Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 августа 2020 г. N Ф08-6136/20 по делу N А53-36267/2019

г. Краснодар

25 августа 2020 г.

Дело N А53-36267/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 августа 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс"" (ИНН 6148003452, ОГРН 1026102159291), органа, осуществляющего публичные полномочия - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 61116664229538, ОГРН 1046164044156) и третьего лица - Нужнова Ивана Васильевича, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.02.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2020 по делу N А53-36267/2019, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс"" (далее - общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление Росреестра, уполномоченный орган) с заявлением, в котором просило:

- признать незаконным бездействие, выразившееся в невнесении в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи об обременении в виде аренды образованного земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600003:369 в пользу общества на основании договора от 05.09.2011 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600003:92;

- обязать управление Росреестра устранить допущенные нарушения прав и интересов общества путем осуществления государственной регистрации обременения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600003:369 в пользу общества на основании договора от 05.09.2011 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600003:92.

Требования основаны на положениях статей 11.8, 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), нормах Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) и Федерального закона от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). Заявление мотивировано необходимостью внесения в ЕГРН сведений об обременении земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600003:369 правом аренды общества, арендующего исходный участок с кадастровым номером 61:04:0600003:92 по договору от 05.09.2011. Регистрация обременения арендой в отношении образованного земельного участка должна была осуществляться уполномоченным органом одновременно с государственной регистрацией вещного права на этот участок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Нужнов Иван Васильевич.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.02.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2020, требования удовлетворены. Признано незаконным бездействие управления Росреестра, выразившиеся в невнесении в ЕГРН записи об обременении арендой земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600003:369 в пользу общества. На уполномоченный орган возложена обязанность по осуществлению регистрационных действий.

Суды установили, что общество в результате реорганизации в форме присоединения к нему общества с ограниченной ответственностью "Березовка" (далее - общество "Березовка") является арендатором земельного участка (единое землепользование) сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:04:0600003:92, местоположение: Ростовская область, Белокалитвинский район, из земель бывшего колхоза им. Щаденко (КП "Нива"), на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя от 05.09.2011. В отношении данного участка в ЕГРН зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу общества "Березовка" от 28.11.2011 N 61-61-06/099/20011-145. Общество "Березовка" 16.07.2019 прекратило свою деятельность в связи с реорганизацией путем присоединения к обществу. Таким образом, общество является универсальным правопреемником общества "Березовка". Дополнительным соглашением к договору аренды от 09.01.2018, заключенным на основании протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:04:0600003:92, арендные отношения продлены на 5 лет с даты окончания действия договора аренды (с 05.09.2021 по 18.11.2026). Дополнительное соглашение зарегистрировано 30.05.2018 в ЕГРН. Назарова Надежда Мироновна, являясь участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:04:0600003:92, обратилась 18.09.2018 в общество "Березовка" с заявлением о даче согласия на образование земельного участка в счет принадлежащей ей земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с сохранением существующего ограничения (обременения) прав. В управление Росреестра 22.06.2019 обратилась Бендеберина Татьяна Васильевна (наследница Назаровой Н.М.) с заявлением о проведении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Ростовская область, Белокалитвинский район, из земель бывшего колхоза им. Щаденко (КП "Нива"), образованный из земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600003:92, в счет принадлежащих ей земельных долей. По договору от 22.06.2019 дарения между родственниками Бендеберина Т.В. подарила земельный участок с кадастровым номером 61:04:0600003:369 Нужнову Ивану Васильевичу. По результатам рассмотрения заявления и приложенных к нему документов 27.06.2019 земельный участок с кадастровым номером 61:04:0600003:369 учтен в сведениях ЕГРН, право собственности на него зарегистрировано за Нужновым И.В. Невнесение в ЕГРН записи об обременении арендой земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600003:369 в пользу общества на основании договора от 05.09.2011 послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с заявленными требованиями. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 11.8, 22 Земельного кодекса, нормами Закона N 218-ФЗ и Закона N 101-ФЗ. Суды указали, что регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки. Таким образом, регистрационные действия по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка из участка с кадастровым номером 61:04:0600003:92 должны быть осуществлены управлением Росреестра одновременно с государственной регистрацией права собственности на образованные из него земельные участки. На момент регистрации права собственности третьего лица на выделенный земельный участок (27.06.2019) управлению Росреестра надлежало осуществить государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности с учетом уже имеющихся у уполномоченного органа сведений. Поскольку управление Росреестра не совершило указанных действий, требования общества признаны судами обоснованными и подлежащими удовлетворению. В целях устранения допущенного нарушения прав (законных интересов) заявителя суд первой инстанции возложил на управление Росреестра обязанность осуществить государственную регистрацию обременения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600003:369 на основании договора от 05.09.2011 в пользу общества. Указание на регистрацию обременения в пользу общества направлено на актуальность сведений, подлежащих внесению в ЕГРН. Доводы уполномоченного органа о том, что на государственную регистрацию договор аренды выделенного земельного участка не поступал, а между правообладателями земельных участков имеется спор о праве, судом апелляционной инстанции отклонены. Суд руководствовался статьями 11.8, 22 Земельного кодекса, статьей 617 Гражданского кодекса и статьей 41 Закона N 218-ФЗ, в соответствии с которыми регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные участки. Дополнительным соглашением к договору аренды от 09.01.2018, заключенным на основании протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:04:0600003:92, арендные отношения продлены на 5 лет. Согласно содержанию протокола общего собрания от 10.10.2017 явившимися на собрание участниками долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600003:92 единогласно принято решение о продлении срока договора аренды до 18.11.2026. На общем собрании присутствовал 71 участник долевой собственности, что составляет 35,15% от общего числа собственников земельных долей. Доказательства того, что участники долевой собственности, в том числе, присутствовавшая на общем собрании Назарова Н.М., не согласились в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ, на передачу земельного участка в аренду обществу "Березовка" на новый срок, не представлены. Отсутствуют и доказательства оспаривания решения общего собрания участников долевой собственности, оформленного протоколом от 10.11.2017. Правопреемник Назаровой Н.М. (Бендеберина Т.В.) также не высказал намерение прекратить договорные отношения с арендатором. При этом уведомление об освобождении земельного участка от 20.08.2019, направленное Нужновым И.В. обществу, не изменяет незаконность действия регистратора. Тем самым, выдел доли земельного участка не исключает арендных отношений на выделенную долю ранее арендуемого в общем землепользовании земельного участка. Кроме того, согласно выписке из ЕГРН от 26.02.2019 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600003:92 (единое землепользование) установлено ограничение (аренда) в пользу общества "Березовка" (правопредшественник общества) на срок по 18.11.2026. Следовательно, на момент регистрации права собственности третьего лица на выделенный из него земельный участок (27.06.2019) управлению Росреестра следовало осуществить государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности с учетом уже имеющихся у уполномоченного органа сведений. Расходы на уплату государственной пошлины распределены в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Управление Росреестра обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. На государственную регистрацию договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600003:369, заключенный обществом и Бендебериной Татьяной Васильевной, с соответствующим заявлением не поступал. Поэтому государственная регистрация ограничения (обременения) в виде аренды в пользу общества в отношении данного земельного участка не осуществлялась. Неисполнение арендодателем обязанности по заключению договора аренды на новый срок и заключение договора аренды с иным арендатором может свидетельствовать о нарушении арендодателем положений пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса. Таким образом, регистрирующим органом правомерно не вносились в ЕГРН сведения об обременении арендой земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600003:369 при осуществлении государственного кадастрового учета и регистрации права собственности на данный (выделенный) участок. Кроме того, 27.06.2019 осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:04:0600003:369 к Нужнову И.В. на основании договора дарения от 22.06.2019. Согласно пункту 1.4 договора от 22.06.2019 передаваемый в дар земельный участок не обременен правами третьих лиц. Следовательно, в рассматриваемом случае имеется спор о праве, который не может быть разрешен в рамках главы 24 Кодекса.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Заявитель полагает, что доводы жалобы основаны на неверном понимании (толковании) управлением Росреестра положений статьи 11.8 Земельного кодекса.

От третьего лица отзыв на жалобу не поступил.

Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва (возражений), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, общество в результате реорганизации в форме присоединения к нему общества "Березовка" является арендатором земельного участка (единое землепользование) сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:04:0600003:92, местоположение: Ростовская область, Белокалитвинский район, из земель бывшего колхоза им. Щаденко (КП "Нива"), на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя от 05.09.2011.

В отношении данного участка в ЕГРН зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу общества "Березовка" от 28.11.2011 N 61-61-06/099/20011-145. Общество "Березовка" 16.07.2019 прекратило свою деятельность в связи с реорганизацией путем присоединения к обществу.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 09.01.2018, заключенным на основании протокола от 10.11.2017 общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:04:0600003:92, арендные отношения продлены на 5 лет с даты окончания действия договора (с 05.09.2021 по 18.11.2026).

Дополнительное соглашение к договору аренды зарегистрировано 30.05.2018 в ЕГРН.

Назарова Надежда Мироновна, являясь участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:04:0600003:92, обратилась 18.09.2018 в общество "Березовка" с заявлением о даче согласия на образование земельного участка в счет принадлежащей ей земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с сохранением существующего ограничения (обременения) прав.

В управление Росреестра 22.06.2019 обратилась Бендеберина Татьяна Васильевна (наследница Назаровой Н.М.) с заявлением о проведении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Ростовская область, Белокалитвинский район, из земель бывшего колхоза им. Щаденко (КП "Нива"), образованный из земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600003:92, в счет принадлежащих ей земельных долей.

По договору от 22.06.2019 дарения между родственниками Бендеберина Т.В. подарила земельный участок с кадастровым номером 61:04:0600003:369 Нужнову Ивану Васильевичу.

По результатам рассмотрения заявления и приложенных к нему документов 27.06.2019 земельный участок с кадастровым номером 61:04:0600003:369 учтен в сведениях ЕГРН, право собственности на него зарегистрировано за Нужновым И.В.

Невнесение в ЕГРН записи об обременении арендой в пользу общества земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600003:369 на основании договора от 05.09.2011 послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с заявлением.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Для удовлетворения требований о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Кодекса).

В силу части 5 статьи 200 Кодекса обязанность доказывания законности совершения оспариваемых решений, действий (бездействия), наличия у органа надлежащих полномочий на принятие таких решений, совершение действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решений (совершения оспариваемых действий или бездействия), возлагается на орган, который принял соответствующее решение (совершил оспариваемые действия или допустил бездействие).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 11.2 Земельного кодекса).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса).

Образование земельных участков из участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Законом N 101-ФЗ (пункт 5 статьи 11.2 Земельного кодекса).

Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (пункт 3 статьи 11.5 Земельного кодекса).

Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом и настоящим Федеральным законом (пункт 1 статьи 13 Закона N 101-ФЗ).

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 13 Закона N 101-ФЗ (пункт 2 статьи 13 Закона N 101-ФЗ).

Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (пункт 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается (пункт 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).

По смыслу пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

В соответствии с положениями части 12 статьи 41 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что в ЕГРН зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу общества "Березовка" от 28.11.2011 N 61-61-06/099/20011-145. Общество "Березовка" 16.07.2019 прекратило свою деятельность в связи с реорганизацией путем присоединения к обществу. Участниками долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600003:92 единогласно принято решение о продлении (до 18.11.2026) срока действия договора аренды от 05.09.2011 (протокол от 10.11.2017). Собственники земельных долей несогласие с продлением договора аренды находящегося в долевой собственности исходного земельных участков не выражали. Условия, предусмотренные пунктом 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ, также отсутствуют. Поэтому суды признали, что реализация собственником права на выдел земельного участка в счет земельных долей не привела к прекращению действия ранее заключенного договора аренды. Поскольку управление Росреестра не осуществило государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности на образованный земельный участок, судебные инстанции пришли к выводу о незаконности действий уполномоченного органа, возложив на него обязанность по устранению нарушенных прав (интересов) общества (пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса).

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Довод управления Росреестра об избрании обществом ненадлежащего способа защиты, требования которого должны рассматриваться в порядке искового производства, судом округа отклоняются с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 56 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В споре с регистрирующим органом не подлежит защите вещное право на имущество. Однако это не означает, что даже при наличии такого спора в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, соответствующие действия не могут быть оспорены заинтересованным лицом. Напротив, заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке, но решение по такому делу, в том числе и при наличии спора о праве, не должно привести к нарушению прав на имущество иных лиц.

Иные приведенные в жалобе доводы не опровергают вывод судебных инстанций о незаконности уклонения управления Росреестра от внесения в ЕГРН записи об обременении земельного участка договором аренды при регистрации права собственности на образованный участок с кадастровым номером 61:04:0600003:369 при отсутствии условий, предусмотренных пунктом 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ. Выводы судебных инстанций соответствуют положениям Законов N 101-ФЗ и N 218-ФЗ, а также правовым позициям, приведенным в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Управление Росреестра освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.02.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2020 по делу N А53-36267/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин