Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 марта 2020 г. N Ф08-869/20 по делу N А63-2637/2019

г. Краснодар

24 марта 2020 г.

Дело N А63-2637/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 марта 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Безрукова Марка Васильевича (ИНН 263206636504, ОГРНИП 308263215600027) - Фоломеева А.В. (доверенность от 02.07.2018), от ответчика - индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Клеопина Николая Геннадьевича (ИНН 263206636504, ОГРН 308263215600027) - Сурковой И.С. (доверенность от 23.07.2019), в отсутствие ответчика - публичного акционерного общества "Газпром" (ИНН 7736050003, ОГРН 1027700070518), третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Газпром трансгаз Ставрополь", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Безрукова Марка Васильевича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.10.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019 по делу N А63-2637/2019, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель - глава крестьянского (фермерского) хозяйства Безруков М.В. (далее - Безруков М.В.) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю - главе крестьянского (фермерского) хозяйства Клеопину Н.Г. (далее - Клеопин Н.Г.) и ПАО "Газпром", в котором просил:

- возложить на ответчиков обязанность возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером 26:29:000000:12018 площадью 44 321 кв. м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Ставропольский край, Предгорный район, с. Винсады, в границах ЗАО "Винсадское", вид разрешенного использования - коммунальное обслуживание;

- взыскать с Клеопина Н.Г. 8 966 800 рублей долга по арендной плате с 14.02.2018 по 31.01.2019 и 172 054 рублей 34 копеек пеней по состоянию на 31.01.2019 (уточненные требования).

Иск основан на статьях 606, 615, 618, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и в части требований к Клеопину Н.Г. мотивирован тем, что указанное лицо после истечения срока договора аренды использовало земельный участок без внесения арендной платы. ПАО "Газпром" до отказа истца от заключенного с Клеопиным Н.Г. договора являлось субарендатором спорного участка и возвело на нем объекты недвижимости; действие договора субаренды прекратилось после прекращения основного соглашения, в связи с чем ПАО "Газпром" неправомерно занимает принадлежащий истцу объект.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Газпром трансгаз Ставрополь".

Решением от 04.10.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.12.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что после истечения срока договора аренды Клеопин Н.Г. не пользовался земельным участком, поскольку он фактически находился во владении ПАО "Газпром", которое возвело на нем объекты недвижимости и впоследствии передало их для эксплуатации третьему лицу. Договор аренды не мог быть продлен в порядке статьи 621 Гражданского кодекса ввиду того, что арендатор не продолжил пользоваться имуществом после истечения срока соглашения. Требование о понуждении ПАО "Газпром" вернуть спорный участок отклонено судами со ссылкой на то, что не решена судьба расположенных на земельном участке возведенных ПАО "Газпром" объектов недвижимости.

В кассационной жалобе истец просит отменить судебные акты и удовлетворить заявленные требования. По мнению заявителя, вывод судов о том, что договор аренды не возобновлен в порядке статьи 621 Гражданского кодекса, является ошибочным. Спорный земельный участок не возвращен истцу из аренды по акту приема-передачи. После истечения указанного в соглашении срока арендатор не возразил относительно его продления. Передача земельного участка в субаренду не влечет прекращения обязанности по внесению арендной платы.

В отзывах на кассационную жалобу ответчики указали на ее несостоятельность, а также на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

Третье лицо в отзыве на жалобу поддержало доводы ПАО "Газпром".

В судебном заседании представитель Безрукова М.В. поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить обжалуемые судебные акты.

Представитель Клеопина Н.Г. возражал против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, истец является собственником земельного участка из земель населенных пунктов (состоящего из шести контуров) с кадастровым номером 26:29:000000:12018 площадью 44 321 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Предгорный район, с. Винсады, в границах ЗАО "Винсадское", вид разрешенного использования - коммунальное обслуживание.

По договору от 12.04.2017 Безруков М.В. (арендодатель) передал названный участок в аренду Клеопину Н.Г. (арендатор) на срок с 13.03.2017 по 13.02.2018 (пункты 1.1, 4.1 и 4.2).

Согласно пункту 3.1 размер арендной платы за земельный участок - 773 тыс. рублей в месяц; цена договора - 8 503 тыс. рублей.

В соответствии с пунктом 5.1.3 арендатор имеет право без согласия арендодателя сдавать земельный участок в субаренду в пределах срока действия договора.

Пунктом 6.2 предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, допущенного по вине арендатора, арендатор выплачивает арендодателю неустойку в виде пени в размере 0,01% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи от 13.04.2017 земельный участок передан арендатору.

13 апреля 2017 года Клеопин Н.Г. (арендатор) и ПАО "Газпром" (субарендатор) с согласия Безрукова М.В. заключили договор N 1533-2 субаренды данного земельного участка на срок с 13.02.2017 по 13.02.2018.

Согласно пункту 1.5 участок предоставляется субарендатору с целью капитального строительства и реконструкции на объектах, входящих в состав: ГРС-2 (код 056-2001533). Субарендатор приобретает право собственности на здание (сооружение) и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на участке.

Пунктом 3.1 установлен размер арендной платы за земельный участок - 12 301 809 рублей 62 копейки, порядок внесения которой урегулирован сторонами в приложении N 3.

По акту приема-передачи от 13.04.2017 земельный участок передан субарендатору.

1 января 2018 года Клеопин Н.Г. и ПАО "Газпром" подписали дополнительное соглашение N 1 к договору субаренды, согласно которому в связи с возвратом субарендатором части площади земельного участка на основании акта возврата (приема-передачи) от 01.01.2018 у субарендатора в аренде осталось 42 388 кв. м из земельного участка с кадастровым номером 26:29:000000:12018 (площадью 44 321 кв. м); размер арендной платы уменьшен до 12 224 913 рублей 29 копеек.

Согласно выписке из ЕГРН в период пользования земельным участком ПАО "Газпром" возвело на нем следующие объекты недвижимости: газопровод-отвод к г. Пятигорску 1 нитка 7,64 км - 7,94 км (кадастровый номер 26:29:080318:48), газопровод-отвод к г. Пятигорску 2 нитка 7,64 км - 7,94 км (кадастровый номер 26:29:080318:50), мачта-молниеотвод газопровода-отвода к ГРС-2 г. Пятигорск (кадастровый номер 26:29:080318:34), мачта-молниеотвод газопровода-отвода к ГРС-2 г. Пятигорск (0,44 км; кадастровый номер 26:29:080318:36), мачта-молниеотвод газопровода-отвода к г. Пятигорск (1 нитка 7,94 км; кадастровый номер 26:29:080318:37); мачта-молниеотвод газопровода-отвода к г. Пятигорск (2 нитка 7,94 км; кадастровый номер 26:29:080318:39), газопровод-отвод к ГРС-2 г. Пятигорск (кадастровый номер 26:29:080318:40), подъездная автодорога к газопроводу-отводу к ГРС-2 г. Пятигорск (0,44 км; кадастровый номер 26:29:080318:43), сети контроля и автоматизации ГРС-2 г. Пятигорск (кадастровый номер 26:29:080318:45), водопровод хозяйственно-питьевой ГРС-2 г. Пятигорск (кадастровый номер 26:29:080318:49), линия электропередачи кабельная ГРС-2 г. Пятигорск (кадастровый номер 26:29:080318:454).

По истечении срока действия договора аренды Клеопин Н.Г. перестал вносить арендную плату, поэтому Безруков М.В. направил ему требование о возврате арендуемого земельного участка, в котором указал на расторжение договора аренды.

В связи с тем, что на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ПАО "Газпром", Безруков М.В обратился с предложением к нему о выкупе земельного участка по его рыночной стоимости, а в случае несогласия просил освободить земельный участок от объектов недвижимости.

Меры по претензионному порядку урегулирования спора не привели к его разрешению, поэтому Безруков М.В. обратился с иском в арбитражный суд.

Согласно подпунктам 1 и 7 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса гражданские права и обязанности возникают как из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, либо не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, так и вследствие неосновательного обогащения.

В силу статьи 606, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; в свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Договор аренды заключается на срок определенный в договоре. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункты 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

На основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 данного Кодекса.

Земельным кодексом одним из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 4, 5, 13 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснений, исключительный характер права на приобретение земельного участка в аренду означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Суды установили, что спорный земельный участок передан в субаренду ПАО "Газпром" с целью капитального строительства с согласия истца. В период действия основного договора аренды ПАО "Газпром" на спорном земельном участке возвело объекты недвижимости. Возведение на земельном участке объектов недвижимости является одной из форм пользования земельным участком (в данном случае застройщиком). После введения в эксплуатацию возведенных на спорном участке объектов недвижимости у ПАО "Газпром" возникло право на приобретение земельного участка, находящегося под данными строениями и необходимого для их эксплуатации.

С учетом изложенного вывод судебных инстанций об отсутствии правовых оснований для продления договора аренды в порядке статьи 621 Гражданского кодекса, поскольку Клеопин Н.Г. по окончании срока договора аренды фактическое пользование спорным земельным участком не осуществлял, является правильным.

Истребование земельного участка без решения судьбы названных объектов недвижимости неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения может быть предъявлен собственником такого участка одновременно либо с иском о сносе самовольной постройки, либо с иском о признании права собственности на постройку по правилам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", признание объекта недвижимости самовольной постройкой может осуществляться только в порядке искового производства.

Иск, удовлетворение которого предполагает снос объекта недвижимости, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10).

Суды верно отметили, что в данном случае статья 622 Гражданского кодекса не может быть применена и служить основанием для возложения обязанности на ответчиков по возврату земельного участка, поскольку не решена судьба расположенных на участке объектов недвижимости, принадлежащих ПАО "Газпром".

Доводы кассационной жалобы отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку не опровергают выводы судов и по существу выражают несогласие с оценкой представленных доказательств и фактических обстоятельств дела.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.10.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019 по делу N А63-2637/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин