Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 сентября 2020 г. N Ф08-6451/20 по делу N А53-1746/2017

г. Краснодар

03 сентября 2020 г.

Дело N А53-1746/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Герасименко А.Н., судей Гиданкиной А.В. и Илюшникова С.М., при участии в судебном заседании от конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Ростовшахтострой" Китаева А.В. - Единова А.А. (доверенность от 23.04.2020), в отсутствие общества с ограниченной ответственностью "Антр-Актив", общества с ограниченной ответственностью "Фабрикант.Ру", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Антр-Актив" на определение Арбитражного суда Ростовской области от 18.03.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2020 по делу N А53-1746/2017, установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ОАО "Ростовшахтострой" (далее - должник) в Арбитражный суд обратилось ООО "Антр-Актив" (далее - общество) с заявлением о признании недействительными результатов торгов от 08.08.2019 (лот N 2) и договора купли-продажи от 08.08.2019 к ответчикам: должнику, конкурсному управляющему должника Китаеву А.В., ООО "Фабрикант.Ру".

Определением суда от 18.03.2020, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 13.06.2020, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе общество просит отменить принятые по делу судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. По мнению подателя жалобы, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Общество ссылается на то, что судами не приняты во внимание допущенные управляющим нарушения норм действующего законодательства при проведении торгов, а именно, пункта 2 статьи 129, пункта 4 статьи 20.3 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденных Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 13.06.1995 N 49.

В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий просит судебные акты оставить без изменения, отказать в удовлетворении кассационной жалобы общества.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего поддержал доводы отзыва, просил отказать в удовлетворении жалобы. Пояснил, что общество документы на регистрацию в Росреестр не подавало, отказа в государственной регистрации не получало, земельные участки, на которых находятся объекты недвижимости должнику на праве собственности не принадлежат, фактически действия общества направлены на возврат уплаченного аванса.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, решением суда от 28.07.2017 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 30.04.2018 конкурсным управляющим должника утвержден Китаев А.В.

24 июня 2019 года размещено объявление о проведении повторных торгов в форме аукциона по продаже имущества должника в виде сформированных лотов.

В лот N 2 включено следующее имущество, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, дом 117, 119:

- здание подстанции ТП-42 СТО ГАЗ (Лит.Я), S = 42,5 кв. м, с кадастровым номером 61:59:0020623:423;

- здание котельной, S = 139,2 кв. м, с кадастровым номером 61:59:0000000:13940;

- здание цеха газир. напитков (Лит. А), S = 545,4 кв. м;

- котел КВГ 2.5-96;

- здание прорабской монтажной (Лит.К), S = 88,8 кв. м, с кадастровым номером 61:59:0000000:13941;

- внешн. сети канализац. и подкл. к сущ. сетям, L = 280 м;

- внешн. сети водопровода и подкл. к сущ. сетям, L = 300 м.

Цена имущества - 6 300 тыс. рублей.

По результатам торгов 08.08.2019 победителем признано общество.

Письмом от 03.09.2019 общество уведомило конкурсного управляющего о выявлении следующих обстоятельств: задвоение сведений в базе Росреестра, привязку части объектов к иному земельному участку, расположение на земельном участке незарегистрированных объектов, и просило отсрочить заключение договора.

Письмом от 28.10.2019 общество сообщило конкурсному управляющему о необходимости отмены результат торгов, расторжения договора купли-продажи от 08.08.2019 и возврате задатка.

17 января 2020 года опубликовано объявление о том, что общество признано уклонившимся от заключения договора.

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд с заявлением о признании недействительными результатов торгов от 08.08.2019 (лот N 2) и договора купли-продажи от 08.08.2019.

При рассмотрении заявленных требований, суды руководствовались пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111, 139 Закона о банкротстве разъяснениями, изложенными в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах связанных с применением главы Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"", в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований общества.

Судебные инстанции исходили из следующих обстоятельств.

Право собственности должника на имущество, указанное в составе лота N 2, зарегистрировано в установленном законом порядке, подтверждено выпиской из ЕГРН от 04.11.2018 N 00-00-4001/5031/2018-64385.

На основании ответа полученного конкурсным управляющим на запрос в Росреестр и бухгалтерской документации должника управляющим была осуществлена инвентаризация имущества, составлены описи имущества должника (публикация на ЕФРСБ о результатах инвентаризации, сообщение от 30.07.2018 N 2905792).

Имущество включено в конкурсную массу должника, проведена оценка имущества (публикация на ЕФРСБ об оценке имущества должника, сообщение от 26.02.2019 N 3520862), утверждены изменения в Положение о порядках, сроках и условиях продажи имущества должника (публикация на сайте ЕФРСБ о результатах заседания Комитета кредиторов, сообщение от 22.03.2019 N 3599663).

Согласно сообщению от 24.06.2019 на торги выставляется лот N 2, имеющий следующее описание: "Здание подстанции ТП-42 СТО ГАЗ (Лит.Я), S =42,5 кв. м, кад.

N 61:59:0020623:423; здание котельной, S=139,2 кв. м, кад. N 61:59:0000000:13940; Здание цеха газир. напитков (Лит. А), S = 545, 4 кв. м; Котел КВГ 2.5-96; здание прорабской монтажной (Лит. К), S = 88,8 кв. м, кад. N61:59:0000000:13941; внешн. cети канализац. и подкл. к сущ. сетям, L=280 м.; внешн. сети водопровода и подкл. к сущ. сетям, L = 300 м.; Местонахождение: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, дом 117, 119". Имущество реализовано на условиях, утвержденных собранием кредиторов 21.03.2019.

Ссылка общества на то, что характеристики недвижимого имущества в объявлении о проведении торгов не позволяют с бесспорностью идентифицировать объект торгов, правомерно отклонена судом апелляционной инстанции, с указанием на то, что все лица, заинтересованные в участии в торгах, имели возможность дополнительно связаться с организатором торгов путем направления ему письма на указанный в объявлении адрес электронной почты либо по указанным в объявлениях телефонам и уточнить интересующую информацию, а также ознакомиться с имуществом входящим в состав лота по адресу местонахождения.

Апелляционный суд пришел к выводу о том, что торги по продаже имущества должника проведены при условии максимальной прозрачности, открытости и соблюдении требований законодательных актов при их проведении.

Апелляционный суд отметил, что в публикации на ЕФРСБ от 24.06.2019 N 3889041 о проведении торгов кроме прочего указано, что факт перечисления задатка означает согласие заявителя со всеми условиями договора задатка, размещенного на сайте. Судом установлено, что обществом был переведен задаток, указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о правомерности выводов судов о том, что, перечислением задатка, общество фактически согласилось со всеми условиями договора задатка. Условия названного договора общество не оспорило.

Кроме того, суды отметили, что только письмом от 28.10.2019 общество сообщило конкурсному управляющему о необходимости отмены результатов торгов, расторжения договора купли-продажи от 08.08.2019 и возврате аванса.

Довод общества о том, что конкурсным управляющим допущено несоблюдение принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, ему дана надлежащая оценка. Действующим законодательством установлен принцип единства объектов недвижимости и земельных участков, на которых они располагаются, но лишь при том условии, что объекты недвижимости и земля принадлежат собственнику на одном виде права

Судом апелляционной инстанции установлено и сторонами не оспаривается, что земельные участки, на которых расположены продаваемые объекты недвижимости (лот N 2), продавцу (должнику) не принадлежат; исходя из положения статей 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации указанные объекты недвижимости не могли быть проданы в составе лота N 2. При этом, собственник не может быть лишен права продавать принадлежащую ему недвижимость в том случае, если земля под ними ему не принадлежит на праве собственности, а находится в аренде.

Довод кассационной жалобы о невозможности проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество также был предметом исследования суда апелляционной инстанции и отклонён как необоснованный. Имеющиеся недостатки - о привязке строений к иным земельным участкам носят устранимый характер. В судебном заседании представитель конкурсного управляющего пояснил, что эти ошибки уже устранены, то есть они не препятствовали заключению договора-купли-продажи и его государственной регистрации.

Договор купли-продажи с покупателем в отношении имущества, указанного в составе лота N 2, не заключен по причине отказа покупателя. Заявления о регистрации права собственности нового собственника при одновременном прекращении права собственности продавца в регистрирующий орган не подавалось, правовой экспертизы, предусмотренной Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистратором прав не проводилось в силу отсутствия обращения в регистрирующий орган. Таким образом, возможный отказ в регистрации права заявителем жалобы является предположительным, не обоснованным не подкрепленным материалами дела.

Судебная коллегия принимает во внимание, что согласно сведений, размещенных на ЕФРСБ, спорное имущество выставлено на торги в форме публичного предложения, номер сообщения 4920360 от 17.04.2020, и 24.07.2020 по результатам торгов определен победитель.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводов судов, по существу направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Между тем пределы рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции установлены положениями статьи 286 данного Кодекса. Арбитражный суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по оценке (переоценке) и исследованию фактических обстоятельств дела, выявленных в ходе его рассмотрения по существу.

Нормы права при рассмотрении дела применены правильно. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 18.03.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2020 по делу N А53-1746/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Герасименко

Судьи

А.В. Гиданкина С.М. Илюшников