Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 августа 2020 г. N Ф08-2294/20 по делу N А32-43701/2018

г. Краснодар

01 августа 2020 г.

Дело N А32-43701/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 августа 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "КоммерцКапитал" (ОГРН 1102310004873) - Шалдина Р.Р. (арбитражный управляющий), от ответчика - Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ОГРН 1022300518118) - Хухрина Н.С. (доверенность от 24.04.2020), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации муниципального образования город-курорт Анапа - Хухрина Н.С. (доверенность от 24.04.2020), рассмотрев кассационную жалобу Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и администрации муниципального образования город-курорт Анапа на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2019 по делу N А32-43701/2018, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "КоммерцКапитал" (далее - общество, ООО "КоммерцКапитал") обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление), в котором просило возложить на ответчика обязанность в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу направить истцу подписанные проекты дополнительных соглашений:

- к договору аренды от 28.10.2015 N 3700007050, изложив пункт 1.1 договора в следующей редакции: "Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора аренды земельный участок из земель населенных пунктов площадью 21 426 кв. м с кадастровым номером 23:37:0101049:537, расположенный по адресу г. Анапа, ул. Нижегородская, 8, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, с видом разрешенного использования - для многоэтажной многоквартирной застройки";

- к договору аренды от 28.10.2015 N 3700007048, изложив пункт 1.1 договора в следующей редакции: "Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора аренды земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6097 кв. м с кадастровым номером 23:37:0000000:1504, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Таманская, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, с видом разрешенного использования - под иными объектами специального назначения";

- к договору аренды от 28.10.2015 N 3700007049, изложив пункт 1.1 договора в следующей редакции: "Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора аренды земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 4528 кв. м с кадастровым номером 23:37:0101049:538, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Ивана Голубца, 256, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, с видом разрешенного использования - для многоэтажной многоквартирной застройки";

- к договору аренды от 28.10.2015 N 3700007052, изложив пункт 1.1 договора в следующей редакции: "Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора аренды земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 8632 кв. м с кадастровым номером 23:37:0000000:1502, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Нижегородская, 2, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, с видом разрешенного использования - под иными объектами специального назначения";

- к договору аренды от 28.10.2015 N 3700007047, изложив пункт 1.1 договора в следующей редакции: "Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора аренды земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 3173 кв. м с кадастровым номером 23:37:0000000:1503, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Нижегородская, 4, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, с видом разрешенного использования - под иными объектами специального назначения";

- к договору аренды от 28.10.2015 N 3700007051, изложив пункт 1.1 договора в следующей редакции: "Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора аренды земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 2129 кв. м с кадастровым номером 23:37:0000000:1505, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Нижегородская, 6, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, с видом разрешенного использования - для многоэтажной многоквартирной застройки".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее - администрация; т. 1, л. д. 41).

Определением от 17.12.2018 производство по настоящему делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта по делу N А32-27614/2018 и возобновлено определением от 24.06.2019 (т. 3, л. д. 113, 114, 117).

Управление предъявило к обществу встречное исковое заявление, в котором просило:

- признать недействительными (ничтожными) договоры аренды земельных участков от 28.10.2015 N 3700007047, 3700007048, 3700007049, 3700007050, 3700007051 и 3700007052, заключенные управлением и обществом, применив последствия недействительной сделки;

- обязать общество возвратить по акту приема-передачи, свободными от всего находящегося на них имущества, следующие земельные участки: площадью 2129 кв. м с кадастровым номером 23:37:0000000:1505, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Нижегородская, 6, с видом разрешенного использования "для размещения объектов курортного назначения"; площадью 6097 кв. м с кадастровым номером 23:37:0000000:1504, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Таманская, с видом разрешенного использования "для размещения объектов курортного назначения"; площадью 3173 кв. м с кадастровым номером 23:37:0000000:1503, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Нижегородская, 4, с видом разрешенного использования "для размещения объектов курортного назначения"; площадью 8632 кв. м с кадастровым номером 23:37:0000000:1502, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Нижегородская, 2, с видом разрешенного использования "для размещения объектов курортного назначения"; площадью 21 426 кв. м с кадастровым номером 23:37:0101049:537, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Нижегородская, 8, с видом разрешенного использования "для размещения объектов курортного назначения"; площадью 4528 кв. м с кадастровым номером 23:37:0101049:538, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Ивана Голубца, 256, с видом разрешенного использования "для размещения объектов курортного назначения";

- указать, что решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) записи об обременении права в виде аренды общества в отношении указанных земельных участков (т. 3, л. д. 144 - 156).

Определением от 22.08.2019 встречное исковое заявление управления принято судом к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском (т. 3, л. д. 170).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2019, первоначальное исковое заявление удовлетворено. На управление возложена обязанность в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу направить в адрес общества подписанные проекты дополнительных соглашений к договорам аренды от 28.10.2015 N 3700007047, 3700007048, 3700007049, 3700007050, 3700007051, 3700007052, с указанием в пункте 1.1 измененного вида разрешенного использования участка. В удовлетворении встречных исковых требований управления к обществу отказано. Судебные акты в части разрешения первоначального иска мотивированы необходимостью внесения изменений в договоры аренды в целях приведения их в соответствие с действующими документами территориального планирования. Внесение изменений в генеральный план в части вида разрешенного использования земельных участков свидетельствует о фактическом согласии администрации на внесение соответствующих изменений в договоры аренды. Отказ органа местного самоуправления в изменении договоров аренды земельных участков в части определенного им же вида разрешенного использования земельного участка и приведении его в соответствие с документами территориального планирования нельзя признать соответствующими закону. Отказывая в удовлетворении встречного искового заявления, суды указали на пропуск управлением срока исковой давности, установленного статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункты 1 и 2 статьи 199 Гражданского кодекса). Довод управления о том, что земельный участок по первоначальному договору аренды на момент его предоставления располагался на территории общего пользования, не принят во внимание, поскольку при рассмотрении дела N А32-27621/2018 установлено, что земельный участок относится к территории зеленых насаждений общего пользования, к территории индивидуальной жилой застройки, к территории жилья рекреационного назначения. Общество планировало осуществить строительство на указанных земельных участках и выполняло все необходимые мероприятия по подготовке и проведению инженерно-геологических изысканий. Все мероприятия по изменению вида разрешенного использования проведены обществом совместно с арендодателем в установленном законом порядке. Проект планировки, включающий земельный участок, расположенный по адресу: ул. Нижегородская, 6, подготовлен и утвержден в соответствии с требованиями статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) и соответствует генеральному плану городского округа город-курорт Анапа. Действия администрации по утверждению проекта планировки территории, внесению изменений в генеральный план в части вида разрешенного использования земельных участков направлены на исполнение договоров аренды. Уполномоченный орган действует недобросовестно, поскольку, арендатор, используя земельные участки, полагался на действия арендодателя. Встречные требования администрации о возвращении земельных участков не подлежат удовлетворению, поскольку нарушений режима использования земельных участков арендатор не допустил.

В кассационной жалобе управление и администрация просят решение от 27.08.2019 и апелляционное постановление от 14.12.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении первоначального иска общества отказать. Податели жалобы указывают, что суд первой инстанции в решении ошибочно сослался на выводы о действительности оспариваемых договоров аренды, изложенные в постановлении апелляционного суда от 26.03.2019 по делу N А32-27621/2018. Суд не учел, что постановлением суда округа от 05.07.2019 по названному делу выводы суда апелляционной инстанции о действительности указанных сделок признаны ошибочными. Выводы судов о том, что воля муниципального образования направлена на изменение договоров аренды земельных участков, не соответствуют закону и представленным в дело доказательствам. Действия истца направлены на получение права на ведение многоэтажной жилой застройки на участках в обход публичной процедуры, предусмотренной законом. Общество без согласия арендодателя инициировало процедуру внесения в ЕГРН записей об изменении видов разрешенного использования земельных участков с "для размещения объектов курортного назначения" на "для многоэтажной многоквартирной застройки", "под иными объектами специального назначения". Поскольку спорные договоры аренды нарушают публичные интересы, основания для применения последствий пропуска срока исковой давности в данном случае отсутствовали. Суды не учли, что земельные участки предоставлены истцу для определенных целей без проведения аукциона, поэтому изменение существующего вида его разрешенного использования на вид "для многоэтажной многоквартирной застройки" без соблюдения порядка предоставления, предусмотренного законом, недопустимо. Кроме того, решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 29.08.2019 N 499 "О внесении изменения в решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26.12.2013 N 424 "Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа" изменены виды территориальных зон, в которых расположены спорные земельные участки (земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0000000:1503, 23:37:0000000:1505, 23:37:0101049:537, 23:37:0101049:538 отнесены к зоне Ж-1А; земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:1502 отнесен к зоне Р-О; земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:1504 отнесен к зоне УЛ). Регламенты названных территориальных зон не позволяют осуществлять многоэтажную многоквартирную застройку. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что общество является добросовестным арендатором, ошибочен. Арендатор фактически не владел и не пользовался земельными участками, а также систематически нарушал обязательства по внесению арендной платы.

Конкурсный управляющий общества представил письменный отзыв, в котором указал, что судебные акты приняты с учетом норм действующего законодательства и представленных в дело доказательств.

Определением от 12.05.2020 разбирательство по кассационной жалобе откладывалось, ввиду невозможности проведения судебного заседания, соответствующая информация размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

В судебном заседании 25.06.2020 представитель управления и администрации поддержал доводы жалобы. Представитель истца пояснил, что долг по арендной плате перед муниципальным образованием погашен, а право аренды передано по мировому соглашению, заключенному в рамках дела о банкротстве общества.

Суд округа объявлял перерыв в судебном заседании до 17 часов 00 минут 02.07.2020, после перерыва судебное разбирательство продолжено.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации от 10.07.2015 N 3060 земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 46 000 кв. м (кадастровый номер 23:37:0101049:209), находящийся по адресу: г. Анапа, ул. Таманская, 219, разделен на следующие земельные участки: земельный участок N 1 площадью 2129 кв. м (кадастровый номер 23:37:0000000:1505), с видом разрешенного использования "для размещения объектов курортного назначения", расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Нижегородская, 6; земельный участок N 2 площадью 6097 кв. м (кадастровый номер 23:37:0000000:1504), с видом разрешенного использования "для размещения объектов курортного назначения", расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Таманская; земельный участок N 3 площадью 3173 кв. м (кадастровый номер 23:37:0000000:1503), с видом разрешенного использования "для размещения объектов курортного назначения", расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Нижегородская, 4; земельный участок N 4 площадью 8632 кв. м (кадастровый номер 23:37:0000000:1502), с видом разрешенного использования "для размещения объектов курортного назначения", расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Нижегородская, 2; земельный участок N 5 площадью 21 426 кв. м (кадастровый номер 23:37:0101049:537), с видом разрешенного использования "для размещения объектов курортного назначения", расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Нижегородская, 8; земельный участок N 6 площадью 4528 кв. м (кадастровый номер 23:37:0101049:538), с видом разрешенного использования "для размещения объектов курортного назначения", расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Ивана Голубца, 256.

На основании постановлений администрации от 19.10.2015 N 4709, 4710, 4711, 4712, 4713, 4714 управление (арендодатель) и общество (арендатор) 28.10.2015 заключили договоры N 3700007047, 3700007048, 3700007049, 3700007050, 3700007051, 3700007052, в соответствии с которыми обществу для размещения объектов курортного назначения переданы в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0101049:537, 23:37:0101049:538, 23:37:0000000:1502, 23:37:0000000:1503, 23:37:0000000:1504, 23:37:0000000:1505 (т. 1, л. д. 99 - 109; т. 2, л. д. 18 - 24, 49 - 55; т. 3, л. д. 12 - 19, 47 - 53, 69 - 75).

Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 22.12.2016 N 145 утверждены изменения в генеральный план городского округа город-курорт Анапа. Вид разрешенного использования для земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:0000000:1505, 23:37:0101049:537, 23:37:0101049:538 указан как "для многоэтажной многоквартирной застройки", а для земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:0000000:1502, 23:37:0000000:1503, 23:37:0000000:1504 - "под иными объектами специального назначения".

Общество 20.10.2017 обратилось в управление с заявлением о приведении в соответствии с градостроительной документацией названных договоров аренды в части вида разрешенного использования земельных участков, в целях устранения несоответствия вида разрешенного использования, указанного в договорах, виду разрешенного использования, установленному генеральным планом.

Общество 20.12.2017 направило в адрес управления проекты дополнительных соглашений о внесении в договоры аренды соответствующих изменений в части изменения вида разрешенного использования земельных участков.

Арендодатель названные проекты дополнительных соглашений не подписал.

Общество, указывая, что вид разрешенного использования арендуемых земельных участков не соответствует документам территориального планирования и сведениям ЕГРН, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Управление, полагая, что участки предоставлены в аренду в аренду с нарушением закона, предъявило к обществу встречное исковое заявление.

Судебные инстанции, удовлетворяя первоначальное исковое заявление, указали на необходимость приведения вида разрешенного использования земельных участков в соответствии с действующими документами территориального планирования. Кроме того, действия уполномоченных органов муниципального образования фактически свидетельствуют об одобрении арендодателем таких изменений вида разрешенного использования спорных земельных участков.

В то же время судебные инстанции не учли следующее.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

В отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства. Соответствующие правовые позиции отражены в пунктах 2 и 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018.

В пункте 1 статьи 615 Гражданского кодекса указано, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Согласно заключенным сторонами договорам аренды разрешенное использование спорных земельных участков - размещение объектов курортного назначения. Предоставление обществу в аренду земельных участков в силу статьи 42 Земельного кодекса и статьи 615 Гражданского кодекса влечет обязанность использовать эти участки в тех названных целях, для которых они предоставлялись.

Само по себе утверждение новой редакции документов территориального планирования, внесение в ЕГРН сведений о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположены спорные участки, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменение в договоры аренды в части видов использования участков.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельных участков иным образом, нежели установлен в договорах, в том числе и посредством заключения дополнительных соглашений к договорам аренды об изменении вида разрешенного использования земельных участков, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Статьями 450 и 451 Гражданского кодекса предусмотрено, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке; изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Принимая решение о внесении изменений в договоры аренды муниципальных земельных участков, судебные инстанции не указали обстоятельства, которые в соответствии с положениями статьи 451 Гражданского кодекса могли бы послужить основанием для изменения заключенных с обществом договоров.

Кроме того, земельным законодательством, как действовавшим на момент заключения договора аренды исходного земельного участка (статья 30.1 Земельного кодекса), так и действующим в настоящее время (пункт 7 статьи 39.11 Земельного кодекса), установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного.

Исходный земельный участок предоставлен в аренду в порядке предварительного согласования места размещения объектов курортного назначения (т. 2, л. д. 68 - 70; т. 3, л. д. 99 - 108), а не по результатам аукциона для целей строительства.

С учетом изложенного судам следовало надлежащим образом оценить доводы управления о том, что обращение общества с настоящим иском о понуждении арендодателя заключить дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков в части изменения их вида разрешенного использования - "многоэтажная многоквартирная застройка", "под иными объектами специального назначения" по существу, направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков в целях строительства объектов недвижимости, поэтому изменение указанного в договорах вида использования на иной вид без соблюдения специальных, предусмотренных законом процедур предоставления публичных участков в таких целях недопустимо.

Соответствующие правовые позиции, сформулированы в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, в пункте 19 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 по делу N 305-ЭС19-18488 сформулирована правовая позиция, согласно которой в связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение вида его использования (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Само по себе утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса.

Исходя из положений пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса при изменении содержания градостроительного регламента и, соответственно, разрешенного использования земельного участка, собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы вправе продолжать использование этого участка по виду, разрешенному до такого изменения, без какого-либо ограничения по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса.

Основанные на представленных в дело доказательствах выводы о том, что спорные участки невозможно использовать в соответствии с условиями договоров аренды, в решении и постановлении отсутствуют.

Ссылаясь на фактическое одобрение арендодателем изменения вида разрешенного использования земельных участков, суды не учли, что управление и администрация в силу положений Земельного и Градостроительного кодексов обязаны при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору обеспечить соблюдение установленного законом порядка предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Изложенное также исключает правомерность вывода апелляционного суда о том, что поведение арендодателя является недобросовестным и не подлежит судебной защите в силу статьи 10 Гражданского кодекса.

При таких обстоятельствах, вывод судов о наличии у управления (как у арендодателя) обязанности изменить вид разрешенного использования земельных участков путем заключения дополнительных соглашений по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке, не соответствует приведенным нормам права и представленным в дело доказательствам.

Кроме того, с учетом разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенных в постановлении от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащем исполнением договорных обязательств", судам также следовало оценить по существу возражения ответчика о нарушении порядка предоставления в аренду исходного земельного участка, поскольку недействительность (ничтожность) основного договора исключает возможность удовлетворения требования о внесении в него изменений в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце четвертом пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25), возражение ответчика (в данном случае управления) о том, что требование истца (общества) основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.

При проверке соответствующих доводов управления (о нарушении порядка предоставления в аренду исходного земельного участка) суды не учли следующее.

Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта до 01.03.2015 включала в себя выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление его государственного кадастрового учета, принятие решения о предоставлении земельного участка заинтересованному лицу. Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информировали население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления вправе участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства (статьи 30, 31 и 32 Земельного кодекса в действовавшей до 01.03.2015 редакции).

Применительно к названным нормам в постановлении от 14.09.2010 N 4224/10 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал правовую позицию, согласно которой информированием населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства обеспечивается реализация гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан. Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию. Акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы управления о недействительности договора, сослался на соответствующие выводы, содержащиеся в апелляционном постановлении по делу А32-27617/2018. В то же время постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.12.2019 по названному делу исключены из мотивировочной части постановления от 27.09.2019 выводы апелляционной коллегии, содержащие правовую оценку действительности договора аренды земельного участка от 28.10.2015 и правомерности изменения вида его разрешенного использования.

При рассмотрении встречных исковых требований о признании недействительными договоров аренды от 28.10.2015 суды по заявлению общества правильно применили положения пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса.

В то же время во встречном иском заявлении заявлено управлении также просило возложить на ответчика обязанность возвратить муниципальному образованию спорные земельные участки. Поэтому при квалификации и разрешении встречных требований суды не учли следующее.

На основании части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению (третий абзац пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; далее - постановление N 10/22).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 34 постановления N 10/22, спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Как следует из содержания искового заявления, требование о возврате земельных участков управление заявило со ссылкой на недействительность договоров аренды с обществом.

В соответствии с пунктом 82 постановления Пленума N 25 в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. Учитывая особый характер временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац второй пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса).

Требование о возврате спорных земельных участков содержалось во встречном исковом заявлении, что требовало от судов его правильной квалификации, определения правового и фактического оснований, в том числе оценки доводов управления относительно недействительности (ничтожности) сделок, являющихся основанием для использования обществом спорных участков.

Отказ в иске со ссылкой на неправильный выбор способа судебной защиты (при формальном подходе к квалификации заявленного требования) недопустим, поскольку не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

При таких обстоятельствах решение от 27.08.2019 и апелляционное постановление от 14.12.2019 не могут быть признаны основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, части 1 - 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в нем доказательствам.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить указанные недостатки, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, с достаточной полнотой установить существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать исчерпывающую правовую оценку всем доводам участников спора, в том числе встречным требованиям управления о нарушении порядка предоставления земельных участков и наличии оснований для их возврата, с учетом правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 по делу N 305-ЭС19-18488, определить наличие оснований для удовлетворения первоначального иска, установив, не устраняется ли в таком случае необходимость соблюдения публичного порядка предоставления земельных участков для строительства, после чего разрешить дело с правильным применением норм материального и процессуального права.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации управление и администрация от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2019 по делу N А32-43701/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

А.И. Мещерин Е.Г. Соловьев