Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 мая 2020 г. N Ф08-9814/18 по делу N А32-7505/2018

г. Краснодар

19 мая 2020 г.

Дело N А32-7505/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Соловьева Е.Г., в отсутствие в судебном заседании представителей заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Жилград" (ОГРН 1132301003251), заинтересованных лиц (органов, осуществляющих публичные полномочия) - Администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ОГРН 1022300523057), Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ОГРН 1112301003253), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилград" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.09.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2019 по делу N А32-7505/2018 установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Жилград" (далее - общество, ООО "Жилград", общество "Жилград") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - администрация) и управлению архитектуры и градостроительства администрации (далее - управление архитектуры), в котором просило:

- признать незаконным решение управления архитектуры от 30.11.2017 N 17-5590/17-12,

- обязать администрацию выдать обществу разрешение на строительство многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по ул. Некрасова, 112/а, в г. Анапе Краснодарского края, на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0102030:6, в соответствии с разработанной обществом с ограниченной ответственностью творческой мастерской "АрхКом" (далее - ООО ТМ "АрхКом") проектной документацией, получившей положительное заключение экспертизы общества с ограниченной ответственностью "Эксперт-Проект" от 03.06.2016 N 23-2-1-2-0004-16,

- взыскать с управления архитектуры в пользу общества государственную пошлину в размере 6 тыс. рублей.

Решением от 31.05.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 15.08.2018, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Судебные акты мотивированы следующим. Заявителю на праве аренды принадлежит земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 2 824 кв. м, с кадастровым номером 23:37:0102030:6, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Некрасова, 112/а, с видом разрешенного использования "многоэтажные многоквартирные дома". 30.11.2017 управление архитектуры отказало обществу в выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями на участке с кадастровым номером 23:37:0102030:6, указав на следующее: отсутствует отчетная документация по результатам инженерных изысканий; отсутствует экспертиза результатов инженерных изысканий; проектная документация не соответствует правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа (предусматривает строительство высотой 65 м при допустимом показателе 45 м); размещение объекта предусмотрено в части земельного участка, которая согласно правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа отнесена к территории общего пользования. Заявителем представлены проектная документация в части инженерных изысканий, положительное заключение негосударственной экспертизы (результаты инженерных изысканий), постановления администрации от 16.12.2014 N 5668 "О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства, расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Некрасова, 112/а" (предусмотрены размещение объекта без отступа от ул. Некрасова, 43 % застройки в границах участка), от 10.03.2015 N 1030 "Об утверждении градостроительного плана земельного участка по адресу: г. Анапа, ул. Некрасова, 112/а" (по пункту 2.2.2. градостроительного плана предельная высота зданий - 65 м, согласно проектной документации - 62,35 м). Порядок выдачи разрешения на строительство регламентирован статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс); представить в уполномоченный орган заявление о выдаче разрешения на строительство и указанные в названной статье документы необходимо перед началом строительства. Согласно градостроительному плану N RU23301000-06482 и представленной проектной документации заявителем запланировано строительство объекта высотой 65 м, в части земельного участка, которая правилами землепользования и застройки муниципального образования отнесена к территории общего пользования. Посредством принятия правил землепользования и застройки осуществляется градостроительное зонирование, устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны, возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Генеральные планы поселений являются документами территориального планирования (часть 1 статьи 18 Градостроительного кодекса). В соответствии со схемой функционального зонирования генерального плана городского округа город-курорт Анапа в редакции решения городской Думы города-курорта Анапа от 22.12.2016 N 145, рассматриваемый земельный участок расположен в зоне застройки - Ж-ММ (многоквартирные многоэтажные жилые дома), для которой предусмотрены такие предельные параметры разрешенного строительства: минимальные отступы от красной линии улиц и проездов - 3 м, от границ участка - 3 м, максимальная высота жилых зданий - 45 м, максимальный процент застройки - 40 %. Обжалуемый отказ управления архитектуры от 30.11.2017 в выдаче заявителю разрешения на строительство объекта на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0102030:6 соответствует генеральному плану городского округа город-курорт Анапа. Доказательств оспаривания генерального плана в судебном порядке, предусмотренном частью 15 статьи 24 Градостроительного кодекса, признания его недействующим в части принадлежащего заявителю земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102030:6, в материалы дела не представлено и судом не установлено. Доказательств внесения изменений в градостроительный план N RU23301000-06482 и проектную документацию, суду также не представлено.

Апелляционный суд, оставляя решение от 31.05.2018 без изменения, также отметил, что частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса предусмотрен перечень документов, прилагаемых застройщиком к заявлению о выдаче разрешения на строительство (с учетом особенностей, закрепленных в частях 7.1, 7.2 данной статьи), в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок (пункт 1), градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за 3 года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство (пункт 2). В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.2013 N 1633/13 сформулирована правовая позиция о том, что по смыслу статей 41 - 46 Градостроительного кодекса градостроительный план земельного участка представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях; при этом градостроительный план не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный участок. Частью 3 статьи 9, частями 9, 10 статьи 31, пунктом 1 части 2 статьи 33, пунктом 2 части 1 статьи 34, частью 15 статьи 35 Градостроительного кодекса установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017). Генеральный план городского округа город-курорт Анапа, утвержденный решением городской Думы города-курорта Анапа от 14.11.2013 N 404, является нормативным актом, то есть документом, имеющим большую юридическую силу по отношению к градостроительному плану земельного участка N RU23301000-06482. Ссылки суда первой инстанции на статью 44 Градостроительного кодекса, которая в соответствии с Федеральным законом от 03.03.2016 N 373-ФЗ утратила силу с 01.07.2017, не привела к принятию неправильного решения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.12.2018 решение от 31.05.2018 и апелляционное постановление от 15.08.2018 отменены, дело N А32-7505/2018 направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суд округа исходил из того, что основания отказа в выдаче в разрешения на строительство объекта капитального строительства, приведенные управлением архитектуры в письме от 30.11.2017 N 17-5590/17-12, судебные инстанции фактически не исследовали. Сославшись на несоответствие градостроительного плана земельного участка N RU23301000-06482 (утвержден постановлением администрации от 10.03.2015 N 1030; т. 1, л. д. 141 - 149) и представленной проектной документации, в части высоты объекта строительства (65 м) и отнесения части участка с кадастровым номером 23:37:0102030:6 к территориальной зоне общего пользования, правилам землепользования и застройки муниципального образования, суды не указали примененную ими редакцию названного правового акта. Руководствуясь генеральным планом муниципального образования в редакции решения городской Думы города-курорта Анапа от 22.12.2016 N 145, судебные инстанции не оценили утвержденный 10.03.2015 градостроительный план спорного участка на предмет соответствия действующим на момент такого утверждения генеральному плану и правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа; не проверили допустимость использования для разработки проектной документации и выдачи разрешения на строительство, соответствующего таким документам территориального планирования и градостроительного зонирования утвержденного градостроительного плана, в случае последующего внесения в названные документы изменений и дополнений, с учетом правового подхода, сформулированного в определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2015 N 308-КГ15-7455; не исследовали и не учли постановление администрации от 16.12.2014 о предоставлении разрешения на отклонение предельных параметров разрешенного строительства (т. 1, л. д. 143). Суды рассматривали общество "Жилград" в качестве арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102030:6, имеющего вид разрешенного использования "многоэтажные многоквартирные дома". Однако, согласно имеющимся в деле, постановлению администрации от 27.12.2012 N 3849, договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 29.12.2012 N 3700005071, договору от 29.11.2013 о передаче прав и обязанностей по нему, данный участок предоставлен в аренду для размещения производственной базы (т. 1, л. д. 163 - 165, 166 - 169, 170). Наличие и законность оснований изменения вида разрешенного использования земельного участка, допустимость использования его для строительства на нем многоквартирного жилого дома, суды не проверили и в обжалуемых судебных актах не отразили. Решение Анапского городского суда от 06.07.2017 N 2а-2763/17, на которое имеется ссылка в соглашении от 05.09.2017, заключенном Управлением имущественных отношений администрации и обществом (т. 1, л. д. 125), в деле отсутствует, вступление его в законную силу не исследовано. В материалах дела отсутствуют и не получили правовой оценки вопросы проведения государственной экологической экспертизы проектной документации на строительство объекта, предполагаемое к осуществлению на землях особо охраняемой природной территории (часть 6 статьи 49 Градостроительного кодекса).

При новом рассмотрении дела решением от 20.09.2019, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 09.12.2019, ходатайство представителя заявителя о приобщении к материалам дела копии письма Росприроднадзора России от 28.08.2019 N МК-04-04-32/23188 удовлетворено. В удовлетворении заявленных требований отказано, заявителю выдана справка на возврат из бюджета излишне уплаченной госпошлины в размере 3 000 руб.

Судебное решение мотивировано следующим. Соглашение от 05.09.2017 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 29.12.2012 N 3700005071 (далее - соглашение от 05.09.2017), предусматривающее, что арендодатель сдает арендатору в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:37:0102030:6, с видом разрешенного использования "многоэтажные многоквартирные дома", расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Некрасова, 112/а, подписано Управлением имущественных отношений администрации и ООО "Жилград" во исполнение решения Анапского городского суда от 06.07.2017 по делу N 2а-2763/2017, вступившего в законную силу 08.08.2017. Решение Анапского городского суда от 06.07.2017 по делу N 2а-2763/2017 не является преюдициальным для настоящего спора. Соглашение от 05.09.2017 ничтожно в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Изменение вида разрешенного использования земельного участка и последующее внесение изменений в договор аренды, предусматривающих размещение (строительство) на участке многоквартирного жилого дома, по существу направлены на обход публичных процедур (торгов), предусмотренных действующим земельным законодательством, при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства. Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается. Соответствующие правовые позиции высказаны в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, поддержаны в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 N 56-КГ13-5. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса). Согласно постановлению администрации от 27.12.2012 N 3849, договору аренды от 29.12.2012 N 3700005071, договору о передаче прав и обязанностей по нему от 29.11.2013, заявитель является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102030:6 с видом разрешенного использования "для эксплуатации производственной базы". Строительство на земельном участке объекта недвижимого имущества (многоквартирного жилого дома), не соответствующего целевому назначению участка, законодательно недопустимо (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа (утверждены решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26.12.2013 N 424, в редакции решения от 25.12.2014 N 510), сведениями информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город-курорт Анапа (ИСОГД) от 16.04.2018, от 20.06.2019, земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102030:6 расположен в границах третьей зоны горно-санитарной охраны курорта, частично в зоне затопления природного характера, зона застройки - Ж-ММ (многоквартирные многоэтажные жилые дома). Ссылка в оспариваемом отказе в выдаче обществу разрешения на строительства, на несоответствие градостроительного плана земельного участка, утвержденного постановлением администрации от 10.03.2015 N 1030, и проектной документации Правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа (в части допустимой высоты строительства) на дату подачи заявления, незаконна. Федеральным законом от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 406-ФЗ) земельные участки, расположенные в границах зон санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, исключены из перечня категорий особо охраняемых природных территорий, установленного статьей 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ, Закон об особо охраняемых природных территориях) и пунктом 2 статьи 94 Земельного кодекса. Проектная документация объекта, строительство которого предполагается на земельном участке, расположенном в границах третьей зоны горно-санитарной охраны курорта, не подлежит экологической экспертизе в соответствии с частью 6 статьи 49 Градостроительного кодекса. Доказательств предоставления при обращении за разрешением на строительство материалов, приложенных к разделу проектной документации "Пояснительная записка", содержащих отчетную документацию по результатам инженерных изысканий, суду не представлено; доводы заявителя о представлении указанных материалов в составе негосударственной экспертизы отклонены, как не соответствующие части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса. Несоответствие разрешенного вида использования земельного участка, отсутствие отчетной документации по результатам инженерных изысканий в части проектной документации "Пояснительная записка", достаточны для вывода о необоснованности заявленных требований.

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал полностью, дополнительно отметив, что правовая квалификация договора, данная Анапским городским судом в решении от 06.07.2017 по делу N 2а-2763/2017, не является фактическим обстоятельством (часть 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).

В кассационной жалобе общество "Жилград" просит решение от 20.09.2019 и апелляционное постановление от 09.12.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

По мнению подателя жалобы, суд повторно не дал оценку постановлению администрации от 16.12.2014 N 5668 "О предоставлении разрешения на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства, расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Некрасова, 112а (23:37:0102030:6)", не учел, что объект капитального строительства не попадает на территорию общего пользования. Вопреки доводам судов, общество в соответствии с частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса предоставило полный пакет документов для получения разрешения на строительство (строки 19, 21, 27 расписки МКУ "Анапский МФЦ"; т. 1, л. д. 37, 38, 136, 137). В материалах дела имеются "Пояснительная записка" (приложение N 1 к делу, л. д. 86 - 128), отчетная документация по результатам инженерных изысканий (приложение N 1 к делу, л. д. 1 - 85), экспертиза результатов инженерных изысканий (т.1, л. д. 101 - 103), отчетная документация по результатам инженерно-геологических изысканий (приложение N 1 к делу, л. д. 129 - 196), которые судебные инстанции не исследовали. В решении неверно названа дата расписки МКУ "Анапский МФЦ" в получении документов (28.11.2016 вместо действительной даты 28.11.2017). Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102030:6 "для размещения производственной базы" был изменен на вид "многоэтажные многоквартирные дома" администрацией самостоятельно при утверждении Правил землепользования и застройки решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26.12.2013 N 424, с соблюдением предусмотренных законодательством Российской Федерации требований. Отказывая письмом от 27.04.2017 во внесении изменений в договор аренды земельного участка от 29.12.2012 N 3700005071 в части изменения вида разрешенного использования участка, Управление имущественных отношений администрации сослалось на несоответствие вида разрешенного использования земельного участка "многоэтажные многоквартирные дома" виду разрешенного использования объектов недвижимости, расположенных на земельном участке. Общество "Жилград" как арендодатель и Валиев Т.Г. как арендатор нежилого помещения площадью 316,1 кв. м (здание склада, литера К), расположенного на спорном участке, имеющие намерение снести существующие на участке объекты недвижимости, и начать строительство многоквартирного жилого дома, обжаловали в Анапский городской суд решение об отказе во внесении изменений в договор аренды земельного участка от 29.12.2012 N 3700005071. Решением Анапского городского суда от 06.07.2017 по делу N 2а-2763/17 требования заявителей были удовлетворены, Управление имущественных отношений администрации обязано внести изменения в пункт 1.1 договора аренды от 29.12.2012 в части изменения вида разрешенного использования земельного участка "для размещения производственной базы" на "многоэтажные многоквартирные дома", заключив с ООО "Жилград" соответствующее соглашение. Названное решение от 06.07.2017 вступило в законную силу 08.08.2017. Вопреки данным обстоятельствам, и отсутствию заявления участвующих в настоящем деле лиц, судебные инстанции неправомерно заключили о ничтожности соглашения от 05.09.2017. При этом Валиев Т.Г., являющийся истцом в гражданском деле N 2а-2763/17, в настоящем арбитражном деле не участвовал. Оспариваемое решение управления архитектуры от 30.11.2017 об отказе обществу "Жилград" в выдаче разрешения на строительство, вынесенные по делу N А32-7505/2018 судебные акты, не соответствуют законодательству Российской Федерации и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, подлежат отмене.

Определением суда округа от 27.03.2020 время судебного заседания, назначенного для разбирательства по кассационной жалобе общества "Жилград" на 02.04.2020, 11 часов 00 минут, изменено на 12.05.2020, 15 часов 20 минут.

В заседании, состоявшемся 12.05.2020 в отсутствие представителей участвующих в деле лиц, по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса объявлен перерыв до 13.05.2020, 17 часов 00 минут, информация о котором размещена на сайте суда в сети Интернет.

После окончания перерыва судебное разбирательство продолжилось 13.05.2020 в отсутствие представителей сторон. Поступившее от подателя жалобы письменное ходатайство о рассмотрении дела по существу в отсутствие представителя общества, судом округа рассмотрено и удовлетворено на основании статей 156, 284 Кодекса.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Фактические обстоятельства и суть возникших между сторонами разногласий, явившихся предметом судебного разбирательства по настоящему делу, применимые нормы права, устанавливались судами при первоначальном и повторном его рассмотрении, изложены в принятых по делу судебных актах.

Как видно из материалов дела и установлено судами, письмом от 30.11.2017 N 17-5590/17-12 управление архитектуры отказало обществу в выдаче разрешения на строительство объекта "Многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по ул. Некрасова, 112а, в г. Анапа" и возвратило заявителю все представленные документы и материалы (т. 1, л. д. 34 - 36).

Следует из содержания вышеназванного отказа, что он мотивирован следующими обстоятельствами: отсутствует отчетная документация по результатам инженерных изысканий, которая должна быть приложена к разделу проектной документации "Пояснительная записка" в силу требований Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию (утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87; далее - Положение о составе разделов проектной документации); в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа в редакции решения Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 03.07.2017 часть земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102030:6 отнесена к территории общего пользования; в нарушение установленного Правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа градостроительного регламента зоны Ж-ММ (для строительства многоэтажных многоквартирных домов) о максимальной высоте жилых зданий 45 м, проектной документацией предусмотрено строительство здания высотой 62,35 м.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Вопросы выдачи разрешения на строительство урегулированы в статье 51 Градостроительного кодекса, определившей в части 1, что такое разрешение представляется собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с данным Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса предусмотрен перечень документов, прилагаемых застройщиком к заявлению о выдаче разрешения на строительство (с учетом особенностей, закрепленных в частях 7.1, 7.2 данной статьи).

Основания отказа в выдаче разрешения на строительство закреплены в части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса, такой отказ может быть оспорен застройщиком в судебном порядке в силу прямого указания на это в части 14 статьи 51 Градостроительного кодекса.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, при новом рассмотрении дела судебные инстанции заключили об отсутствии доказательств допустимости использования арендуемого обществом "Жилград" земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102030:6 для строительства на нем многоквартирного жилого дома, ввиду ничтожности дополнительного соглашения от 05.09.2017 к договору аренды земельного участка от 29.12.2012 N 3700005071; оценили в качестве незаконного оспариваемый отказ от 30.11.2017 по основанию несоответствия градостроительного плана земельного участка и проектной документации Правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа (в части допустимой высоты объекта строительства) на дату подачи заявления; пришли к выводу об отсутствии обязательности экологической экспертизы проектной документации объекта, строительство которого предполагается на земельном участке, расположенном в границах округа горно-санитарной охраны курорта; констатировали непредставление обществом при обращении за получением разрешения на строительство материалов, содержащих отчетную документацию по результатам инженерных изысканий, являющуюся необходимым приложением к разделу проектной документации "Пояснительная записка" в силу норм Положения о составе разделов проектной документации. Исходя из установленных обстоятельств и применимых норм права, в удовлетворении заявленных требований обществу "Жилград" суды отказали.

Довод кассационной жалобы, обусловленный тем, что с учетом постановления администрации от 16.12.2014 N 5668 "О предоставлении разрешения на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства, расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Некрасова, 112а (23:37:0102030:6)" объект капитального строительства не попадает на территорию общего пользования, подлежит отклонению, поскольку указанное обстоятельство судебные инстанции подтвержденным не признали и при отказе обществу в удовлетворении заявленных требований на него не ссылались.

Возражения подателя жалобы о том, что общество "Жилград" в соответствии с частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса предоставило полный пакет документов для получения разрешения на строительство (строки 19, 21, 27 расписки МКУ "Анапский МФЦ"; т. 1, л. д. 37, 38, 136, 137), окружным судом не принимаются.

Закреплено в части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса, что к заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются материалы, содержащиеся в проектной документации, в том числе пояснительная записка.

В силу норм пунктов 10, 11 Положения о составе разделов проектной документации, раздел 1 "Пояснительная записка" в его текстовой части должен содержать реквизиты отчетной документации по результатам инженерных изысканий, а названная отчетная документация по результатам инженерных изысканий (ее копия, оформленная в установленном порядке) должна быть приложена к пояснительной записке в полном объеме.

Сведения о предоставлении обществом "Жилград" с заявлением от 28.11.2017 о выдаче разрешения на строительство документа "Проектная документация. Раздел 1. Пояснительная записка. 24-15/П-1-ПЗ. Том 1" (66 листов) отражены в строке 27 расписки МКУ "Анапский МФЦ", а о предоставлении документа "Проектная документация. Технический отчет по инженерным изысканиям" (81 лист) в строке 21 данной расписки; документ, поименованный в строке 19 расписки МКУ "Анапский МФЦ", спорной отчетной документацией не является (т. 1, л. д. 37, 38, 136, 137).

В то же время, окружной суд отмечает, что отчетная документация по результатам инженерных изысканий, к имеющемуся в материалах дела документу "Проектная документация. Раздел 1. Пояснительная записка. 24-15/П-1-ПЗ. Том 1" (приложение N 1 к материалам дела, л. д. 86 - 128) не только не приложена фактически, но и не названа в числе прилагаемых к пояснительной записке документов (приложение N 1 к материалам дела, л. д. 88 - 89).

Документ, поименованный в строке 21 расписки МКУ "Анапский МФЦ" как "Проектная документация. Технический отчет по инженерным изысканиям" (81 лист), и представленный в приложении N 1 к материалам дела (л. д. 1 - 85), в действительности называется "Проектная документация. Технический отчет по инженерным изысканиям. Инженерно-экологические изыскания" и представляет собой отчетную документацию о результатах инженерно-экологических изысканий, а не о результатах инженерных изысканий. При этом результаты инженерно-экологических изысканий не указаны в исходных данных для разработки проектной документации в пояснительной записке к проектной документации (приложение N 1 к материалам дела, л. д. 92, пункт 1 части 12 статьи 48 Градостроительного кодекса).

Документ "Проектная документация. Инженерно-геологические изыскания. Технический отчет", представленный в приложении N 1 к материалам дела (л. д. 129 - 196), на который ссылается податель жалобы, в том числе как на объект негосударственной экспертизы (т. 1, л. д. 101 - 103), в числе документов, приложенных к поданному через МКУ "Анапский МФЦ" заявлению от 28.11.2017 о выдаче разрешения на строительство, отсутствует вообще. При этом в перечне исходных данных для разработки проектной документации в пояснительной записке к ней, Отчет по результатам инженерных изысканий, на отсутствие которого указали заинтересованные лица и суды, поименован наряду с Техническим отчетом по инженерно-геологическим изысканиям, то есть как самостоятельный документ, который не может быть отождествлен с имеющимся в материалах дела и указанным обществом в кассационной жалобе документом "Проектная документация. Инженерно-геологические изыскания. Технический отчет".

Возражая против вывода судебных инстанций о ничтожности соглашения от 05.09.2017 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 29.12.2012 N 3700005071, по мотиву неучастия в настоящем деле Валиева Т.Г., являющегося истцом в гражданском деле N 2а-2763/17, общество "Жилград" не учло отсутствие у Валиева Т.Г. прав арендатора спорного земельного участка площадью 2 824 кв. м с кадастровым номером 23:37:0102030:6. Удовлетворяя административные исковые требования Валиева Т.Г., наряду с требованиями ООО "Жилград", Анапский городской суд в решении от 06.07.2017 по делу N 2а-2763/17 не установил наличие у Валиева Т.Г. подлежащего судебной защите права, фактически приняв решение в отношении действительных субъектов спорного правоотношения - сторон договора аренды земельного участка от 29.12.2012 N 3700005071 - Управления имущественных отношений администрации и общества "Жилград", спор между которыми на основании статей 27, 28 Арбитражного процессуального кодекса подведомственен арбитражному суду.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения (пункт 4 статьи 421, пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

В пунктах 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" (далее - постановление Пленума N 57) закреплена обязанность суда определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25) разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Заключив об отсутствии в материалах дела доказательств допустимости использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102030:6 для целей строительства на нем многоэтажного многоквартирного дома обществом "Жилград", как арендатором данного участка по договору от 29.12.2012, заключенному в отношении находящегося в публичной собственности участка без проведения торгов, судебные инстанции правомерно руководствовались требованиями Земельного кодекса, правовыми подходами о порядке его толкования и применения, сформулированными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 N 56-КГ13-5, в Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2018.

В решении Анапского городского суда от 06.07.2017 по делу N 2а-2763/17, со ссылкой на которое заключено соглашение от 05.09.2017, процедура предоставления обществу "Жилград" земельного участка площадью 2 824 кв. м с кадастровым номером 23:37:0102030:6 для целей строительства на нем многоэтажного многоквартирного дома не исследовалась и правовой оценки не получила. Изменение вида разрешенного использования спорного участка на основании положений градостроительного законодательства, и понуждение указанным судебным актом арендодателя к внесению соответствующих изменений в договор аренды от 29.12.2012 N 3700005071, само по себе правомерность предоставления находящегося в публичной собственности земельного участка для целей жилищного строительства, без соблюдения предусмотренных законом публичных процедур, не подтверждает.

Часть 6 статьи 49 Градостроительного кодекса устанавливает необходимость проведения государственной экологической экспертизы при строительстве объектов на землях особо охраняемых природных территорий; положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации необходимо для получения разрешения на строительство (пункт 4 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Вывод судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии необходимости проведения государственной экологической экспертизы проектной документации спорного объекта, в связи с утратой курортами статуса особо охраняемых природных территорий, является неправильным, однако сам по себе не привел к принятию незаконных судебных актов.

Как неоднократно указывал в своих судебных актах Верховный Суд Российской Федерации и Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, в силу части 3 статьи 10 Закона N 406-ФЗ особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу данного Закона (апелляционное определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.04.2018 N АПЛ18-98, определения Верховного Суда Российской Федерации от 01.03.2018 N 55-АПГ18-1, от 06.04.2017 N 308-КГ17-2192, от 31.03.2017 N 308-КГ17-1780, от 09.03.2017 N 308-ЭС17-547, от 25.02.2019 N 308-КГ18-25769 и другие).

В определении от 27.09.2018 N 2369-О Конституционный Суд Российской Федерации сформулировал правовую позицию о том, что положения части 3 статьи 10 Закона N 406-ФЗ направлены на обеспечение преемственности сложившихся отношений в сфере охраны окружающей среды посредством сохранения ранее созданных особо охраняемых природных территорий. При этом курорты, будучи национальным достоянием народов Российской Федерации, предназначены для лечения и отдыха населения и относятся к особо охраняемым объектам и территориям. Подобное правовое регулирование согласуется и с требованиями Конституции Российской Федерации, согласно которым земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (статья 9, часть 1), каждому гарантируется право на благоприятную окружающую среду, охрану здоровья и медицинскую помощь (статьи 41 и 42).

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 20.09.2019 и апелляционного постановления от 09.12.2019 по доводам кассационной жалобы не имеется. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на заявителя по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.09.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2019 по делу N А32-7505/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий судья

Н.С. Мазурова

Судьи

В.Е. Епифанов Е.Г. Соловьев