Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 июля 2020 г. N Ф08-1278/20 по делу N А53-30615/2019

г. Краснодар

15 июля 2020 г.

Дело N А53-30615/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 июля 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федченко А.В., при организации видеоконференц-связи Арбитражным судом Ростовской области в составе судьи Прокопчук С.П., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Родина Владимира Федоровича (ИНН 615517370480, ОГРН 318619600242483) - Беспалова Е.А. (доверенность от 27.10.2018), от ответчика -комитета по управлению имуществом Администрации города Шахты (ИНН 6155018266, ОГРН 1026102781099) - Нестерова Л.В. (доверенность от 20.02.2020), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Родина Владимира Федоровича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.11.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019 по делу N А53-30615/2019, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Родин Владимир Федорович (далее -предприниматель) подал в Арбитражный суд Ростовской области иск к комитету по управлению имуществом администрации г. Шахты (далее - комитет, администрация) о понуждении к заключению соглашения (договора) об аренде земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030236:468 площадью 390 кв. м, расположенного по адресу: г. Шахты, ул. Свободная, 59-а, (далее - земельный участок) с условием о расчете арендной платы в соответствии с пунктами 9, 11 приложения N 1 к постановлению правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135, подпунктом 1 пункта 1 решения Шахтинской городской Думы от 28.05.2015 N 632 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Шахты" (далее - решение гордумы N 632), установленной пунктом 17 приложения N 2 к указанному решению ставкой арендной платы 4,92 %, кадастровой стоимостью земельного участка в размере 2 545 207 рублей 30 копеек, а также о размере арендной платы в размере 125 224 рублей 20 копеек в год и 343 рублей 08 копеек в день из расчета 365 дней в году.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.11.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019, в удовлетворении иска отказано со следующей мотивировкой.

Иск квалифицирован как урегулирование разногласий при заключении договора аренды земельного участка путем включения в текст предложенного комитетом соглашения (договора) вышеназванного условия о расчете арендной платы. Вступившим в законную силу судебным актом суда общей юрисдикции признано незаконным бездействие администрации и комитета, выразившегося в непринятии решения о предоставлении земельного участка для завершения строительства здания магазина без проведения торгов на три года. Администрация присуждена к принятию такого решения. Арендные отношения по договору от 20.02.2013 N 6510 аренды земельного участка прекращены.

Их возобновление путем заключения дополнительного соглашения к прекращенному договору аренды недопустимо. Заключение такого соглашения не повлечет восстановление нарушенных прав предпринимателя. Права предпринимателя могут быть восстановлены только путем заключения во исполнение решения суда общей юрисдикции нового договора аренды земельного участка, соответствующего действующим в момент его заключения установленным законом или иными правовыми актами и обязательным для сторон правилам.

Предприниматель обжаловал решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.11.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов. Иск предпринимателя направлен на понуждение к заключению договора аренды земельного участка на предложенных предпринимателем условиях об арендной плате и порядке ее расчета.

В условиях недостаточной ясности относительно избранного предпринимателем способа судебной защиты суды не уточнили предмет и основание иска. Неправильная квалификация заявленных требований привела к принятию незаконного судебного акта.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.11.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019 подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании протокола о результатах аукциона от 19.02.2013 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и постановления администрации от 13.12.2012 N 6409 комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 20.02.2013 N 6510 аренды земельного участка для строительства нежилого здания магазина с 19.02.2013 по 19.02.2016. По акту приема-передачи от 20.02.2013 земельный участок передан арендатору. Размер арендной платы установлен по приведенным в протоколе аукционной комиссии от 19.02.2013 результатам торгов. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства.

Решением Шахтинского городского суда Ростовской области от 30.10.2018 по делу N 2а-3379/2018, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 04.02.2019, признано незаконным бездействие администрации и комитета, выразившегося в неприятии решения о предоставлении предпринимателю земельного участка для завершения строительства нежилого здания магазина без проведения торгов. Администрация присуждена к принятию решения о предоставлении земельного участка предпринимателю в аренду на три года для завершения строительства магазина без проведения торгов. Судебный акт мотивирован следующим. Действие договора от 20.02.2013 N 6510 аренды земельного участка прекращено в связи с истечением его срока. На земельном участке возведен объект незавершенного строительства. Предприниматель обладает правом на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов на три года для завершения строительства нежилого здания магазина.

Комитет подготовил и направил предпринимателю проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 20.02.2013 N 6510. Предприниматель направил комитету протокол разногласий к проекту дополнительного соглашения от 17.06.2019 к договору аренды от 20.02.2013 N 6510, с редакцией пункта 4 о расчете арендной платы в соответствии с пунктами 9, 11 приложения N 1 к постановлению правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135, подпунктом 1 пункта 1 решения гордумы N 632, установленной пунктом 17 приложения N 2 к указанному решению ставкой арендной платы 4,92 %, кадастровой стоимостью земельного участка в размере 2 545 207 рублей 30 копеек, а также о размере арендной платы 125 224 рубля 20 копеек в год, 343 рубля 08 копеек в день из расчета 365 дней в году, о присвоении пунктам 4 - 7 дополнительного соглашения номера 5 - 8.

Рассмотрев протокол разногласий к дополнительному соглашению от 17.06.2019 договора аренды земельного участка от 20.02.2013 N 6510, комитет в письме от 05.08.2019 N 2.4-08/3506 сообщил предпринимателю об отсутствии возможности принятия иного порядка расчета арендной платы по ставке арендной платы, установленной пунктом 17 приложения N 2 к решению гордумы N 632. Поскольку договор от 20.02.2013 N 6510 аренды земельного участка заключен на торгах, а размер арендной платы установлен по результатам соответствующего аукциона, то, согласно пункту 8 примечания к Приложению N 2 к решению гордумы N 632, размер арендной платы должен сохраниться до момента регистрации права собственности на возведенное нежилое здание магазина. В судебном акта по делу N А53-19608/2018 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд указал на применимость ставки арендной платы в размере 4,92 % от кадастровой стоимости земельного участка только по 31.05.2018. Основания для применения порядка расчета арендной платы, отличного от порядка расчета по договору аренды от 20.02.2013 N 6510, отсутствуют.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Статьей 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", статьей 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 16 Арбитражного процессуального кодекса императивно определена обязательность вступивших в законную силу судебных актов для всех без исключения органов, физических и юридических лиц, предполагающая их неукоснительное исполнение.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле (части 2 и 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса).

В Постановлениях от 05.02.2007 N 2-П, от 21.12.2011 N 30-П Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что преюдициальная связь судебных актов обусловлена свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта.

В процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Недопустимо опровержение опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом. Преюдициальное значение судебного решения обеспечивает его стабильность и общеобязательность, исключает возможный конфликт судебных актов.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) допускается заключение договора в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Понуждение к заключению договора допускается только, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421). Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (пункт 1 статьи 445). В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446).

В пункте 38 постановления от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом только при наличии у ответчика соответствующей обязанности. Равным образом разрешаются переданные на рассмотрение суда разногласия, возникшие в ходе заключения договора (пункт 1 статьи 446).

По общему правилу, установленному нормами главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6). К исключениям из этого правила законодатель отнес случай заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения его строительства с его собственником (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6). Названные положения внесены в Земельный кодекс пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) и вступили в силу с 01.03.2015 (пункт 1 статьи 35 Закона N 171-ФЗ).

Подпунктом "н" пункта 1 статьи 11 Закона N 171-ФЗ изменена редакция пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), которой собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему соответствующее право собственности до 01.03.2015, предоставлено право приобрести находящийся в публичной собственности земельный участок под этим объектом в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Применение положений этого пункта возможно только в случае, если в соответствии с ним ранее такой участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Если в период действия заключенного на торгах договора аренды арендатор не завершил строительство объекта, то при заключении нового договора в порядке реализации предусмотренного пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ льготного права на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства без торгов у сторон отсутствуют основания для изменения арендной платы за пользование этим участком по сравнению с условиями ранее заключенного на торгах договора аренды (аналогичный подход поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определения от 20.07.2018 N 309-ЭС18-9466, от 22.01.2020 N 309-ЭС19-25599).

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций ошибочно квалифицировали заявленные требования как урегулирование разногласий при заключении дополнительного соглашения к ранее заключенному договору аренды от 20.02.2013 N 6510. Содержащиеся в иске доводы и отраженные в имеющихся в деле доказательствах обстоятельства, связанные с направлением предпринимателем в комитет проекта нового договора аренды земельного участка (не дополнительного соглашения к ранее заключенному), действиями (бездействием) комитета и администрации по подписанию проекта договора, в том числе на иных условиях (протокола разногласий), не получили должной оценки в обжалуемых судебных актах. Вывод о том, что целью обращения предпринимателя в суд явилось урегулирование разногласий при заключении дополнительного соглашения к ранее заключенному договору аренды не может быть признан соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Ограничившись этим выводом, суды не разрешили фактически существующий между сторонами спор относительно ценообразования по новому договору аренды, заключаемому во исполнение решения суда общей юрисдикции. При разрешении этого спора следовало установить возможность применения (отсутствие таковой) вышеприведенного правового подхода, поддерживаемого высшей судебной инстанцией.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств, в том числе касающихся лица, уполномоченного на предоставление земельного участка и на утверждение схемы его расположения на кадастровом плане территории, а также оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 284, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.11.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019 по делу N А53-30615/2019 отменить.

Дело N А53-30615/2019 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин