Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 июля 2020 г. N Ф08-5238/20 по делу N А53-34732/2019

г. Краснодар

23 июля 2020 г.

Дело N А53-34732/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 июля 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие истца - индивидуального предпринимателя Сидоровой Екатерины Темурлановны (ИНН 616502007839, ОГРНИП 319619600061029) и ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Новый город" (ИНН 2628049890, ОГРН 1072628001577), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новый город" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2020 по делу N А53-34732/2019, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Сидорова Е.Т. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Новый город" (далее - общество), в котором просила:

- возложить на ответчика обязанность освободить занимаемое нежилое помещение площадью 63,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая, 8, на 14 этаже 17-этажного здания Бизнес центра "Риверсайд-Дон", офис 1411;

- взыскать с общества 227 255 рублей 60 копеек платы за фактическое пользование помещением с 07.08.2019 по 17.12.2019 (уточненные требования).

Иск основан на статьях 610 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и мотивирован тем, что ответчик по истечении срока договора аренды продолжает занимать переданное ему истцом помещение без внесения соответствующей платы.

Общество предъявило предпринимателю встречный иск о взыскании 126 550 рублей стоимости неотделимых улучшений.

Встречное требование обосновано ссылкой на статью 623 Гражданского кодекса и мотивировано тем, что в период действия договора ответчик произвел ремонтные работы в арендуемом помещении, стоимость которых не компенсирована истцом.

Решением от 18.12.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.03.2020, первоначальные требования удовлетворены, во встречном иске отказано; распределены расходы по уплате государственной пошлины. Суды установили, что предприниматель по истечении согласованного сторонами в договоре срока аренды выразил волю на отказ от его пролонгации, в связи с чем у общества как арендатора возникла обязанность освободить предмет аренды и передать его истцу. Произведенный предпринимателем расчет платы за пользование помещением проверен судом и признан арифметически (методологически) верным. Поскольку стороны в договоре аренды установили, что стоимость произведенного арендатором ремонта (неотделимых улучшений) возмещению не подлежит, а ответчик не представил доказательств согласования с истцом проведенных работ, суды пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. Заявитель указывает на то, что суды неправильно применили положения статьи 621 Гражданского кодекса к спорным правоотношениям. По истечении предусмотренного договором срока аренды он прекратил свое действие. Вывод судов об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска неправомерен. Истец выразил свое согласие на проведение ремонта в арендуемом ответчиком помещении. Срок действия договора истек 31.05.2019, а 04.09.2019 предприниматель ограничил доступ к помещению. С указанной даты взыскание платы за пользование помещением недопустимо.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указал на ее несостоятельность, а также на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в части удовлетворения первоначального иска.

Как видно из материалов дела, предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 28.02.2019 N 1 аренды нежилого помещения площадью 63,8 кв. м, расположенного по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая, 8, на 14-м этаже 17-этажного здания Бизнес-центра "Риверсайд-Дон", указанного в поэтажном плане под номером N 19, 20, 21 офис N 1411, с целью его использования в качестве офисного помещения.

Срок аренды - с 01.03.2019 по 31.05.2019 (пункт 2.1.1).

Арендная плата - 780 рублей за 1 квадратный метр арендуемой площади в месяц, внесение которой производится в форме предоплаты. Датой надлежащей оплаты является поступление денежных средств на расчетный счет арендодателя (пункт 3.1).

Согласно пункту 4.16 стороны вправе продлить договор аренды на период от 1 до 11 месяцев путем подписания нового соглашения не менее чем за 10 дней до истечения срока аренды по действующему договору. Автоматическое продление соглашения не применяется.

По акту от 28.02.2019 предмет аренды передан обществу.

По истечении срока действия договора арендодатель направил арендатору уведомление о необходимости освобождения помещения до 03.06.2019, а также претензии с требованием уплаты долга за фактическое пользование имуществом.

Поскольку меры по претензионному порядку урегулирования спора не привели к его разрешению, предприниматель обратился с иском в арбитражный суд.

Общество, ссылаясь на то, что оно в период действия договора произвело ремонтные работы в арендуемом помещении, стоимость которых не компенсирована предпринимателем, предъявило ему встречный иск.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату; пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 данного Кодекса). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца; законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 1 статьи 623 Гражданского кодекса произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса).

В силу пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, пункт 1 статьи 310 названного Кодекса).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"; далее - информационное письмо N 66).

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю; взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (пункт 38 информационного письма N 66).

Отклоняя встречный иск, судебные инстанции правомерно руководствовались статьей 623 Гражданского кодекса и положениями пункта 6.1 договора, согласно которому стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит, в связи с чем пришли к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с предпринимателя стоимости произведенных обществом работ в спорном помещении.

Установив, что ответчик по истечении срока договора аренды и при наличии возражений истца (арендодателя) относительно его пролонгации продолжил занимать спорное помещение без внесения соответствующей платы, суды возложили на ответчика обязанность освободить помещение и взыскали с него плату за фактическое пользование данным имуществом.

Вместе с тем суды не учли следующее.

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 и в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано следующее. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В материалы дела представлено уведомление от 04.09.2019, в котором предприниматель уведомил общество о том, что спорное помещение комиссионно опечатано с составлением соответствующего акта; в случае нахождения в помещении личных вещей сотрудников ответчика последнему необходимо представить список этих вещей, после чего обществу будет предоставлена возможность забрать их из помещения.

Судебные инстанции не исследовали данное доказательство, а также соответствующие доводы ответчика, положенные им в обоснование его контррасчета, и не указали оснований, по которым не приняли их во внимание. Вместе с тем факт направления обществу указанного письма может свидетельствовать о невозможности пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора. Оценка данных обстоятельств существенно влияет на определение периода пользования ответчиком спорным помещением и, следовательно, на размер подлежащей взысканию задолженности.

Таким образом, вывод судов о наличии правовых оснований для взыскания долга за период по 17.12.2019 является преждевременным, сделанным без оценки приведенных обстоятельств.

По результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

Основаниями для отмены решения, постановления судов первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

С учетом изложенного судебные акты в части отказа в удовлетворении встречного иска следует оставить в силе, а в остальной части - отменить с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, определить период фактического пользования арендованным имуществом, исследовать имеющиеся в материалах дела (дополнительно представленные лицами, участвующими в деле) доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, дать оценку их доводам (возражениям), разрешить спор при правильном применении норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2020 по делу N А53-34732/2019 в части отказа в удовлетворении встречного искового заявления оставить без изменения.

В остальной части данные судебные акты отменить, дело в этой части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин