Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 августа 2020 г. N Ф08-6018/20 по делу N А20-1290/2019

г. Краснодар

13 августа 2020 г.

Дело N А20-1290/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 августа 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., в отсутствие представителей истца - общества с ограниченной ответственностью Агрофирма "Роксана" (ОГРН 1030700153505, ИНН 07160000107), ответчика - местной администрации Прохладненского муниципального района КабардиноБалкарской Республики (ОГРН 1030700150348, ИНН 0704001917), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - местной администрации сельского поселения Прималкинское Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 25.11.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2020 по делу N А20-1290/2019, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью Агрофирма "Роксана" (далее - общество) подало в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики иск к местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее - администрация района) о признании незаконным изложенного в письме от 26.12.2018 N 52-1.1.13/6096 решения об отказе в согласовании протокола разногласий от 15.11.2018 к договору от 03.08.2018 N 115 аренды земельного участка площадью 10 000 кв. м с кадастровым номером 07:04:6300000:4266, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Прохладненский район, с. Прималкинское (далее - договор аренды, земельный участок), о понуждении к внесению в договор аренды изменений путем подписания протокола разногласий от 15.11.2018 к нему.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена местная администрация сельского поселения Прималкинское Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее - администрация поселения).

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 25.11.2019, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2020, признано незаконным изложенное в письме от 26.12.2018 N 52-1.1.13/6096 решение администрации района об отказе в согласовании протокола разногласий от 15.11.2018 к договору аренды земельного участка. Урегулированы возникшие между администрацией района и обществом разногласия по условиям договора аренды. Ежегодный размер арендной платы за земельный участок определен на основании экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью "Оценка Консалтинг Аудит" от 04.10.2019 N 046/10/19-ЗУ в размере 7000 (семи тысяч) рублей (пункт 3.1), установлен ежеквартальный порядок внесения арендной платы не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом (пункте 3.3), из пункта 4.3.6 исключены слова "и на землях, прилегающих к арендуемой площади", пункты 4.3.12, 4.3.14, 5.1.6 исключены. Судебные акты мотивированы следующим. Арендная плата по договору является регулируемой и в соответствии с действующим региональным нормативным актом должна определяться на основании отчета о ее рыночной величине. В качестве последнего принято заключение судебной экспертизы. Договором аренды земельного участка на арендатора не может быть возложена обязанность по выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом договора.

Администрация района обжаловала решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 25.11.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2020 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов. Договор аренды заключался не в порядке переоформления права на земельный участок, поэтому принцип недопущения ухудшения экономического состояния арендатора в рассматриваемом случае неприменим. В соответствии с региональным нормативным актом арендная плата установлена в размере ее рыночной величины на основании отчета независимого оценщика. Ежемесячный порядок внесения арендной платы также не противоречит названному нормативному акту. Обязанность по содержанию в надлежащем состоянии прилегающей к земельному участку территории могла быть возложена на общество договором аренды. Обеспечение государственной регистрации договора аренды администрацией района возможно только в значительные сроки, а в целях их сокращения названную обязанность целесообразно возложить на общество. Общество фактически приступило к ее исполнению. Общество в силу закона обязано вернуть земельный участок арендодателю в день прекращения арендных отношений. Стороны вправе установить в договоре основания одностороннего отказа от его исполнения во внесудебном порядке. Поскольку договор аренды заключается на три года, для его расторжения не обязательно обращение в суд.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что администрация и общество заключили договор от 14.11.2014 N 162 аренды земельного участка с 14.11.2014 по 13.11.2017 с годовой арендной платой в размере 1080 рублей. Земельный участок передан арендатору по акту-приема-передачи от 14.11.2014.

Прокурором Прохладненского района главе администрации района вынесено представление от 11.04.2018 N 16-82-2018 об устранении нарушений земельного законодательства и законодательства о противодействии коррупции.

Во исполнение представления администрация района (арендодатель) направила обществу (арендатору) проект договора аренды земельного участка с ежегодным арендной платой, определенной на основании отчета независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью "Альфа-оценка" от 03.08.2018 N 1690 в размере 22 060 рублей. Арендная плата должна была вноситься ежемесячно (пункт 3.1). Арендатор должен был вести борьбу с карантинными организмами на землях, прилегающих к арендуемому земельному участку (пункт 4.3.6), уплатить арендодателю штраф за несвоевременное обращение в управление Росреестра за государственной регистрацией договора (пункт 4.3.12), возвратить земельный участок арендодателю по акту приема-передачи в день прекращения договора (пункт 4.3.14). Арендодателю предоставлено право на односторонний отказ от договора аренды в случаях введения в отношении арендатора любой из процедур банкротства, неисполнения арендатором пункта 4.3.6 договора, привлечения арендатора к ответственности за земельные правонарушения (пункт 5.1.6).

.

По заказу общества независимый оценщик Вербникова Ирина Юрьевна подготовила отчету от 14.11.2018 N 028 - 18 об оценке рыночной величины годовой арендной платы за земельный участок в размере 3780 рублей.

Общество направило в администрацию района заявление от 28.11.2018 N 200/1 с предложением о внесении изменений в договор аренды земельного участка, путем подписания протокола разногласий от 15.11.2018, в котором арендная плата установлена в размере 3780 рублей, а периодичность ее внесения - ежеквартальная, исключены обязанности арендатора по ведению борьбы с карантинными организмами на прилегающей к земельному участку территории, по уплате штрафа за несвоевременное его обращение в управление Росреестра за государственной регистрацией договора, по возврату земельного участка по акту приема-передачи в день прекращения договора, а также право арендодателя на односторонний отказ от договора в случаях введения в отношении арендатора любой из процедур банкротства, неисполнения арендатором обязанности по ведению борьбы с карантинными организмами на прилегающей к земельному участку территории, привлечения арендатора к ответственности за земельные правонарушения. Письмом от 26.12.2018 N 52-1.1.13/6096 администрация района известила общество о принятом решении об отказе от подписания протокола разногласий и внесения изменений в договор аренды.

Результаты проведенной по делу судебной экспертизы отражены в экспертном заключении общества с ограниченной ответственностью "Оценка Консалтинг Аудит" от 04.10.2019 N 046/10/19-ЗУ. Рыночный размер ежегодной арендной платы на земельный участок составил 7000 рублей.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) понуждение к заключению договора допускается только, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421). В случае отклонения протокола разногласий направившей оферту стороной, для которой заключение договора обязательно, другая сторона вправе передать соответствующие разногласия на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445). В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446). В пункте 38 постановления от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом только при наличии у ответчика соответствующей обязанности. Равным образом разрешаются переданные на рассмотрение суда разногласия, возникшие в ходе заключения договора (пункт 1 статьи 446).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса). Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплен принцип платности использования земли, который заключается в том, что использующие земельный участок его собственники, землепользователи, землевладельцы обязаны уплачивать земельный налог, а арендаторы - арендную плату (статьи 1, 65). Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов возможно в случае его предоставления собственнику расположенных на нем здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6). Право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на публичных земельных участках зданий, сооружений, на приобретение этих участков в аренду или собственность является исключительным (часть 1 статьи 39.20). Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливает орган местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснил, что к договору аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, установленный уполномоченным органом, а изменения регулируемой арендной платы (формулы расчета, ее компонентов, ставок арендной платы) применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, без дополнительного изменения договора.

К спорным отношениям подлежат применению утвержденные постановлением правительства Кабардино-Балкарской Республики от 18.05.2015 N 90-ПП Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики или собственность на которые не разграничена (далее - Правила), которыми допускается определять размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на основании рыночной стоимости арендной платы, определяемой в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности (подпункт "г" пункта 3), предусматривать в таком договоре ежеквартальное внесение арендной платы не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом (пункт 11).

Пунктом 14 статьи 39.8 Земельного кодекса запрещено устанавливать в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем. Арендная плата по договору является регулируемой и в соответствии с действующим региональным нормативным актом должна определяться на основании отчета о ее рыночной величине. Ежегодный размер арендной платы за земельный участок может быть определен на основании экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью "Оценка Консалтинг Аудит" от 04.10.2019 N 046/10/19-ЗУ в размере 7000 (семи тысяч) рублей, к которому, в отличие от иных имеющихся в деле отчетов (заключений), отсутствуют претензии методологического и фактического характера. Ежеквартальный порядок внесения арендной платы соответствует утвержденным постановлением правительства Кабардино-Балкарской Республики от 18.05.2015 N 90-ПП Правилам. Договором аренды земельного участка на арендатора не может быть возложена обязанность по выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом договора, в том числе обязанность по содержанию в надлежащем состоянии прилегающей к земельному участку территории. Администрация района может самостоятельно обеспечить государственную регистрацию договора аренды. На общество без его согласия не может быть возложена соответствующая обязанность, и общество не должно нести ответственность за неисполнение этой обязанности. Возврат земельного участка арендодателю в день прекращения арендных отношений невозможен в связи с возводимыми обществом на участке объектами недвижимости. Основания одностороннего отказа от исполнения договора аренды во внесудебном порядке стороны вправе установить только по обоюдному согласию.

Доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 25.11.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2020 по делу N А20-1290/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин