Что нам стоит дом построить? (Г.И.Сухова, "эж-ЮРИСТ", N 39, сентябрь 2003 г.)

Что нам стоит дом построить?

Количество споров, связанных с договорами на участие в строительстве, увеличивается с каждым годом. Отметим, договор строительного подряда - не единственный вид договора, востребованный практикой. Довольно часто субъекты права заключают либо договор простого товарищества, либо иные виды договоров, как предусмотренные, так и не предусмотренные ГК РФ. Основные вопросы правовой оценки указанных выше договоров комментирует судья ВАС РФ, заслуженный юрист РФ Галина Иосифовна Сухова.

Инвестирование средств в строительство требует проработанности правовых механизмов. Договоры, экономическим содержанием которых является объединение имущественных средств с целью получения в собственность объекта недвижимости или его части, несмотря на их многообразие, можно разделить на две большие группы.

Первая - договоры, отвечающие признакам, установленным ст.1041 ГК РФ для договоров простого товарищества (совместной деятельности).

Другие договоры заключаются в соответствии со ст.421 ГК РФ как договоры, не предусмотренные особенной частью данного Кодекса, но по своему содержанию отвечающие требованиям, предъявляемым к гражданско-правовым договорам вообще.

Особенности гражданских правоотношений

В каких же случаях мы квалифицируем договор об объединении инвестиций как договор простого товарищества?

Участники данного договора объединяют вклады, совместно действуют для достижения общей цели.

Казалось бы, это определение достаточно простое, однако многие правовые термины в нем требуют комментария.

В одном из заседаний арбитражного суда участник договора доказывал, что он не является договором простого товарищества, выдвигал следующий аргумент: "По названному договору всю деятельность осуществлял только я, поскольку приобретал материалы и выполнял работы по договору, мой партнер только оплачивал счета".

Эпизод достаточно забавный, но он отражает весьма распространенную точку зрения на то, что под деятельностью применительно к вложению инвестиций понимается только совершение каких-либо активных действий. Однако это не так. Когда мы говорим о деятельности сотоварищей по договору, то безусловно предусматриваем выполнение ими таких обязанностей, которые значимо направлены на реализацию проекта. При такой ситуации любое имущественное вложение является деятельностью по инвестированию.

На первый взгляд, объединяя капиталовложения, участники договора в сфере строительства всегда преследуют одну цель - создание объекта недвижимости.

Однако представим довольно распространенную ситуацию. По договору крупная инвестиционная компания, занимающаяся продажей жилья, осуществляет строительство жилого дома. В дополнение к своим инвестициям на основании договора она принимает денежные средства одной из организаций, которая предполагает построить несколько квартир для своих работников. Все участники договора стремятся к скорейшему завершению строительства. Но можно ли говорить о том, что цель их в этом случае является единой? Конечно же нет.

Один участник преследует цели социального характера, другой -продает квартиры с целью извлечения прибыли. Инвестиционная деятельность обоих участников договора имеет разные цели, и, следовательно, квалифицировать такой договор как договор простого товарищества нельзя.

Определились!

Иногда возникает вопрос: так ли уж важно провести правовую квалификацию заключаемого договора?

Полагаю, что это один из основных вопросов, на который надлежит ответить арбитражному суду, приступающему к рассмотрению дела.

И не только потому, что от квалификации договора зависит выбор необходимых правовых норм, которыми будет руководствоваться суд при разрешении спора, но еще и потому, что после завершения строительства объекта по каждому из договоров у инвестора возникают разные права в отношении объекта недвижимости.

По договору простого товарищества изначально создаваемый его участниками объект является общей долевой собственностью. В связи с этим в случае конфликта возникает право на заявление требования о признании права собственности и защиты вещного права.

Во всех договорах, которые не отвечают требованиям договора простого товарищества, у инвестора возникает только обязательственное право требовать передачи ему части объекта недвижимости как встречного предоставления в ответ на передачу определенных денежных средств или иных ценностей.

По этому при заключении договора его будущим участникам важно прежде всего определиться, на каких условиях и в рамках какого договора они будут осуществлять капиталовложения, и исходя из этого установить систему прав и обязанностей по договору.

Объединенные одной целью

Необходимо учесть при этом, что в соответствии со ст.1041 ГК РФ договор простого товарищества в коммерческих целях могут заключить только коммерческие организации.

Это не означает, что такой договор не могут заключать организации некоммерческого характера, однако его целью может быть только создание недвижимости для собственных нужд, исключая цель последующей перепродажи такого объекта.

Не хотелось бы, чтобы это положение воспринималось как то, что созданные таким образом некоммерческими организациями объекты в принципе не подлежат продаже. Конечно же это не так.

Однако в данной ситуации важно установить, что именно в момент заключения договора у сторон отсутствовала цель реализации объекта в коммерческих целях.

В практике арбитражных судов было такое дело. Договор на строительство административного здания заключили две общественные организации. В процессе строительства финансовое положение одной из них резко ухудшилось, значительно уменьшилась численность членов и отпала необходимость в использовании большого офисного помещения. В момент, когда строительство уже завершалось, эта организация дала объявление о продаже своего помещения после сдачи его в эксплуатацию. Указанное обстоятельство использовал его партнер и обратился в арбитражный суд с требованием о признании договора простого товарищества недействительным.

При рассмотрении спора суд обратил внимание на то, что при заключении договора цели извлечения прибыли из строительства административного здания организация явно не преследовала, и особые обстоятельства возникли только в процессе исполнения договора. В связи с этим суд отказал в удовлетворении требования о признании договора недействительным, посчитав, что в момент его заключения он соответствовал всем требованиям закона и воля сторон в этот момент не была направлена на извлечение коммерческой выгоды.

Хочется обратить внимание еще и на то, что действующим законодательством не предусмотрена возможность уступки требования в соответствии со ст.388 ГК РФ, вытекающего из договора простого товарищества.

На иные инвестиционные договоры это ограничение не распространяется, поэтому получившие достаточное распространение сделки цессии, по которым без согласия одного из партнеров может быть произведена замена стороны в обязательстве, возникшем из иного договора, возможны при соблюдении соответствующих требований закона.

Часто встает вопрос о том, каково же правовое регулирование прав и обязанностей сторон по инвестиционным договорам, не подпадающим под определение договора простого товарищества (совместной деятельности)? Следует сказать, что указанный договор регулируется общими нормами гражданского законодательства и теми правами и обязанностями, которые стороны установили по договору. Таким образом, особенно велика ответственность юридической службы при заключении таких договоров, поскольку отсутствует возможность восполнить пробелы договора нормами Особенной части Гражданского кодекса, применяемыми только к договорам определенного в ней вида.

Г.И.Сухова,

судья ВАС РФ, заслуженный юрист РФ

"эж-ЮРИСТ", N 39, сентябрь 2003 г.