земельном участке площадью 4657 кв. м с кадастровым номером 05:40:000016:758 по адресу: г. Махачкала, Северная промзона. В удовлетворении встречного иска администрации отказано.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение от 22.04.2019 и постановление от 04.10.2019, принять новый судебный акт об отказе в иске обществу и удовлетворении иска администрации. Податель жалобы указывает, что суды неправильно применили статью 234 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям. Данная постройка является самовольной и подлежит сносу. Общество не принимало меры к получению разрешения на строительство. Постройка не соответствует ввиду разрешенного использования земельного участка - природно-познавательный туризм, охрана природных территорий. В материалах дела отсутствует регламент генплана, на который сослались суды. Суды не учли, что общество приобрело имущество по сделке, следовательно, к разрешению спора подлежали применению положения пункта 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В отзыве на жалобу общество сослалось на несостоятельность ее доводов.

В судебном заседании представитель общества просил судебные акты оставить без изменения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что президиум Махачкалинского горсовета народных депутатов принял решение от 01.06.1993 N 197 "Об отводе государственному объединению бытового обслуживания населения Республики Дагестан земельного участка под строительство шерстопрядильного цеха в Северной промзоне" площадью 1 га в Северной промзоне у дороги на Сулак.

14 декабря 1995 года комиссия составила оценочный акт на незавершенное строительством объект - магазин (год начала строительства 1994, разрешено решением Махачкалинского городского собрания народных депутатов ДАССР от 01.06.1993 N 197), расположенный на земельном участке в Северной промзоне, согласно которому сметная стоимость выполненных работ с использованием коэффициента перехода на рыночные отношения на 01.12.1995 составляет 15 088 тыс. рублей, процент готовности - 32%.

Также, 14.12.1995 администрация Кировского района г. Махачкалы приняла постановление N 354-А "О реализации части незавершенного строительством объекта на земельном участке в Северной промзоне", которым дано разрешение нотариусу и МП "Лачин" произвести реализацию спорного объекта (магазина).

06 марта 1996 года ООО "Комтранс" (продавец) и ООО "Стройсервис" (покупатель) заключили договор купли-продажи недостроенного магазина, удостоверенный нотариусом, согласно которому продавец продал покупателю принадлежащий ему на праве собственности недостроенный магазин (на основании договора купли-продажи незавершенного строительством магазина, удостоверенного нотариусом г. Махачкалы Курбанкадиевой Г.М. от 06.03.1996 (реестр N -176), находящийся в г. Махачкале, в районе Северной промзоны, участок объект шерстопрядильного цеха, расположенный на земельном участке размером 4 тыс. кв. м. Согласно пункту 6 договора покупатель приобретает право собственности на указанный объект после регистрации договора в управлении технической инвентаризации г. Махачкалы.

22 мая 1995 года стороны подписали передаточный акт.

В Едином государственном реестре юридических лиц сведения об ООО "Комтранс" отсутствуют. Из письма ИФНС по Ленинскому району г. Махачкалы от 27.09.2018 следует, что ООО "Комтранс", зарегистрированная в Махачкалинской регистрационной палате от 28.0.1996 за N 1180-р-96 в соответствии с Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", не проходило процедуру перерегистрации.

Постановлением администрации г. Махачкалы от 20.11.2000 N 1868 земельный участок площадью 0,7393 га предоставлен обществу в постоянное бессрочное пользование под производственную базу для обслуживания магазина в районе Северной промзоне под кадастровым номером 05:40:0516-06:05.

24 ноября 2000 года Махачкалинский горкомзем выдал обществу свидетельство N РД-40г-347 на право бессрочного пользования указанным земельным участком под производственную базу и магазин.

Из выписки государственного кадастра недвижимости от 30.04.2013 следует, что земельный участок 05:40;000016:30 разделен на два участка с кадастровыми номерами: 05:0:000016:758 и 05:0:000016:759. Спорный объект расположен на земельном участке площадью 4657 кв. м с кадастровым номером 05:40:000016:758.

05 ноября 2013 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан зарегистрировано право собственности общества на земельный участок площадью 4657 кв. м с кадастровым номером 05:40:000016:758.

Общество, указывая на то, что продавец прекратил свою деятельности, в связи с этим отсутствует возможность для государственной регистрации права на спорный объект, сведений о регистрации правоустанавливающего документа, подтверждающего факт регистрации в БТИ г. Махачкалы договора купли-продажи от 22.05.1998 и передаточного акта от 22.05.1998, а также акт ввода в эксплуатацию строения отсутствуют, обратилось в суд с данными требованиями.

В свою очередь администрация, полагая, что спорный объект является самовольной постройкой, обратился в суд с иском о его сносе.

При разрешении спора, суды установили, что общество приобрело спорный объект по договору купли-продажи от 22.05.1998, заключенного между обществом и ООО "Комтранс". Продавцу объект принадлежал на праве собственности на основании договора купли-продажи от 06.03.1996. Технический учет договора от 22.05.1998 органами БТИ не осуществлялся. Администрация признавала право владения обществом объектом недвижимости с 2000 года, поскольку 20.11.2000 предоставила обществу в аренду земельный участок под объект. Право предшественников признавалось путем принятия постановления от 14.12.1995 N 354-А. Объект недвижимого имущества угрозу жизни и здоровью третьих лиц не угрожает. Спорная постройка поступила во владение общества на основании договора от 22.05.1998, владеет им более 20 лет, поэтому имеются правовые основания для признания права собственности за обществом на данный объект в силу приобретательной давности.

Суды пришли к выводу о наличии правовых оснований для признания права собственности на объект недвижимого имущества в силу приобретательной давности.

Между тем суды не учли следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 234 Гражданского кодекса лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

В пункте 15 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, необходимо учитывать следующее:

- давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении; принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

- давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца;

- владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

Таким образом, для приобретения права собственности в силу приобретательной давности лицо, не являющееся собственником имущества, должно представить суду надлежащие и бесспорные доказательства в подтверждение факта добросовестного, открытого и непрерывного владения этим имуществом (в течение установленного законом времени) как своим собственным. Отсутствие (недоказанность) любого из перечисленных обстоятельств исключает признание за заинтересованным лицом права собственности на имущество по основанию давности владения.

В силу пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301, 305 Гражданского кодекса, начинающегося не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Владелец, претендующий на титул собственника в связи с истечением срока приобретательной давности, должен доказать наличие указанных в статье 234 Гражданского кодекса пяти необходимых условий (трех объективных и двух субъективных): открытое владение имуществом; непрерывное владение имуществом; владение в течение установленного законом срока; добросовестное владение имуществом; владение имуществом как своим.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В данном деле суды не учли, что общество осуществило самовольное строительство, а не иное лицо. В таком случае, приобретательная давность не может применяться в отношении лица, которое самовольно возвело строение, в том числе расположенного на правомерно занимаемом земельном участке, поскольку отсутствует добросовестность поведения при строительстве объекта.

При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации") и в связи с осуществлением самовольного строительства (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Аналогичный правовой подход изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2017 по делу N А32-41451/2015.

Суды установили, что общество приобрело незавершенный строительством объект в 1998 году, впоследствии, в 1999 году, не получив разрешение, достроило его до существующих параметров, акт ввода в эксплуатацию отсутствует, земельный участок предоставлен обществу администрацией в 2000 году.

Согласно абзацу 2 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление пленума N 10/22) отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 9 информационного а Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - информационное письмо N 143) право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании части 3 статьи 222 Кодекса имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Признав право собственности на спорный объект в силу приобретательной давности, суды не проверили основания для приобретения обществом объекта как на самовольную постройку с учетом вышеприведенной правовой позиции.

Поскольку существенные по делу обстоятельства не установлены, судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, поэтому они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть указания суда кассационной инстанции, устранить все нарушения, правильно применить нормы материального и процессуального права и разрешить спор по существу.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 22.04.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04 10.2019 по делу N А15-551/2018

отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Артамкина

Судьи

Е.Л. Коржинек А.В. Садовников