Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 июня 2020 г. N Ф08-2007/20 по делу N А63-26434/2018

г. Краснодар

04 июня 2020 г.

Дело N А63-26434/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 июня 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Сидоровой И.В. и Соловьева Е.Г., при ведении протокола судебного заседания Федченко А.В., при участии от истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (ИНН 2631004071, ОГРН 1022603625186) - Бескоровайной О.Ю. (доверенность), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Маркет Лайн" (ИНН 2636042031, ОГРН 1032600972645) - Подколзиной И.С. (доверенность), рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 07.08.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.12.2019 по делу N А63-26434/2018, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к

ООО "Маркет Лайн" (далее - общество) о взыскании долга по арендной плате в размере 1 164 630 рублей 08 копеек за период с 01.10.2016 по 30.09.2018 и неустойки в размере 182 481 рубля 76 копеек с 15.11.2015 по 03.10.2018 по договору аренды от 31.05.2010 N 210.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 07.08.2019, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.12.2019, исковое заявление удовлетворено частично. С ответчика в пользу истца взыскано 1275 рублей 70 копеек неустойки. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суды установили, что расчет размера арендной платы за земельный участок произведен арендодателем за период по 31.03.2016 с применением постановления Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-П "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Порядок N 64-п), а с 01.04.2016 - на основании постановления Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 N 112-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов" (далее - Порядок N 112-п). Арендная плата за участок определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы. Истец в заявленный период произвел расчет арендной платы в соответствии с приложением N 1 к Порядку N 64-п и таблицей 1 приложения к Порядку N 112-п, согласно которым базовые размеры (ставки) арендной платы для земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок установлены в размере 7% и 5,55% (соответственно). Требование о взыскании арендной платы заявлено за период с 01.10.2016 по 30.09.2018. Судебные инстанции установили, что на основании постановления главы администрации г. Невинномысска от 12.08.1992 N 627 за СМУ-2 СПА "Невинномысскстрой" закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок площадью 0,84 га для производственной деятельности. Распоряжением комитета от 14.03.2006 N 212 утвержден проект границ земельного участка, расположенного по ул. Низяева, 41, площадью 8602 кв. м, для производственной деятельности. Постановлением главы города Невинномысска от 20.06.2006 N 1243 в постановление от 12.08.1992 N 627 внесены изменения, согласно которым за ОАО "Невинномысскстрой" закреплен земельный участок площадью 8602 кв. м (кадастровый номер 26:16:020201:0050), относящийся к категории земель поселений, расположенный по адресу: г. Невинномысск, ул. Низяева, 41, для производственной деятельности. Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.02.2004 года по делу N А63-148/2003-С5 ОАО "Невинномысскстрой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении предприятия открыто конкурсное производство. По результатам торгов по реализации имущества должника (ОАО "Невинномысскстрой") обществу по договору купли-продажи продано имущество, в том числе расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Низяева, 41 (гаражи, инвентарный N 13342, литера Б, площадью 155,6 кв. м, кадастровый N 26:16:020201:0050:13342/ 185:1001-1007/Б; административное здание, инвентарный N 13342, литера А, площадью 939,7 кв. м, кадастровый N 26:16:020201:0050:13342/185:1001/А; мастерская сварочная, инвентарный N 13342, литера В, площадью 84,1 кв. м, кадастровый N 26:16:020201:0050:13342/185:1001-1002/В; туалет, инвентарный N 13342, литера Г, площадью 71,7 кв. м, кадастровый N 26:16:020201:0050:13342/185:1001-1003/Г; мастерская слесарная-склад, инвентарный N 13342, литера Д, площадью 427,3 кв. м, кадастровый N 26:16:020201:0050:13342/185:1001-1003/Д; колерная, инвентарный N 13342, литера Е, площадью 208,13 кв. м, кадастровый N 26:16:020201:0050:13342/185:10011005/Е; склад, инвентарный N 13342, литера Ж, площадью 126,4 кв. м, кадастровый N 26:16:020201:0050:13342/185:1001-1002/Ж; склад, инвентарный N 13342, литера И, площадью 307,4 кв. м, кадастровый N 26:16:020201:0050:13342/185:1001/И; гаражи, инвентарный N 13342, литера К, площадью 201,6 кв. м, кадастровый N 26:16:020201:0050:13342/185:1001-1007/К; проходная, инвентарный N 13342, литера Л, площадью 14,7 кв. м, кадастровый N 26:16:020201:0050: 13342/185:1001-1002/Л). Названные обстоятельства подтверждены решением Арбитражного суда Ставропольского края от 26.06.2009 по делу N А63-15910/08-С1-3. Суды указали, что в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец. Поскольку спорный земельный участок до предоставления в аренду ответчику был закреплен за ОАО "Невинномысскстрой" на праве постоянного (бессрочного) пользования, договор аренды от 31.05.2010 N 210 заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (пункты 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"; далее - постановление Пленума N 11). Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) предусмотрено, что в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Поскольку к ответчику в связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на спорном участке, перешли права на него, размер платы за пользование участком в спорный период подлежал расчету с применением ставки, равной двум процентам от кадастровой стоимости. При производстве по делу в суде первой инстанции ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности. Согласно представленному в материалы дела расчету на начало 3 квартала 2015 года долг по арендной плате составлял 3 рубля 26 копеек. За 3 и 4 кварталы 2015 года ответчику следовало оплатить 41 742 рубля 06 копеек, исходя из базового размера 2% и кадастровой стоимости 4 174 206 рублей 52 копейки, утвержденной приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 N 203 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае". Суды установили, что с учетом внесения 73 051 рубля арендной платы в 2015 году у общества имелась переплата в размере 31 305 рублей 68 копеек. Следовательно, за 4 квартал 2015 года долг по арендной плате отсутствовал, как и основания для начисления неустойки с 16.11.2015. При расчете арендной платы с 01.01.2016 суды применили кадастровую стоимость участка в размере 10 950 776 рублей 10 копеек, утвержденную приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 N 1380 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае". Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Ставропольскому краю по заявлению общества 22.12.2016 принято решение N 1499 о пересмотре кадастровой стоимости данного земельного участка и определении ее в размере рыночной стоимости (4 766 тыс. рублей). Администрация города Невинномысска оспорила указанное решение в суде. Решением Ставропольского краевого суда от 19.05.2017 в удовлетворении заявления администрации отказано. Апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 05.12.2017 по делу N 33аа1104/2017 решение Ставропольского краевого суда отменено, решение комиссии от 22.12.2016 N 1499 признано незаконным, суд указал на восстановление в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка 26:16:020201:50 в размере 10 950 776 рублей 10 копеек. Суды также установили, что ответчик в период с 13.04.2016 по 18.09.2018 вносил арендные платежи, в связи с чем пришли к выводу об отсутствии долга на стороне ответчика. В то же время арендная плата вносилась несвоевременно, поэтому подлежала начислению неустойка в размере 4927 рублей 36 копеек. Согласно сведениям, представленным комитетом, на начало спорного периода у ответчика имелась переплата по неустойке в размере 3651 рубля 66 копеек. Следовательно, с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 1275 рублей 70 копеек.

В кассационной жалобе комитет просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. Податель жалобы указывает на ошибочное применение судами методики и ставки арендной платы, установленных для случаев переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Договор аренды с правопредшественником общества не заключался, поэтому у общества отсутствует право постоянного (бессрочного) пользования. Подписание и регистрация договора аренды подтверждают согласие ответчика на заключение договора аренды на тех условиях, которые определены собственником земельного участка.

В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Заседание арбитражного суда округа проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ставропольского края (статья 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

В заседании представители истца и ответчика поддержали доводы жалобы и отзыва на нее.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы города Невинномысска от 26.05.2010 N 1671 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 31.05.2010 N 210 аренды земельного участка площадью 8602 кв. м (кадастровый номер 26:16:020201:50), расположенного по адресу: г. Невинномысск, ул. Низяева, 41, под промышленными объектами.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен с 26.05.2010 до 25.05.2015. В пункте 1.2 указано на наличие нежилых строений на участке. Договор аренды зарегистрирован установленном порядке.

В соответствии с пунктом 4.3 договора арендная плата вносится арендатором равными долями, не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября с окончательным расчётом не позднее 15 ноября текущего года путём перечисления на расчётный счёт арендатора. В пункте 6.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств.

В претензии от 05.10.2018 N 3828/27 комитет предложил ответчику оплатить долг по арендной плате и пеню.

Поскольку требования претензии общество не исполнило, комитет обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

Разрешая спор, руководствуясь положениями статей 309, 310, 424 Гражданского кодекса, статьи 39.7 Земельного кодекса, нормами Закона N 137-ФЗ, суды пришли к выводу о том, что ответчик допустил просрочку внесения арендной платы, в связи с чем частично удовлетворили требования о взыскании неустойки. Представленные в дело доказательства позволили судам заключить, что арендная плата за участок в заявленный истцом период должна определяться с применением ставки в размере 2% от кадастровой стоимости участка (пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ). С учетом внесенных ответчиком платежей долг по арендной плате на стороне ответчика отсутствует.

Приведенные выводы судебных инстанций являются верными в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса, разъяснениям, приведенным в пунктах 13 и 14 постановления Пленума N 11, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник.

Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае земельный участок, на котором расположены приобретенные обществом объекты недвижимости, их предыдущий собственник использовал на праве постоянного (бессрочного) пользования (т. 2, л. д. 129 - 131).

Таким образом, в связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования, к обществу перешло право на переоформление ограниченного вещного права, в том числе с применением ставки в размере два процента от кадастровой стоимости участка, установленной пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Юридически значимые действия по переоформлению права общество совершило до 01.01.2012 (договор аренды от 31.05.2010 N 210), доказательства, свидетельствующие о недобросовестном поведении ответчика, в материалах дела отсутствуют.

Доводы жалобы комитета не основаны на содержании представленных в дело доказательств, поэтому отклоняются судом округа.

С учетом изложенного основания для отмены решения от 07.08.2019 и апелляционного постановления от 31.12.2019 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

От уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы комитет освобожден.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 07.08.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.12.2019 по делу N А63-26434/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

И.В. Сидорова Е.Г. Соловьев