Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 июля 2020 г. N Ф08-2625/20 по делу N А63-15101/2017

г. Краснодар

21 июля 2020 г.

Дело N А63-15101/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 июля 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии судебном заседании от истца - акционерного общества "Терский" (ИНН 2624000887, ОГРН 1022603221530) - Блохина В.И. (доверенность от 10.07.2020), от ответчиков: общества с ограниченной ответственностью агрофирма "Луч" (ИНН 2614020732, ОГРН 1092646000336) - Сергеева С.А. (доверенность от 05.06.2020), администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края (ИНН 2624028360, ОГРН 1042600684873) - Воробьева Р.А. (доверенность от 28.12.2019), в отсутствие третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Рабазанова Хасбулы Зайнулабидовича, Меджидова Гаджибаганда Меджидовича, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью агрофирма "Луч" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019 по делу N А63-15101/2017, установил следующее.

АО "Терский" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО агрофирме "Луч" (далее - агрофирма) и администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация), в котором просило:

- признать отсутствующим право аренды агрофирмы, ООО "Хлеб" и ООО "Терский" на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 12 626 тыс. кв. м, входящий в состав единого землепользования фонда перераспределения и являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183, по договору от 19.02.2008 N 46;

- признать недействительным договор аренды от 19.02.2008 N 46 (регистрационная запись от 18.04.2008 N 26-26-21/006/2008-494) и применить последствия его недействительности;

- признать недействительным постановление главы администрации от 12.12.2007 N 509 с момента его издания.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 03.05.2018, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2018, признан недействительным договор от 19.02.2008 N 46 аренды частей земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183; применены последствия его недействительности в виде понуждения агрофирмы в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу возвратить администрации части земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183 с учетным N 34 (площадью 4234 тыс. кв. м), N 35 (площадью 2004 тыс. кв. м), N 36 (площадью 1207 тыс. кв. м), N 37 (площадью 547 тыс. кв. м), N 38 (площадью 3020 тыс. кв. м), N 39 (площадью 236 тыс. кв. м), N 40 (площадью 371 тыс. кв. м), N 41 (площадью 1007 тыс. кв. м). В удовлетворении остальной части иска отказано. Суды указали, что при наличии второй конкурирующей заявки (общества) на приобретение земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183, договор аренды спорного земельного участка должен быть заключен посредством проведения торгов. Уполномоченный орган предоставил ООО "Терский" спорный участок с нарушением установленной публичной процедуры. Поскольку договор аренды земельного участка заключен без учета заявки истца и наличия на спорных частях участка принадлежащих обществу объектов недвижимости, договор аренды (в названных частях) является недействительной (ничтожной) сделкой.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.11.2018 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. Суд округа указал, что признавая недействительным договор от 19.02.2008 N 46 аренды и применяя последствия его недействительности в виде понуждения агрофирмы возвратить администрации части земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183, судебные инстанции не исследовали (не отразили в судебных актах) вопрос о площади земельных участков, необходимых для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости в соответствии с нормами отвода для определенных видов деятельности. Вместе с тем надлежащее исследование и оценка данных обстоятельств влияют как на обоснованность иска, так и на физические характеристики участков, подлежащих возврату в порядке реституции. В постановлении указано, что в силу статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) его действие не распространяется на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости. Кроме того, выводы судов об избрании истцом ненадлежащего способа судебной защиты при оспаривании постановления главы администрации от 12.12.2007 N 509 сделаны без учета правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2014 по делу N 308-ЭС14-1222. При новом рассмотрении суду предложено на основании имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств, дать правильную квалификацию требованиям общества, рассмотреть заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, установить площадь земельных участков, необходимых для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости истца.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2019 признаны недействительными постановление главы администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края от 12.12.2007 N 509 и договор от 19.02.2008 N 46 аренды частей земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183, зарегистрированный управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 18.04.2008 за номером 26-26-21/006/2008-494, в отношении следующих частей земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183: 1) площадью 14 544 кв. м; 2) площадью 11 231 кв. м; 3) площадью 17 006 кв. м; 4) площадью 8092 кв. м; 5) площадью 12 1699 кв. м; 6) площадью 44 073 кв. м, с указанием определенных координат границ. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019 решение от 28.03.2019 отменено. Апелляционный суд признал недействительным постановление главы администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края от 12.12.2007 N 509, как нарушающее нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и Закона N 101-ФЗ. Признан недействительной (ничтожной) сделкой договор от 19.02.2008 N 46, заключенный администрацией и ООО "Терский", аренды частей земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183, зарегистрированный управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 18.04.2008 за номером 26-26-21/006/2008-494; применены последствия его недействительности в виде возложения на агрофирму обязанности в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу возвратить администрации части земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183 с учетными номерами: N 34 площадью 4 234 000 кв. м, N 35 площадью 2 004 000 кв. м, N 36 площадью 1 207 000 кв. м, N 37 площадью 547 000 кв. м, N 38 площадью 3 020 000 кв. м, N 39 площадью 236 000 кв. м, N 40 площадью 371 000 кв. м, N 41 площадью 1 007 000 кв. м. Применены последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в ЕГРН записи от 18.04.2008 за номером 26-26-21/006/2008-494 о регистрации договора аренды от 19.02.2008 N 46 частей земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183. В удовлетворении остальной части иска отказано. Апелляционный суд указал, что требования истца направлены на восстановление нарушенного права в связи с обращением 26.07.2007 в администрацию за предоставлением земельного участка общей площадью 1262,6 га (пастбища) сроком на 10 лет из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения. Администрацией проведена процедура опубликования сообщения о возможном предоставлении земельного участка в средствах массовой информации, однако испрашиваемый земельный участок предоставлен на праве аренды другому лицу - ООО "Терский", что при наличии заявления АО "Терский", нарушало действующее законодательство. При этом заявка ООО "Терский" отсутствует. Суд указал, что подлежали применению правила, установленные пунктом 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ о предоставлении земельных участков на торгах. Постановление главы администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края от 12.12.2007 N 509 "О предоставлении в аренду земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения обществу с ограниченной ответственностью "Терский"" не соответствовало положениям статьи 34 Земельного кодекса, статьи 10 Закона N 101-ФЗ, поэтому требование истца о признании его недействительным подлежит удовлетворению. Заключенный на основании данного ненормативного правового акта договор от 19.02.2008 аренды спорного земельного участка, совершенный администрацией и ООО "Терский", является недействительным (ничтожным), что требует применения соответствующих последствий в виде возврата спорных частей земельного участка в распоряжение публичного собственника и устранения записи о нем в ЕГРН. Довод ответчика о применении срока исковой давности суд апелляционной инстанции отклонил, сославшись на разъяснения, приведенные в пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25). Суд указал, что в материалах дела отсутствуют доказательства предъявления требования о возврате спорного земельного участка за пределами срока исковой давности до даты подачи настоящего иска. Ответчик не доказал, что владение спорными частями земельного участка по договору аренды имело место за пределами трех лет до предъявления иска. На арендуемой ответчиком части земельного участка находятся объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности. Кроме того, спорные сельскохозяйственные угодья представляют собой пастбища, то есть земли, предназначенные для выпаса сельскохозяйственных животных, площадь этих пастбищ составляет почти 3/4 от всех пастбищ реорганизованного совхоза "Терский". В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие использование ответчиками участка с момента заключения договора аренды. Общество заинтересовано в признании недействительными постановления главы администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края от 12.12.2007 N 509 и договора от 19.02.2008 N 46 аренды частей земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183, а также в применении последствий недействительности договора аренды в виде возврата спорных частей земельного участка в распоряжение публичного собственника для последующей реализации своих прав на землю. Суд апелляционной инстанции также учитывал, что после передачи прав арендатора от ООО "Терский" к ООО "Хлеб", последнее в порядке субсидиарного правопреемства заменило первоначального арендатора, а после заключения договора уступки прав от 01.10.2013 права и обязанности арендатора по договору приобрела агрофирма. Таким образом, право аренды ООО "Терский", право аренды ООО "Хлеб" и право аренды агрофирмы фактически являются одним и тем же обременением земельного участка.

В кассационной жалобе агрофирма просит отменить постановление от 25.12.2019 и оставить в силе решение 28.03.2019. Податель жалобы указывает, что требование о признании недействительным постановления администрации является ненадлежащим способом защиты нарушенного права. Разъяснения, приведенные в пункте 82 постановления Пленума N 25, относятся к сторонам сделки. Общество стороной спорного договора аренды не является, поэтому срок исковой давности пропущен. Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы истца о необходимости учета при определении площади участка для эксплуатации объектов недвижимости участков для выпаса скота (пастбищ). В состав земельного участка, необходимого для эксплуатации зданий, строений, сооружений, используемых в сельскохозяйственном производстве, не включаются сельскохозяйственные угодья (пастбища, пашни, сенокосы), относящиеся к иным видам земель сельскохозяйственного назначения. Содержащиеся в приказе министерства сельского хозяйства Ставропольского края от 11.05.2016 N 205 "Об установлении норм нагрузки на пастбища на территории Ставропольского края" (далее - приказ от 11.05.2016 N 205) нормы нагрузки на пастбища установлены как обязательные предельные значения в целях сохранения качества почв, а не для целей определения площади, необходимой для эксплуатации зданий, строений, сооружений. Содержащиеся в данном приказе нормы могут учитываться при предоставлении земельных участков для выпаса скота и выращивания кормов в общем порядке, предусмотренном Земельным кодексом. Суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что поголовье сельскохозяйственных животных не учитывается при определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости. В материалы дела представлены доказательства, подтверждающие наличие у истца иных земельных участков, необходимых для ведения хозяйственной деятельности и выпаса скота. Некоторые из принадлежащих истцу объектов не связаны с выращиванием сельскохозяйственных животных, поэтому их площадь не могла учитываться апелляционным судом при разрешении иска.

Администрация представила отзыв, в котором просила отказать в удовлетворении жалобы. В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены апелляционного постановления.

На основании определения председателя третьего судебного состава от 20.07.2020 в первоначально сформированном для рассмотрения кассационной жалобы составе суда произведена замена. В связи с нахождением в очередном трудовом отпуске судья Сидорова И.В. заменена на судью Мазурову Н.С. В соответствии с правилами статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) рассмотрение кассационной жалобы агрофирмы в судебном заседании 21.07.2020 произведено с самого начала.

В заседании представитель агрофирмы на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. Представители общества и администрации полагали, что апелляционное постановление соответствует представленным в дело доказательствам и позволяет восстановить нарушенные права истца.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзывов на нее, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации г. Буденновска и Буденновского района от 02.12.1992 N 2002 "О разграничении земель совхоза "Терский" по видам собственности и землепользователям" совхозу "Терский" переданы в аренду 2885 га пашни и 1851 га пастбищ сроком на 5 лет.

На основании решения от 26.01.1993 учредительного общесовхозного собрания сельскохозяйственного предприятия совхоз "Терский" названное лицо реорганизовано путем преобразования в сельхозпредприятие совхоз "Терский", зарегистрированное постановлением главы администрации г. Буденновска и Буденновского района Ставропольского края от 24.06.1993 N 980. Этим же собранием утвержден и указанным постановлением зарегистрирован устав СХП совхоз "Терский", в соответствии с пунктом 1.1 которого организационно-правовая форма предприятия - акционерное общество закрытого типа.

В соответствии с планом реорганизации совхоза "Терский" и актом приема-передачи от 03.03.1993, в результате реорганизации сельхозпредприятию совхоз "Терский" передано недвижимое имущество, в том числе здания общественного назначения, животноводства и растениеводства, а также прочие здания и сооружения.

Согласно экспликации земель сельхозпредприятий, организаций и граждан по состоянию на 01.01.2000, составленной комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, за СХП совхоз "Терский" числилось в аренде 2985 га пашни, в пользовании - 1845 га пастбищ.

03 октября 2002 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о юридическом лице - АОЗТ "Совхоз "Терский", созданном до 01.07.2002. В сведениях о регистрации до 01.07.2002 при создании юридического лица путем реорганизации указаны дата и номер регистрации - 24.06.1993 N 980. В дальнейшем наименование АОЗТ "Совхоз "Терский" изменено на ЗАО "Терский", а затем - на АО "Терский".

Постановлением главы муниципального образования Терского сельсовета Буденновского района Ставропольского края от 12.12.2005 N 36 утверждены площади земель, включенных в фонд перераспределения в границах землепользования ЗАО "Терский" площадью 6846,5 га, в том числе сельскохозяйственных угодий - 6741,8 га, из них пашни - 5044,6 га, пастбищ - 1697,2 га, древесно-кустарниковых насаждений - 49,6 га, под дорогами и прогонами - 52,3 га, прочих земель - 2,8 га.

23 июня 2007 года на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 26:20:0:0183 (в настоящее время 26:20:000000:183) общей площадью 68 465 тыс. кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, имеющий местоположение: Ставропольский край, Буденновский район, в границах землепользования ЗАО "Терский" (кадастровый паспорт от 19.02.2008 N 20-02/08-0355).

Данный участок представляет собой единое землепользование, в границах которого учтены части, в том числе части с учетными номерами N 034 (площадью 4234 тыс. кв. м), N 035 (площадью 2004 тыс. кв. м), N 036 (площадью 1207 тыс. кв. м), N 037 (площадью 547 тыс. кв. м), N 038 (площадью 3020 тыс. кв. м), N 039 (площадью 236 тыс. кв. м), N 040 (площадью 371 тыс. кв. м), N 041 (площадью 1007 тыс. кв. м).

В заявке от 26.07.2007 N 54, поданной в администрацию, ЗАО "Терский" просило предоставить из фонда перераспределения в аренду участок сельскохозяйственного назначения площадью 1262,6 га (пастбища) с кадастровым номером единого землепользования 26:20:0:0183, включающий 37,1 га в кадастровом квартале 26:20:09401 (что соответствует части N 40), 23,6 га - в квартале 26:20:090903 (что соответствует части N 39), 302 га - в квартале 26:20:090401 (что соответствует части N 38), 100,7 га - в квартале 26:20:090301 (что соответствует части N 41), 54,7 га - в квартале 26:20:090301 (что соответствует части N 37), 321,1 га - в квартале 26:20:090101 (что соответствует частям N 35 и 36), 423,4 га - в квартале 26:20:090101 (что соответствует части N 34).

В газете "Вестник Прикумья" от 10.11.2007 N 89 (11862) администрация разместила объявление о возможном предоставлении в аренду участка площадью 12 626 тыс. кв. м (пастбища) с кадастровым номером единого землепользования 26:20:0:0183, расположенного в границах землепользования ЗАО "Терский". В публикации в графе "сведения о заявителях" указано ЗАО "Терский" (т. 2, л. д. 56, 57).

Постановлением главы администрации от 12.12.2007 N 509 с указанием на отсутствие иных заявлений в течение месяца с момента опубликования вышеуказанного сообщения названный земельный участок предоставлен в аренду ООО "Терский" для производства сельскохозяйственной продукции сроком на 15 лет (т. 1, л. д. 80, 81).

На основании данного постановления администрация (арендодатель) и ООО "Терский" (арендатор) заключили договор аренды от 19.02.2008 N 46, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 12 626 тыс. кв. м (пастбища), в том числе 4 234 тыс. кв. м (учетный номер части 034), 2 004 тыс. кв. м (учетный номер части 035), 1 207 тыс. кв. м (учетный номер части 036), 547 тыс. кв. м (учетный номер части 037), 3 020 тыс. кв. м (учетный номер части 038), 236 тыс. кв. м (учетный номер части 039), 371 тыс. кв. м (учетный номер части 040) и 1 007 тыс. кв. м (учетный номер части 041), входящие в состав единого землепользования фонда перераспределения и являющихся частью земельного участка площадью 68 465 тыс. кв. м с кадастровым номером 26:20:000000:183. Договор зарегистрирован в установленном порядке (т. 1, л. д. 71 - 79).

По договору от 14.04.2011 права и обязанности арендатора по договору аренды от 19.02.2008 N 46 ООО "Терский" передало ООО "Хлеб". Договор зарегистрирован в установленном порядке 22.04.2011 N 26-26-07/012/2011-541.

На основании договора от 01.10.2013 ООО "Хлеб" уступило права и обязанности арендатора указанных частей земельного участка по договору аренды от 19.02.2008 N 46 агрофирме. Договор зарегистрирован в установленном порядке 06.12.2013 N 26-26-07/022/2013-730.

ООО "Терский" прекратило деятельность в качестве юридического лица в связи с его ликвидацией, о чем в ЕГРЮЛ 19.03.2013 внесена запись (т. 1, л. д. 15 - 24).

ООО "Хлеб" прекратило деятельность в качестве юридического лица в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании пункта 2 статьи 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", о чем в ЕГРЮЛ 11.03.2014 внесена соответствующая запись (т. 1, л. д. 25 - 33).

Обществу принадлежат объекты, право собственности на которые зарегистрировано на основании акта от 03.03.1993 приема-передачи недвижимого имущества, передаваемого в процессе реорганизации совхоза "Терский" реорганизованному в сельхозпредприятие совхоз "Терский", в том числе контора площадью 140,8 кв. м (кадастровый номер 26:20:090201:23), 1988 года постройки (запись от 04.05.2017 N 26:20:090201:23-26/003/2017-1), столовая площадью 151,5 кв. м (кадастровый номер 26:20:090201:25), 1986 года постройки (запись от 04.05.2017 N 26:20:090201:25-26/003/2017-1), дом животновода площадью 132,4 кв. м (кадастровый номер 26:20:000000:4900; запись от 21.04.2017 N 26:20:000000:4900-26/003/2017-1), зерносклад площадью 1539,5 кв. м (кадастровый номер 26:20:000000:4928; запись от 27.04.2017 N 26:20:000000:4928-26/003/2017-1), сторожка площадью 17,1 кв. м (кадастровый номер 26:20:090601:83), 1995 года постройки (запись от 26.06.2017 N 26:20:090601:83-26/003/2017-1), диспетчерская площадью 12,8 кв. м (кадастровый номер 26:20:000000:4926), 1995 года постройки (запись от 26.06.2017 N 26:20:000000:4926-26/003/2017-1), баня площадью 100,8 кв. м (кадастровый номер 26:20:090201:26; запись от 04.05.2017 N 26:20:090201:26-26/003/2017-1), дом животновода площадью 129,9 кв. м (кадастровый номер 26:20:000000:4892, запись от 04.05.2017 N 26:20:000000:4892-26/003/2017-1), кошара N 10 площадью 1567,2 кв. м (кадастровый номер 26:20:000000:4950; запись от 25.06.2017 N 26:20:000000:4950-26/003/2017-1).

Согласно заключениям кадастрового инженера от 22.06.2017, 12.07.2017, 27.07.2017 и 12.02.2018 имеются пересечения подлежащих образованию земельных участков под объектами недвижимости истца с границами учетных частей 26:20:000000:183/36, 26:20:000000:183/35, 26:20:000000:183/41 земельного участка единого землепользования 26:20:000000:183. В пределах указанных частей земельного участка расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности обществу (26:20:000000:4900, 26:20:000000:4928, 26:20:000000:4892, 26:20:000000:4950, 26:20:000000:4926, 26:20:090601:83, 26:20:090201:23, 26:20:090201:25 и 26:20:090201:26).

В 2017 году общество обратилось в администрацию с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности.

В письмах от 30.06.2017 N 3189 и 3190 администрация сообщила об отказе в предварительном согласовании предоставления испрашиваемых участков в связи с тем, что данные участки обременены арендой по договору от 19.02.2008 N 46 (т. 1, л. д. 63, 64).

Общество, полагая, что спорные части земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183 предоставлены агрофирме в отсутствие законных оснований, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса определяет, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (в применимой редакции) передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществлялась в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае, если имелось только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускалось при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Согласно пункту 1 статьи 34 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежали все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом.

Суды установили, что при наличии заявления истца, земельный участок в отсутствие публичных процедур предоставлен иному лицу (со схожим наименованием). Поскольку договор аренды с ООО "Терский" заключен с нарушением положений пункта 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, статьи 34 Земельного кодекса, гарантирующих равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков, находящихся в публичной собственности, исключающих необоснованный приоритет земельных прав одних землепользователей по отношению к другим, суд апелляционной инстанции правомерно заключил о недействительности ненормативного правового акта о предоставлении участка в аренды и ничтожности заключенной на его основании сделки (статья 168 Гражданского кодекса).

По смыслу статей 166, 167 и 168 Гражданского кодекса иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Общество является субъектом, заинтересованным в оспаривании договора аренды, не только как лицо, обладающее объектами недвижимости, но и как лицо, занимающееся производством сельскохозяйственной продукции и заинтересованное в приобретении земель сельскохозяйственного назначения, путем участия в публичных процедурах.

Судебные инстанции правомерно отклонили заявление ответчика о пропуске срока исковой давности.

Согласно применимой редакции пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Суд первой инстанции установил, что доказательства, подтверждающие исполнение спорного договора аренды до 2016 года в материалах дела отсутствуют. При этом значительный массив земель сельскохозяйственного назначения поступил в распоряжение лиц, которые через непродолжительный период передали права и обязанности арендатора по договору аренды (т. 3, л. д. 11 - 22) и фактически прекратили свою деятельность. Доказательства, позволяющие сделать иной вывод, в материалы дела не представлены. С учетом изложенного срок исковой давности по требованию общества о признании недействительным (ничтожным) договора аренды и применении последствий его недействительности, исчисленный по правилам пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса с установленного судами момента начала фактического исполнения сделки лицом, выступающим действительным (не номинальным) арендатором по договору от 19.02.2008 N 46 (т. 3, л. д. 104 - 117), обществом не пропущен.

Вывод апелляционного суда о необходимости учета площади пастбищ с учетом норм нагрузки на них при определении площади земельных участков, требуемых для эксплуатации принадлежащих истцу объектов недвижимости, является ошибочным.

Статьей 1 Земельного кодекса к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом N 101-ФЗ. Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регламентируется данным Кодексом и Законом N 101-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 79 Земельного кодекса сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Спорные земельные участки представляют собой пастбища (т. 3, л. д. 97 - 103, 131 - 183).

Согласно пункту 1 статьи 1 Закона N 101-ФЗ действие данного закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные, дачные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом.

При этом оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с учетом принципа сохранения целевого использования таких земельных участков (пункт 3 статьи 1 Закона N 101-ФЗ).

По смыслу положений Земельного кодекса об исключительном праве на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на них объектов недвижимости (статья 36 до 01.03.2015, статья 39.20 Земельного кодекса с 01.03.2015), оно имеет целью обеспечение собственникам возможности эксплуатации таких объектов; земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены по указанному основанию только для целей эксплуатации уже существующих зданий, сооружений. Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В то же время это не означает, что при определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости подлежит учету, в частности, возможное количество планируемых к выращиванию сельскохозяйственных животных.

Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Предельные размеры площади земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, должны определяться исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Нормы определения потребностей в сельскохозяйственных угодьях для содержания поголовья крупного рогатого скота не могут подтверждать необходимость включения в площадь земельного участка, требуемого для эксплуатации объектов недвижимости, сельскохозяйственных угодий, для которых действующим на момент подачи заявления законодательством предусматривался специальный порядок предоставления в аренду (пункт 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, статья 34 Земельного кодекса).

Названные обстоятельства не были учтены судом апелляционной инстанции при оценке экспертного заключения от 18.11.2019 N 185-Э-19 (т. 13, л. д. 62 - 108). Выводы апелляционного суда о применимости при определении площади земельных участков для эксплуатации объектов недвижимости приказа от 11.05.2016 N 205, о необходимости всей территории спорных участков для эксплуатации объектов общества, а также об учете поголовья сельскохозяйственных животных являются ошибочными и подлежат исключению из текста апелляционного постановления. В то же время названные выводы апелляционного суда не привели к принятию неправильного постановления (часть 3 статьи 288 Кодекса).

Принимая во внимания обстоятельства формирования части спорных участков с объектами недвижимости общества, нарушение публичного порядка предоставления их в аренду, суд округа приходит к выводу о правомерности вывода апелляционного суда о возврате земельных участков публичному собственнику в порядке реституции. Осуществленный апелляционным судом возврат спорных земельных участков администрации, а также исключение записи об аренде из ЕГРН исходя из установленных обстоятельств совершения сделки, соответствует полномочиям суда названным в пункте 4 статьи 166 Гражданского кодекса. Изложенное позволит обеспечить правильное формирование участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости истца, а также обеспечить реализацию публичной процедуры при распоряжении земельными участками фонда перераспределения - осуществить предоставление в аренду для сельскохозяйственного производства на конкурентных началах оставшуюся площадь пастбищ.

Иные доводы жалобы агрофирмы не могут служить достаточным основанием для отмены апелляционного постановления, поэтому отклоняются судом округа.

При таких обстоятельствах основания для отмены апелляционного постановления от 25.12.2019 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов апелляционного суда по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебного акта. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на агрофирму (статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019 по делу N А63-15101/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов Н.С. Мазурова