Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 марта 2020 г. N Ф08-427/20 по делу N А32-15572/2017

г. Краснодар

17 марта 2020 г.

Дело N А32-15572/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 марта 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Морская Звезда" - Ситкиной Н.В. (доверенность от 06.03.2020), в отсутствие истца - администрации города Сочи, ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Морской скат" (ИНН 2320170100, ОГРН 1082366005479), иных третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - акционерного общества "Банк Зенит Сочи", Мотосян Инесы Мушеговны, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.08.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2019 по делу N А32-15572/2017, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Морской скат" (далее - общество) о расторжении договора от 20.12.2007 N 4900770824 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:56 общей площадью 270 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, Приморская набережная.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик использует земельный участок в целях, не соответствующих условиям договора аренды: на земельном участке расположен объект торговли и сферы услуг, тогда как земельный участок предоставлен для эксплуатации базы хранения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: акционерное общество "Банк Зенит Сочи", общество с ограниченной ответственностью "Морская звезда", Мотосян Инеса Мушеговна.

Решением от 06.08.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.11.2019, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированны тем, что в рамках дела N А32-8014/2017 судебными актами подтверждена легальность строения, возведенного на спорном земельном участке. В настоящее время спорный земельный участок находится в аренде Мотосян И.М. и ООО "Морская звезда" по договору от 11.07.2018 N 49000010727, следовательно, договор от 20.12.2007 N 4900770824 прекратил свое действие и не может быть расторгнут в судебном порядке.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 06.08.2019 и постановление апелляционного суда от 13.11.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав в обоснование своих доводов, что арендатор использует предоставленный ему земельный участок не по целевому назначению, способами, не соответствующими разрешенному использованию, следовательно, нарушает договорные обязательства. Доказательства размещения базы хранения на арендуемом земельном участке в материалы не представлены, договор аренды подлежит расторжению на основании статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.

В судебном заседании представитель ООО "Морская звезда" просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения. Иные лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, заслушав процессуального представителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 20.12.2007 Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю и ООО "ВиД" заключили договор N 7700000824 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:56 общей площадью 270 кв. м с видом разрешенного использования "эксплуатация базы хранения".

На основании договора от 01.09.2009 в договор аренды вступило общество в качестве арендатора.

11 сентября 2009 года право собственности на земельный участок зарегистрировано за муниципальным образованием город-курорт Сочи.

По соглашению от 05.10.2009 в договор аренды вступила администрация в качестве арендодателя.

В ходе осмотра от 17.02.2017 установлено, что на части указанного земельного участка расположен двухэтажный объект недвижимости, используемый под кафе, закусочную "Ассорти" и торговые помещения.

Согласно заключению департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи от 16.01.2017 на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204029:56, расположенном в территориальной зоне "Р-1" (пляжная зона общего пользования) в зоне с особыми условиями использования территорий (1-я зона округа горно-санитарной охраны курорта), возведен объект торговли и сферы услуг ориентировочной площадью застройки 277 кв. м, этажностью 2, частично выходящий за границы указанного земельного участка на земли неразграниченной государственной собственности (ориентировочно 6 кв. м). Ранее администрацией города Сочи выдано разрешение от 03.10.2008 на строительство "реконструкция базы хранения N 2 под центр курортного отдыха" на указанном земельном участке N RU 23309/583 со следующими параметрами: площадь застройки 215,4 кв. м, этажность 1.

Согласно пункту 5.2.13 договора арендатор обязан не допускать строительство новых объектов, реконструкцию существующих до получения письменного согласия арендодателя, разработки проектной документации, согласования, проведения экспертиз и утверждения, а также до оформления разрешения на строительство в установленном порядке.

Пунктом 5.2.16 договора установлено, что арендатор обязан не нарушать прав и законных интересов землепользователей смежных земельных участков и иных лиц.

В силу пункта 4.1.5 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях не исполнения арендатором обязанностей, указанных в пункте 5.2.

23 января 2017 года департамент имущественных отношений администрации города Сочи в адрес общества направил претензию об устранении в пятнадцатидневный срок нарушений, выявленных в ходе обследования земельного участка.

Ввиду того, что указанные нарушения не устранены, 20.02.2017 в адрес общества направлена претензия о явке арендатора в департамент имущественных отношений администрации города Сочи в 10-дневный срок со дня получения письма для подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Не исполнение ответчиком требований претензий послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с иском.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310).

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункты 2, 3 статьи 407 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По результатам исследования представленных администрацией в материалы дела доказательств суды пришли к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды.

В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

Статья 619 Гражданского кодекса закрепляет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 указанного Кодекса. Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу части 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (статья 71 Кодекса).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Кодекса, суды обеих инстанций указали, что решением от 14.03.2018, оставленным без изменения постановлениями апелляционного суда от 26.07.2018 и суда кассационной инстанции от 25.10.2018 по делу N А32-8014/2017 по спору между администрацией, обществом и ООО "Морская звезда" постройка, имеющаяся на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204029:56, возведена легально, не является объектом самовольного строительства. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости спорный земельный участок находится в аренде Мотосян И.М. и ООО "Морская звезда" по договору аренды от 11.07.2018 N 49000010727. То есть, возможность расторжения договора аренды от 20.12.2007 N 7700000824, в том числе в судебном порядке, в рассматриваемом случае отсутствует, так как он прекратил свое действие.

Доводы кассационной жалобы аналогичны доводам апелляционной жалобы и были предметом изучения суда апелляционной инстанции, основаны на неверном толковании заявителем норм материального и процессуального права, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, которая в силу статьи 286 Кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушения, предусмотренные статьей 288 Кодекса, не установлены. Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.08.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2019 по делу N А32-15572/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

Е.Г. Соловьев В.Е. Епифанов