Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 сентября 2020 г. N Ф08-6642/20 по делу N А32-48381/2019

г. Краснодар

15 сентября 2020 г.

Дело N А32-48381/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Руслан" (ИНН 2318023243, ОГРН 1022302788331) - Ажиба А.Г. (доверенность от 01.11.2019), в отсутствие ответчиков: администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - общества с ограниченной ответственностью "Консалтинг групп" (ИНН 2319061107, ОГРН 1162367052880), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.05.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2020 по делу N А32-48381/2019, установил следующее.

ООО "Руслан" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация), в котором просило признать недействительным (ничтожным) пункт 1.1 дополнительного соглашения от 13.10.2016 N 1 к договору аренды земельного участка от 24.03.2010 N 4900005680 в части определения годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109033:136, установленной на основании отчета от 07.10.2016 N 35/26-2016 в размере 553 957 рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Консалтинг групп". Протокольным определением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2020 к участию в деле в качестве соответчика привлечен департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.05.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2020, исковое заявление в части требований к департаменту удовлетворено. Пункт 1.1 дополнительного соглашения от 13.10.2016 N 1 к договору аренды земельного участка от 24.03.2010 N 4900005680 признан недействительным (ничтожным). В удовлетворении требований к администрации отказано. Суды руководствовались пунктом 7 Порядка, утвержденного постановлением администрации от 18.07.2016 N 1699 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" (далее - постановление N 1699), согласно которому в рассматриваемом случае арендная плата устанавливается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка. Для установления соответствия действующему законодательству определенной по заданию муниципального образования рыночной стоимости участка с кадастровым номером 23:49:0109033:136 назначена судебная экспертиза. Согласно экспертному заключению от 03.03.2020 N 2045-Э/2020 отчет от 07.10.2016 N 35/26-2016 не соответствует нормативным правовым актам, регулирующим оценочную деятельность. Допущенные нарушения влияют на величину рыночной стоимости участка. Установленные обстоятельства позволили судам заключить о том, что размер арендной платы, приведенный в пункте 1.1 дополнительного соглашения, не соответствует действующему нормативному регулированию.

В кассационной жалобе администрация и департамент, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просят отменить решение и постановление апелляционного суда, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Податели жалобы указывают, что в пункте 1.1 дополнительного соглашения к договору аренды от 24.03.2010 N 4900005680 стороны согласовали изменение размера годовой арендной платы на основании отчета об оценке от 07.10.2016 N 35/26-2016. Условия договора, в том числе и о размере арендной платы, приняты истцом, что исключает возможность удовлетворения искового заявления.

В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы отзыва.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, муниципальному образованию город-курорт Сочи на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1360 кв. м (кадастровый номер 23:49:0109033:136), расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Аэродромная, 3а, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - фактически занимаемый существующими зданиями и сооружениями магазина, гостиницы и склада (свидетельство о государственной регистрации права от 20.08.2009 N 23-АЕ 879412; т. 1, л. д. 54).

На данном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности, а именно: котельная площадью 29,4 кв. м (литера Б), склад площадью 126,8 кв. м (литера Г), гостиница площадью 867,8 кв. м (литеры В, В1; т. 1, л. д. 51 - 53).

24 марта 2010 года муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 4900005680 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109033:136 (т.1, л. д. 4 - 6). Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации по 07.12.2058 (пункт 2.1).

В пункте 3.2 договора стороны на основании отчета об оценке от 16.03.2010 N 0108 согласовали размер годовой арендной платы за спорный участок, который составил 487 000 рублей.

13 октября 2016 года муниципальное образование город-курорт Сочи (в лице департамента) и общество заключили дополнительное соглашение N 1, на основании которого пункт 3.2 договора аренды от 24.03.2010 N 4900005680 изложен в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы определяется в соответствии с отчетом от 07.10.2016 N 35/26-2016 об оценке величины (размера) годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109033:136 и составляет 553 957 рублей" (т. 1, л. д. 61, 77). В названном отчете определена рыночная стоимость спорного земельного участка в размере 36 930 494 рублей (т. 1, л. д. 114).

Общество, указывая, что дополнительное соглашение к договору аренды основано на отчете об оценке, подготовленном с нарушением закона, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т. п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Договор аренды от 24.03.2010 N 4900005680 заключен в период действия Земельного кодекса, поэтому арендная плата за использование данного земельного участка является регулируемой. В пункте 3.5 договора стороны согласовали возможность изменения арендной платы арендодателем в случае принятия уполномоченным органом нормативного правового акта об изменении порядка расчета или изменения размера годовой арендной платы путем ее актуализации, индексации или переоценки. Стороны согласовали порядок оформления таких изменений - путем подписания дополнительных соглашений.

Как видно из материалов дела, в дополнительном соглашении от 13.10.2016 арендодатель определил размер арендной платы, сославшись на постановление от 18.07.2016 N 1699 и отчет об оценке от 07.10.2016 N 35/26-2016 (т. 1, л. д. 61).

В соответствии с пунктом 2 постановления от 18.07.2016 N 1699 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 7 постановления от 18.07.2016 N 1699 арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.

На основании пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

В исковом заявлении общество указало, что отчет об оценке, подготовленный ООО "Консалтинг групп", не соответствуют нормам Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и положениям Федеральных стандартов оценки, что свидетельствует о недействительности дополнительного соглашения к спорному договору аренды в части определения размера годовой арендной платы за участок.

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

При производстве по делу в суде первой инстанции назначена судебная экспертиза (т. 2, л. д. 95, 96).

В соответствии с экспертным заключением от 03.03.2020 N 2045-Э/2020 отчет от 07.10.2016 N 35/26-2016 не соответствует нормативным правовым актам Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статье 11 Закона об оценочной деятельности, отдельным положениям ФСО N 1, ФСО N 3 и ФСО N 7). Выявленные в названном отчете нарушения влияют на величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109033:136. Эксперт указал, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109033:136 по состоянию на 01.01.2016 (дата определена в дополнительном соглашении) составляет 10 530 000 рублей (т. 3, л. д. 1 - 219).

С учетом изложенного суды правомерно заключили, что рыночная стоимость, указанная в отчете от 07.10.2016 N 35/26-2016, определена с нарушением норм Закона об оценочной деятельности и не могла быть использована для расчета размера арендной платы в отношении спорного участка, указанного в пункте 1.1 дополнительного соглашения от 13.10.2016 N 1 к договору аренды земельного участка от 24.03.2010 N 4900005680.

Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка в оспариваемом пункте дополнительного соглашения к договору определена с нарушением Закона об оценочной деятельности и нормативного правового акта, устанавливающего методику и ставки арендной платы, суды правомерно удовлетворили исковое заявление общества.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Доводы кассационной жалобы администрации и департамента о соответствии дополнительного соглашения к договору аренды закону и волеизъявлению сторон суд округа отклоняет, поскольку арендная плата за земельный участок подлежала установлению на основании действовавших в спорный период нормативных правовых актов. При этом при определении условия договора о размере арендной платы на основании рыночной стоимости арендодатель использовал отчет независимого оценщиков, подготовленный с нарушением норм Закона об оценочной деятельности, а также стандартов оценочной деятельности.

Принятые по делу судебные акты направлены на достижение правовой определенности в вопросе определения размера арендной платы за участок, поскольку с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы позволят определить ее с применением соответствующей методики.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 29.05.2020 и апелляционного постановления от 08.07.2020 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателями жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права.

Администрация и департамент освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.05.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2020 по делу N А32-48381/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов