Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 июля 2020 г. N Ф08-2419/20 по делу N А32-17235/2017

г. Краснодар

27 июля 2020 г.

Дело N А32-17235/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июля 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "АМ-Авто" (ОГРН 1042306441924) - Скоробогатского А.Н. (доверенность от 25.09.2019), в отсутствие представителей истца - Администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.09.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019 по делу N А32-17235/2017, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АМ-Авто" (далее - общество, ООО "АМ-Авто"), в котором просила:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 17.05.2012 N 4300018441 (в тексте иска и судебных актов номер ошибочно указан как 4300017744), заключенный между администрацией и обществом,

- обязать общество возвратить арендодателю (администрации) земельный участок общей площадью 544 кв. м с кадастровым номером 23:43:0140001:181, расположенный по улице Ростовское шоссе, 17/1, в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара (далее также - земельный участок с кадастровым номером 23:43:0140001:181), путем его освобождения и подписания акта приема-передачи участка.

Решением от 18.07.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 13.12.2018, в иске отказано.

Судебные акты мотивированы следующим. В соответствии с постановлением администрации от 03.04.2012 N 2591, администрацией и обществом 17.05.2012 подписан договор N 4300018441 аренды земельного участка площадью 544 кв. м с кадастровым номером 23:43:0140001:181, с разрешенным использованием: для строительства магазина автозапчастей, сроком действия до 03.04.2022; договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.06.2012. Земельный участок предоставлялся ООО "АМ-Авто" по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, заключению договора предшествовала публикация о предстоящем предоставлении участка для строительства в газете "Краснодарские известия" от 18.11.2009. Актом осмотра от 18.11.2016 установлено, что спорный участок не огорожен, свободен от зданий, строений, сооружений; по информации Департамента архитектуры и градостроительства администрации от 16.11.2016, разрешение на строительство объекта на земельном участке не выдавалось; в установленный в предписании администрации от 22.09.2016 14-дневный срок, со дня его получения, нарушения арендатором не устранены, соглашение о расторжении договора им добровольно не подписано. В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды со стороны арендатора (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"; далее - постановление Пленума N 11). Расторжение договора аренды земельного участка в связи с его не освоением для строительства, представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки участка. Неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение определенного времени не может рассматриваться как неиспользование участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, поэтому ссылка администрации на пункт 4.1.5 договора аренды безосновательна; расторгаемым договором аренды конкретные сроки освоения переданного ответчику участка не предусмотрены. Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному и неисправимому арендатору, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится невыгодным (обременительным) для другой стороны. Арендатором представлены документы, подтверждающие ведение деятельности, направленной на освоение участка, в том числе на осуществление демонтажа дорожного ограждения со стороны ул. Ростовское Шоссе и организацию (строительство) примыкания (санкционированного съезда) к участку с автомобильной подъездной дороги А-136 от автомобильной дороги М-4 "Дон", проектирование здания магазина, согласование возможности подключения к сетям водоснабжения и водоотведения, электрическим сетям, размещения объекта в зоне воздушных подходов аэродрома, получен градостроительный план земельного участка, направлялись заявления о выдаче разрешения на строительство, по которым получены отказы; в период с 2012 по 2017 год общество осуществляло надлежащий уход за участком, не допуская его засорения и зарастания травой. Причинение ущерба неосуществлением на участке строительства администрация не доказала, общество как арендатор является добросовестным. Устный довод администрации о расположении арендуемого земельного участка в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар в границах зоны планируемого размещения объекта федерального назначения (дорога), суд признал не влияющим на результат рассмотрения дела, так как в период заключения договора земельный участок находился в общественно-деловой зоне местного значения, изменения в генеральный план в соответствующей части были внесены 25.02.2016. Внесение изменений в генеральный план муниципального образования может быть положено в основание прекращения арендных отношений в силу существенного изменения обстоятельств, которые стороны не могли предвидеть при заключении сделки. Однако заявление об изменении (дополнении) основания иска администрацией в дело не передавалось, поводом к расторжению договора в переписке сторон и в исковом заявлении указано именно ненадлежащее поведение арендатора, то есть нарушение им условий договора и положений закона. Причины расторжения договора могут иметь различные (противоположные), в том числе имущественные, последствия для участников спорных правоотношений.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился, а также отметил, что пунктом 5.1 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар (утверждены решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 (далее - Правила землепользования и застройки) в редакции от 16.07.2018 допускается вид разрешенного использования земельного участка "объекты придорожного сервиса (размещение автозаправочных станций, магазинов сопутствующей торговли, размещение автомобильных моек и т.д.)" в зонах инженерной и транспортной инфраструктуры.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа (далее - суд округа, окружной суд) от 11.04.2019 решение от 18.07.2018 и апелляционное постановление от 13.12.2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суд округа не принял возражения администрации, обусловленные тем, что по истечении трех лет аренды земельный участок остался незастроенным, поскольку судами установлены и истцом документально не опровергнуты обстоятельства добросовестного принятия арендатором мер, направленных на освоение участка в целях осуществления на нем строительства магазина автозапчастей. В то же время, окружной суд признал обоснованным указание администрацией в жалобе на необходимость оценки при рассмотрении спора, связанного с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств, вопросов заключенности и действительности договора аренды (пункты 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств"; далее - постановление Пленума N 57). Отклоняя довод администрации о расположении участка с кадастровым номером 23:43:0140001:181 в соответствии с генеральным планом Краснодара в границах зоны планируемого размещения объекта федерального значения (дорога), исключающей осуществление на нем строительства магазина автозапчастей, судебные инстанции указали, что соответствующие изменения внесены в генеральный план Краснодара только 25.02.2016, тогда как в момент заключения договора аренды от 17.05.2012 участок находился в общественно-деловой зоне местного значения. Однако суды не исследовали и не оценили имеющееся в материалах дела письмо Департамента архитектуры и градостроительства администрации от 05.03.2018 с приложенными к нему документами (т. 2, л. д. 95 - 99), согласно которому 25.02.2016 были изменены Правила землепользования и застройки, а не генеральный план Краснодара, при этом дата (применимая редакция) генерального плана Краснодара, предусматривающего отнесение спорного участка к зоне планируемого размещения объекта федерального значения (автомобильная дорога), в письме не названа, как и обоснование именно такого назначения планируемого объекта. Следовало также учесть выбор земельного участка для строительства магазина автозапчастей и утверждение материалов предварительного согласования места размещения объекта постановлением администрации от 14.09.2010 N 6937 (т. 2, л. д. 62), проверить соответствие сформированного участка действующим на указанную дату документам территориального планирования (статья 18 Градостроительного кодекса Российской Федерации; далее - Градостроительный кодекс) и градостроительного зонирования (пункт 8 статьи 1 Градостроительного кодекса), применить при оценке договора аренды положения части 12 статьи 9 Градостроительного кодекса, муниципального генерального плана, Правил землепользования и застройки, пункта 8 статьи 31 Земельного кодекса. Обстоятельства первоначального предоставления обществу в аренду по договору от 17.05.2012 земельного участка, пригодного для строительства на нем магазина автозапчастей, и момент возникновения препятствий, исключающих строительство на участке названного объекта (при их доказанности), имеют существенное значение для правильного разрешения спора, обеспечения баланса интересов сторон.

При новом рассмотрении дела решением от 27.09.2019, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 25.12.2019, в иске отказано.

Суд первой инстанции установил, что договором аренды от 17.05.2012 конкретные сроки освоения переданного ответчику для строительства магазина земельного участка не предусмотрены, ссылка администрации на пункт 4.1.5 договора безосновательна. Арендатором представлены документы, подтверждающие ведение им деятельности, направленной на освоение участка, доступ к которому со стороны ул. Ростовское Шоссе ограничен. Общество в период с 2012 по 2017 годы осуществляло надлежащий уход за участком, не допуская его засорения и зарастания травой; осуществило демонтаж водозаборной скважины; получило градостроительный план земельного участка; осуществило проектирование здания магазина автозапчастей; получило согласование размещения объекта в зоне воздушных подходов аэродрома "Краснодар-Центральный"; неоднократно обращалось за получением разрешения на строительство, в выдаче которого отказано. Администрация не доказала возникновение у нее ущерба, в результате которого она в значительной степени лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора аренды от 17.05.2012. При новом рассмотрении дела администрация не выполнила требования суда о предоставлении письменных мотивированных пояснений по существу вопросов, изложенных в постановлении окружного суда от 11.04.2019; не представила выкопировки из генерального плана муниципального образования город Краснодар по состоянию на момент принятия решения о предоставлении спорного участка в аренду и на момент подписания договора аренды, его регистрации; не направила своего представителя для участия в итоговом судебном заседании. Возможная (не доказанная истцом) ничтожность договора аренды земельного участка от 17.05.2012 также влечет отказ в удовлетворении требований.

Определением от 03.12.2019 суд апелляционной инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент архитектуры и градостроительства администрации (далее - департамент архитектуры; т. 4, л. д. 19 - 21).

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал полностью, дополнительно отметив следующее. В целях проверки соответствия сформированного земельного участка, действующим на дату его формирования (16.11.2010), документам территориального планирования - Генеральному плану муниципального образования и градостроительного зонирования - Правилам землепользования и застройки ответчиком направлен запрос в департамент архитектуры. Видно из полученного ответа от 08.08.2019, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0140001:181 в соответствии с Генеральными планами муниципального образования город Краснодар, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 N 46 п. 2, от 26.01.2012 N 25 п. 15 (действует до настоящего времени), находился и находится в функциональной зоне транспортной инфраструктуры. В период действия договора аренды от 17.05.2012 Правила землепользования и застройки, утвержденные решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6 (в редакции от 19.08.2010 N 81 п. 5), в соответствии с которыми спорный участок находился в общественно-деловой зоне местного значения, приведены в соответствие с Генеральным планом путем отнесения участка с кадастровым номером 23:43:0140001:181 к территориальной зоне транспортной инфраструктуры. Вид разрешенного использования "под строительство магазина автозапчастей" входит в число основных видов разрешенного использования в зоне транспортной инфраструктуры. Договор аренды от 17.05.2012 не входит в противоречие с муниципальным генеральным планом, муниципальными правилами землепользования и застройки. Иных доказательств администрация не представила.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 27.09.2019 (в тексте жалобы дата ошибочно указана как 27.09.2018) и апелляционное постановление от 25.12.2019 отменить, возвратить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд.

Податель жалобы указал, что на основании пункта 4.1.5 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. Материалами дела доказано и не оспорено ответчиком, что на момент обращения в суд с рассматриваемым иском земельный участок для согласованных договором целей (строительство магазина автозапчастей) не использовался, по истечении трех лет аренды земельный участок остался незастроенным. В соответствии с Генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25 п. 15, земельный участок находился в границах зоны планируемого к размещению объекта федерального значения (автомобильная дорога). Суды не исследовали вопрос правомерности заключения и действительности договора аренды.

Отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.

Определением окружного суда от 12.05.2020 разбирательство по кассационной жалобе администрации откладывалось, ввиду невозможности проведения судебного заседания, соответствующая информация размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

В судебном заседании, состоявшемся 30.06.2020, представитель ООО "АМ-Авто" просил кассационную жалобу отклонить.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Фактические обстоятельства и суть возникших между сторонами разногласий, явившихся предметом судебного разбирательства по настоящему делу, применимые нормы права, устанавливались судами при первоначальном и повторном рассмотрении дела, изложены в принятых по нему судебных актах.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, приняв меры к устранению недостатков, отмеченных в постановлении арбитражного суда округа от 11.04.2019, судебные инстанции признали недоказанными истцом правовые и фактические основания для расторжения заключенного с обществом договора аренды земельного участка от 17.05.2012 N 4300018441.

Довод подателя жалобы о предусмотренной в пункте 4.1.5 договора обязанности арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования сам по себе о незаконности обжалуемых судебных актов не свидетельствует. Вопреки утверждению истца о доказанности материалами дела и признании ответчиком неиспользования земельного участка для согласованных договором целей (строительство магазина автозапчастей), собранные по делу доказательства позволили судам правомерно заключить об отсутствии на стороне общества существенного нарушения условий спорного договора; о совершении обществом на протяжении срока аренды действий, направленных на уход за арендуемым участком, и на его освоение, в том числе с учетом особенностей местоположения земельного участка, имеющего ограниченный доступ со стороны ул. Ростовское Шоссе.

Ссылка заявителя на не исследование вопросов заключенности и действительности договора аренды от 17.05.2012 опровергается содержанием обжалуемых судебных актов.

Необходимость реализации разъяснений, закрепленных в постановлении Пленума N 57, послужила основанием для направления дела судом округа на новое рассмотрение, при котором администрация доказательств заключения арендной сделки с нарушением требований законодательства Российской Федерации не представила, довод о нахождении земельного участка в границах зоны планируемого к размещению объекта федерального значения (автомобильная дорога) документально не подтвердила.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 27.09.2019 и апелляционного постановления от 25.12.2019 по доводам кассационной жалобы не имеется. Судебные инстанции с достаточной полнотой установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, основанные на всесторонне исследованных ими доказательствах выводы, переоценке окружным судом кассационной инстанции не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса). Нормы материального права применены судами верно, нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождена.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.09.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019 по делу N А32-17235/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий судья

Н.С. Мазурова

Судьи

А.И. Мещерин Е.Г. Соловьев