Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 июля 2020 г. N Ф08-4819/20 по делу N А63-6770/2016

г. Краснодар

10 июля 2020 г.

Дело N А63-6770/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Андреевой Е.В., судей Гиданкиной А.В. и Илюшникова С.М., при участии в судебном заседании финансового управляющего должника - индивидуального предпринимателя Кима Александра Геннадьевича (ИНН 262601300768, ОГРНИП 304262627200178) - Огнетова В.В. (лично), Шаркова А.А. (лично), в отсутствие иных участвующих лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Шаркова А.А. на определение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.12.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2020 по делу N А63-6770/2016 (Ф08-4819/2020), установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя Кима А.Г. (далее - должник) должник обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными торгов в форме публичного предложения по продаже его имущества по лоту N 1 - жилой дом, назначение - жилое, площадью 183,2 кв. м, в том числе жилой - 82,2 кв. м, инвентарный номер 07:427:002:000031640:А:10000, литера А, этаж 2, кадастровый номер 26:33:340301:355, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, пос. Свободы, ул. Константиногорская, д. 39, и договора купли-продажи от 10.04.2019, а также об обязании финансового управляющего должника провести реализацию указанного лота в соответствии с действующим законодательством.

Определением суда от 19.12.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 18.03.2020, заявленные требования удовлетворены в части. Признаны недействительными торги, проведенные финансовым управляющим Огнетовым В.В. по реализации имущества должника, находящегося в залоге у ПАО КБ "Центр-инвест" - лот N 1 жилой дом, назначение - жилое, площадь 183,2 кв. м, в том числе жилая площадь 82,2 кв. м, инвентарный номер 07:427:0026000031640:А:10000, литера А, этаж 2, кадастровый номер 26:33:3403016355, примечание: земельный участок под домом принадлежит другому собственнику, оформленные протоколом от 01.04.2019 N 2662-ОТПП/2 и договор купли-продажи от 10.04.2019 б/н, заключенный по результатам данных торгов. В остальной части в удовлетворении заявления отказано.

Дополнительным определением от 31.01.2020 суд первой инстанции применил последствия недействительности сделки и распределил судебные расходы.

Судебные акты мотивированы тем, что в рассматриваемом случае жилой дом реализован отдельно от земельного участка, на котором он расположен, что нарушает требования гражданского и земельного законодательства, в том числе пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Формирование отдельных лотов привело к возникновению правовой неопределенности в вопросе пользования жилым домом и земельным участком по причине возможной множественности собственников, необходимости межевания земельных участков; реализация жилого дома отдельно от земельного участка препятствовала получению максимально возможной цены.

В кассационной жалобе Шарков А.А. просит отменить судебные акты и принять новый судебный акт. По мнению заявителя жалобы, должник не представил доказательства того, что проведенными торгами по реализации жилого дома нарушены его имущественные права и интересы, которые могут быть восстановлены в случае применения последствий недействительности заключенной на торгах сделки. Кроме того, Шарков А.А. указывает, что обжалование должником результатов состоявшихся торгов свидетельствует о злоупотреблении процессуальными правами. Выводы судов о безусловной ничтожности договора купли-продажи недвижимого имущества являются необоснованными.

В судебном заседании Шарков А.А. и финансовый управляющий должника поддержали доводы жалобы.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, должник обратился с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом) и введении процедуры реструктуризации долгов. Определением суда от 13.10.2016 в отношении должника введена процедура реструктуризации долгов, финансовым управляющим должника утвержден Огнетов В.В. Решением суда от 29.03.2017 в отношении должника введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден Огнетов В.В.

Определением суда от 18.07.2017 признаны обоснованными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника требования ПАО КБ "Центр-инвест" (далее - банк) в размере 1 843 364 рублей 49 копеек, как требования по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника (жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 183,2 кв. м, инвентарный номер: 07:427:002:000031640:А:10000, литера: А, этажность: 2, кадастровый номер: 26:33:340301:355 (далее - жилой дом), и земельный участок, на котором находится жилой дом, по договору залога недвижимости от 18.11.2014 N 69140243-13).

Банк как залоговый кредитор разработал Положение о порядке, сроках и условиях проведения торгов по реализации залогового имущества должника (далее - положение), которым предусмотрена реализация предметов залога разными лотами: лот N 1 - жилой дом, начальная продажная цена - 4875 тыс. рублей; лот N 2 - земельный участок, начальная продажная цена - 823 тыс. рублей. Информация об определении начальной продажной цены, утверждении положения порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога размещена финансовым управляющим в ЕФРСБ 18.08.2017 N 2020728.

В судебном порядке данное положение не проверялось.

В соответствии с положением 18.09.2017 проведены первые, а 06.12.2017 - повторные торги, которые признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок.

При проведении торгов посредством публичного предложения в период с 07.03.2018 по 17.04.2018 победителем торгов по лоту N 2 признан Шарков А.А., который, при отсутствии предложений других участников торгов, представил заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника в размере 371 тыс. рублей. Результаты торгов оформлены протоколом от 18.04.2018 N 2454-ОТПП/2/2.

Торги по лоту N 1 - жилой дом признаны несостоявшимися, поскольку на участие в торгах не допущено ни одного участника. Результаты торгов оформлены протоколом от 18.04.2018 N 2454-ОТПП/2/1.

27 апреля 2018 года с Шарковым А.А. заключен договор купли-продажи земельного участка N 1. Соответствующие сведения размещены в ЕФРСБ 27.04.2018 N 2661900.

При проведении торгов посредством публичного предложения в период с 19.03.2019 по 19.03.2019 победителем торгов по лоту N 1 - жилой дом признана Козека Е.В., которая, при отсутствии предложений других участников торгов, представила заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника в размере 1200 тыс. рублей. Результаты торгов оформлены протоколом от 01.04.2019 N 2662-ОТПП/2.

С победителем торгов 10.04.2019 заключен договор купли-продажи жилого дома. Соответствующие сведения размещены в ЕФРСБ 12.04.2019 N сообщения 3668167.

Полагая, что договор купли-продажи от 10.04.2019 не соответствует требованиям ЗК РФ, а торги проведены с нарушением действующего законодательства, должник обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались статьями 65, 71 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьями 1, 35 ЗК РФ, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", совместном постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", правовыми выводами, изложенными в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 29.10.2015 по делу N 309-ЭС15-6227, от 16.06.2016 N А41-2099/2011.

Суды установили, что при подготовке к проведению торгов по продаже имущества должника данное имущество разделено на отдельные лоты так, что утратилась взаимосвязь объектов недвижимости с земельным участком, на котором они расположены. Это привело к тому, что земельный участок реализован отдельно от объектов недвижимости (зданий, строений), размещенных на нем. Реализация земельного участка и расположенного на нем жилого дома отдельными лотами препятствовала достижению цели выставления имущества на продажу - получению за него максимально возможной цены. Такой способ реализация имущества утратил его потребительскую привлекательность, поскольку жилой дом, расположенный на чужом земельном участке, не является привлекательным объектом для потенциальных покупателей. Реализация имущества данным образом повлияла на формирование цены реализации и не привела к выявлению экономически обоснованной цены имущества должника. Указанные обстоятельства непосредственно затрагивают интересы должника, заинтересованного в продаже имущества по наиболее высокой цене, выявленной в ходе представления конкурирующих заявок.

Суды указали, что положение, включающее ничтожное условие о реализации земельного участка, находящегося в залоге, отдельно от расположенных на нем объектов недвижимости, не подлежало исполнению независимо от того, что разработано залоговым кредитором. Формирование отдельных лотов привело к возникновению правовой неопределенности в вопросе пользования земельным участком по причине возможной множественности собственников строений и сооружений, необходимости межевания земельных участков под объектами недвижимого имущества. Выставляя на торги спорные объекты разными лотами, конкурсный управляющий не установил возможен ли раздел земельного участка, принадлежащего должнику, и возможно ли образование нескольких земельных участков в границах, допускающих нормальную эксплуатацию каждого из строений и участка.

При изложенных обстоятельствах, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Кодекса представленные в дело доказательства, доводы и возражения участвующих в деле лиц, суды сделали правильный вывод о том, что заявление о признании недействительными торгов по лоту N 1 и договора купли-продажи от 10.04.2019, заключенного по результатам данных торгов, подлежит удовлетворению.

Выводы судебных инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильной системной оценке подлежащих применению норм материального права, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (часть 1 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71 Кодекса).

Довод Шаркова А.А. о необоснованности выводов судов о ничтожности договора купли-продажи от 10.04.2019 отклоняется судом кассационной инстанции.

Как установили суды, на земельном участке расположен жилой дом. С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор купли-продажи от 10.04.2019 нарушает принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, поэтому является ничтожным. Выводы судов согласуются правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 16.06.2016 N 305-ЭС15-6515, от 31.10.2017 N 308-ЭС15-6218(6,7) по делу N А32-25035/2009.

Доводы кассационной жалобы по существу направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы 7 Кодекса. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Кодекса), не установлены. При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.12.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2020 по делу N А63-6770/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Андреева

Судьи

А.В. Гиданкина С.М. Илюшников