Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 сентября 2020 г. N Ф08-6555/20 по делу N А20-5972/2019

г. Краснодар

22 сентября 2020 г.

Дело N А20-5972/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником председательствующего Сапожонковым Н.А., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики (судья Газаев Х.Б.), от заявителя - общества с ограниченной ответственностью фирма "Стройкоммунсервис" (ИНН 0721005615, ОГРН 1030700231913) - Гоова И.Б. и Доронина Д.Ю. (доверенности от 15.09.2020), от органа, осуществляющего публичные полномочия - местной администрации городского округа Нальчик (ИНН 0711037382, ОГРН 1020700751169) - Ахаминова Р.А. (доверенность от 09.01.2020), от третьего лица - Даовой Залины Назировны - Дороховой В.Г. (доверенность от 14.03.2020), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия - муниципального казенного учреждения "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик" (ИНН 0725017442, ОГРН 1150725001570), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы местной администрации городского округа Нальчик и Даовой Залины Назировны на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.03.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2020 по делу N А20-5972/2019, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью фирма "Стройкоммунсервис" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к местной администрации городского округа Нальчик (далее - администрация) и муниципальному казенному учреждению "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик" (далее - департамент) с заявлением, в котором просило:

- признать незаконным отказ департамента, выраженный в письме от 20.11.2019, в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104010:1290 без проведения торгов для завершения строительства многоквартирных жилых домов;

- обязать администрацию и департамент предоставить обществу в аренду без проведения торгов земельный участок общей площадью 2903 кв. м с кадастровым номером 07:09:0104010:1290, расположенный по адресу: г. Нальчик, ул. Атажукина, б/н.

Требования основаны на положениях статей 1, 39.1, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Заявление мотивировано незаконностью отказа уполномоченных муниципальных органов в предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104010:1290 на новый срок (однократно) без проведения торгов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Даова Залина Назировна.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.03.2020, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2020, требования удовлетворены. Признан незаконным отказ, выраженный в письме департамента от 20.11.2019 N 45-ДГИиЗО-1-05/5615. На администрацию и департамент возложена обязанность по предоставлению в аренду обществу без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104010:1290.

Суды установили, что на основании постановления администрации от 16.06.2016 N 1225 "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Атажукина, б/н" в отношении земельного участка площадью 2903 кв. м с кадастровым номером 07:09:0104010:1290 и видом разрешенного использования - для строительства многоквартирного жилого дома, проведен открытый аукцион. В соответствии с протоколом от 01.08.2016 о результатах открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, единственным участником торгов признана Даова З.Н., аукцион признан несостоявшимся. Договор аренды от 16.08.2016 N 4004-АЗ заключен с Даовой З.Н. (единственный участник аукциона; арендатор) сроком на три года, который зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) 09.09.2016 (номер регистрации 07-07/001-07/001/106/2016-107/2). Земельный участок передан арендатору по акту от 16.08.2016. По условиям договора (пункт 4.3.3) арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать земельный участок в субаренду на срок, не превышающий срок действия настоящего договора, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам в соответствии с действующим законодательством. В случае если по окончании срока действия договора арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 7.2). Между Даовой З.Н. и обществом 21.02.2017 заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104010:1290. Письменное согласие арендодателя выражено путем проставления на первой странице договора субаренды отметки о согласовании от 07.03.2017 и проставлением его печати. Государственная регистрация договора субаренды в ЕГРН произведена 10.04.2017. Земельный участок передан обществу на основании акта от 21.02.2017. Администрацией выданы обществу разрешения от 23.06.2017 N RU 07-301000-246-2017, от 23.06.2017 N RU 07-301000-247-2017, от 03.10.2019 N 07-301000-131-2019, от 03.10.2019 N 07-301000-132-2019 на строительство на земельном участке группы многоквартирных жилых домов со встроенными помещениями (блоки Г, Д, Е, Ж) и подземной парковки. Обществом на основании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" заключены с гражданами договоры о долевом участии в строительстве от 03.10.2017, 17.10.2017, 04.12.2017, 01.02.2018, 20.02.2018, 14.08.2018, 15.01.2019, прошедшие процедуру государственной регистрации. Согласно отчету об определении степени готовности группы многоквартирных жилых домов со встроенными помещениями (блоки Г и Д), подготовленном 19.07.2019 обществом с ограниченной ответственностью "Гео-эксперт", степень готовности блока "Г" составляет 62%, блока "Д" - 31%. Министерством строительства и дорожного хозяйства Кабардино-Балкарской Республики обществу выданы заключения от 25.07.2019 N 07-3ГПС-03/2019 и N 07-3ГПС-04/2019 о степени готовности проекта строительства, из которых следует, что степень готовности 1-й очереди строительства блок-секции "Г" составляет 58,5%, 1-й очереди строительства блок-секции "Д" - 40,45%. Общество 01.11.2019 обратилось в департамент с заявлением о заключении договора аренды для целей завершения строительства в связи с истечением срока действия ранее заключенного договора аренды. Департамент в письме от 21.11.2019 N 1-05/5652 сообщил обществу, что срок договора от 16.08.2016 N 4004-АЗ истек 15.08.2019, в связи с чем, положительное решение данного вопроса не представляется возможным. Уполномоченный орган также указал, что правом на заключение нового договора аренды имеет собственник незавершенного строительством объекта, расположенного на испрашиваемом земельном участке. Общество 11.11.2019 обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104010:1290 в аренду без проведения торгов для завершения строительства многоквартирных жилых домов. В письме от 20.11.2019 N 45-ДГИиЗО-1-05/5615 департамент сообщил, что право на заключение договора аренды на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса возможно только по заявлению собственника незавершенного строительством объекта, расположенного на земельном участке. Общество, полагая, что уполномоченный орган неправомерно отказал ему в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду для завершения строительства, оспорило отказ департамента в судебном порядке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 39.6, 39.16, 39.17 Земельного кодекса, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ). Суды установили, что на испрашиваемом в аренду земельном участке находятся объекты незавершенного строительства, возведенные обществом с соблюдением требований действующего законодательства. Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено право на предоставление собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, однократно для завершения строительства. Ссылка органов местного самоуправления на необходимость государственной регистрации права собственности общества на объекты незавершенного строительства признана несостоятельной как не основанная на положениях подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и не соответствующая сложившейся судебной практике по применению указанной нормы. Следовательно, оспариваемый обществом отказ департамента является незаконным и нарушает право общества на завершение строительства возводимых им многоквартирных жилых домов. Судами отклонены доводы администрации и департамента о сохранении арендных отношений (возобновлении договора с Даовой З.Н. на неопределенный срок). Указанные доводы противоречат письму департамента от 21.11.2019 N 1-05/5652, а также разъяснениям, приведенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Новый договор аренды в отношении спорного недвижимого имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Договор аренды, заключенный на новый срок без проведения торгов, ничтожен (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс). При этом договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если он заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса). Договор аренды от 16.08.2016 N 4004-АЗ заключен после вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (пункт 1 статьи 39.6, пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса), поэтому условие пункта 7.2 договора аренды является ничтожным. В порядке восстановления нарушенных прав заявителя, суд первой инстанции обязал администрацию и департамент предоставить обществу в аренду без проведения торгов испрашиваемый земельный участок. Довод Даовой З.Н. о нарушении судом первой инстанции процессуальных норм, выразившихся в ненадлежащем уведомлении ее о предстоящем заседании путем направления судебного уведомления по неверному адресу и вручения его неустановленному лицу, апелляционным судом отклонен. Указанное третье лицо извещалось судом первой инстанции по адресу, указанному в договоре аренды от 16.08.2016 N 4004-АЗ и в договоре субаренды от 21.02.2017 (Кабардино-Балкарская Республика, п. Шалушка, ул. Ленина, 63-а). По данному адресу Даовой З.Н. направлено определение суда от 17.03.2020, что подтверждается уведомлением о вручении, полученном 18.02.2020 лично (с указанием фамилии и инициалов). Даова З.Н. ссылается на то, что с 18.06.2019 зарегистрирована по адресу: г. Нальчик, ул. Кирова, д. 353, кв. 18, в связи с чем, определение от 17.03.2020 она не получала и не имела возможности своевременно ознакомиться с материалами дела, направить отзыв и участвовать в судебном заседании в суде первой инстанции. Третье лицо ссылается на претензию руководителю отделения N 361420 АО "Почта России". Апелляционный суд не принял в качестве надлежащего доказательства письмо (ответ) АО "Почта России" от 16.06.2020 за подписью заместителя руководителя управления Федеральной почтовой службы по Кабардино-Балкарской Республике. Материалы дела подтверждают, что уведомление о вручении заказного почтового отправления N 36000144748269 содержит подпись получателя в графе "получил", отметку "лично", фамилию и инициалы получателя ("Даова З.Н."). В соответствии с пунктом 10 приказа ФГУП "Почта России" от 07.03.2019 N 98-п "Об утверждении Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений" (далее - Приказ N 98-п) вручение регистрируемого почтового оправления (заказного уведомления о вручении) производится при предъявлении адресатом документа, удостоверяющего личность. Согласно пункту 10.1.1 Приказа N 98-п при вручении регистрируемого почтового отправления адресату (уполномоченному представителю) по предъявлении документа, удостоверяющего личность, почтовый работник сверяет данные об адресате, указанные на регистрируемом почтовом отправлении (заказном уведомлении о вручении), с данными документа, удостоверяющего личность. При вручении регистрируемого почтового оправления (заказного уведомления о вручении) уполномоченному представителю по доверенности почтовый работник проверяет доверенность на действительность, сличает данные документа, удостоверяющего личность получателя, с данными доверенности об уполномоченном представителе, а информацию об адресате, указанную на почтовом отправлении (фамилия, имя, отчество), с данными доверенности о доверителе. Почтовый работник сверяет подпись адресата в извещении ф. 22 (ф. 22-о, ф. 22/119, лицевой стороне бланка ф. Е 1-в "Подтверждение получения") с подписью в документе, удостоверяющем личность. При вручении регистрируемого почтового отправления (заказного уведомления о вручении) уполномоченному представителю почтовый работник проставляет отметки "По доверенности" или "По доверенности в ОПС" с указанием номера и даты совершения (удостоверения) доверенности в соответствующем поле извещения. Исходя из имеющихся в деле извещений, предполагается, что имело место вручение почтовым работником заказного почтового отправления с отметкой "судебное" лицу, являющимся адресатом (Даовой З.Н.) по документу, удостоверяющему личность. Даовой З.Н. не заявлено ходатайство о фальсификации ее подписи на уведомлении о вручении, а в деле отсутствуют надлежащие доказательства, опровергающие факт наличия ее подписи на данном уведомлении, апелляционный суд признал недоказанным то, что Даова З.Н. не уведомлялась надлежащим образом судом первой инстанции о времени и месте судебного заседания. Судебные расходы распределены по правилам статьи 110 Кодекса.

Администрация и Даова З.Н. обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податели жалоб просят принятые по делу судебные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Жалоба администрации мотивирована следующим. Обществом не представлены документы, подтверждающие право собственности на незавершенные строительством объекты, как и доказательства предоставления испрашиваемого земельного участка до 01.03.2015. Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержден приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1. Из направленного обществом органу местного самоуправления заявления от 11.11.2019 не следует, что заявитель направил администрации документы, предусмотренные пунктом 33 указанного Перечня. Таким образом, администрация не имела возможности надлежащим образом рассмотреть заявление общества и принять по нему соответствующее решение. Судебные инстанции при разрешении спора исходили из того, что условие пункта 7.2 договора аренды является ничтожным. Однако каких-либо требований о признании договора аренды в указанной части недействительной (ничтожной) сделкой не заявлено. Исходя из позиции судов первой и второй инстанции по вопросу о ничтожности пункта 7.2 договора от 16.08.2016 N 4004-АЗ, выданные обществу разрешения на строительства также являются недействительными (выданы незаконно). Однако судами не только не дана надлежащая оценка данным обстоятельствам, но и проигнорированы доводы администрации по указанному вопросу. Судебные инстанции также сослались на правовые позиции, сформулированные в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338 и от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608. Между тем, из содержания названных определений Верховного суда Российской Федерации следует, что договорные отношения сторон возникли до 01.03.2015, поэтому сформулированные в них правовые позиции к настоящему спору не применимы.

Жалоба Даовой З.Н. мотивирована следующим. Определением суда первой инстанции от 13.02.2020 Даова З.Н. привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. Однако третье лицо не уведомлялась надлежащим образом о начавшемся судебном процессе. Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 36000144748269 с официального сайта АО "Почта России" вручение адресату почтового отправления осуществлено 22.02.2020, а не 18.02.2020 как это прослеживается из печати на почтовом уведомлении. Разночтения в данных документах однозначно свидетельствуют о том, что Даова З.Н. надлежаще о судебном процессе не извещалась. Почтовое уведомление о вручении заказного почтового отправления с идентификатором 36000144748269 является недостоверным, поскольку содержит противоречащие фактическим обстоятельствам дела сведения и графическое начертание личной подписи получателя кардинально отличается от образцов подписи содержащихся в материалах дела. Судебные инстанции необоснованно исходили из того, что отказ в предоставлении обществу земельного участка в аренду мотивирован органами местного самоуправления отсутствием у заявителя зарегистрированного права собственности на объекты незавершенного строительства. Такое основание к отказу в заключении договора аренды земельного участка без торгов в письме департамента от 20.11.2019 N 45-ДГИиЗО-1-05/5615 не названо и из текста данного документа не следует. Кроме того, пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при предоставлении такого земельного участка в аренду до 01.03.2015. Однако между такой договор аренды в отношении испрашиваемого земельного участка между органами местного самоуправления и обществом ранее не заключался. Он заключен после 01.03.2015 с арендатором Даовой З.Н., которой в последующем заключен с обществом договор субаренды. Также судами при оценке пункта 7.2 договора от 16.08.2016 N 4004-АЗ как недействительного (ничтожного) условия не дана оценка тому обстоятельству, что при прекращении действия договора аренды автоматически прекращает свое действие договор субаренды. Следовательно, разрешения на строительство, выданные администрацией обществу в октябре 2019 года (N 07-301000-131-2019 и N 07-301000-132-2019) незаконны, поскольку на дату обращения у заявителя отсутствовало как право субаренды, так и право осуществлять строительство на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104010:1290. Суд апелляционной инстанции необоснованно отклонил довод Даовой З.Н. о наличии у нее преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104010:1290 на новый срок.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность обжалуемых судебных актов. Довод Даовой З.Н. о ненадлежащем извещении третьего лица о дате, времени и месте судебного заседания, является несостоятельным (статьи 121, 123 Кодекса) и опровергается материалами дела, свидетельствующими о получении почтового отправления. Неточности, допущенные апелляционной коллегией в указании дат, не имеют правового значения, поскольку направленное 17.02.2020 определение от 13.02.2020 о привлечении Даовой З.Н. к участию в деле, прибыло в место вручения 18.02.2020 и вручено адресату 22.02.2020. Несостоятелен и довод жалоб о том, что основанием для отказа в предоставлении обществу испрашиваемого земельного участка послужило непредставление документов, предусмотренных пунктом 33 приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1. Из буквального содержания письма департамента от 20.11.2019 N 45-ДГИиЗО-1-05/5615 следует, что право на заключение договора аренды на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса возможно только по заявлению собственника незавершенного строительством объекта, расположенного на испрашиваемом земельном участке. Материалы дела подтверждают и судами установлено, что общество является собственником незавершенных строительством объектов, возводимых в границах земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104010:1290. Несостоятелен и довод кассационных жалоб о ничтожности выданных обществу разрешений на строительство в связи с истечением срока действия договора аренды (договора субаренды). Исходя из норм земельного и градостроительного законодательства, прекращение договора аренды земельного участка влечет за собой прекращение действия разрешения на строительство на основании решения органа, уполномоченного на выдачу такого разрешения. При этом судебная практика исходит из того, что не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. Материалы дела подтверждают, что договор аренды заключался на торгах, договор субаренды заключен с письменного согласия арендодателя. При этом разрешение на строительство выдано обществу только 23.06.2017, то есть по истечении более 20 месяцев после предоставления земельного участка в аренду. Общество является добросовестным застройщиком, доказательств неразумности действия заявителя материалы дела не содержат. Поэтому общество вправе реализовать (однократно на три года) право на завершение строительства, предоставленное ему подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. При этом ранее земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104010:1290 для завершения строительства в аренду заявителю (каким-либо иным лицам) не предоставлялся (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

От департамента отзыв на жалобы не поступил.

На основании статьи 153.1 Кодекса судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики.

В судебном заседании представители администрации и Даовой З.Н., присутствующие в арбитражном суде, обеспечивающем организацию видеоконференц-связи, поддержали доводы кассационных жалоб, которые просили удовлетворить.

Представители общества, присутствующие в суде округа, возражали против удовлетворения кассационных жалоб по основаниям, приведенным в отзыве.

Изучив материалы дела, доводы жалоб и отзыва (возражений), выслушав представителей администрации, общества и Даовой З.Н., Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для их удовлетворения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации от 16.06.2016 N 1225 "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Атажукина, б/н" в отношении земельного участка площадью 2903 кв. м с кадастровым номером 07:09:0104010:1290 и видом разрешенного использования - для строительства многоквартирного жилого дома, проведен открытый аукцион.

В соответствии с протоколом от 01.08.2016 о результатах открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, единственным участником торгов признана Даова З.Н., аукцион признан несостоявшимся.

Договор аренды от 16.08.2016 N 4004-АЗ заключен с Даовой З.Н. (единственный участник аукциона; арендатор) сроком на три года и зарегистрирован в ЕГРН 09.09.2016 (номер регистрации 07-07/001-07/001/106/2016-107/2). По условиям договора земельный участок площадью 2903 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 07:09:0104010:1290 предоставлен арендатору для строительства многоквартирного жилого дома. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать земельный участок в субаренду на срок, не превышающий срок действия настоящего договора, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам в соответствии с действующим законодательством (пункт 4.3). В случае если по окончании срока действия договора арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 7.2). Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 16.08.2016.

Между Даовой З.Н. и обществом 21.02.2017 заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104010:1290. Письменное согласие арендодателя выражено путем проставления на первой странице договора субаренды отметки о согласовании от 07.03.2017 и проставлением его печати. Государственная регистрация договора субаренды в ЕГРН произведена 10.04.2017. Земельный участок передан обществу на основании акта приема-передачи от 21.02.2017.

Администрацией выданы обществу разрешения от 23.06.2017 N RU 07-301000-246-2017, от 23.06.2017 N RU 07-301000-247-2017, от 03.10.2019 N 07-301000-131-2019, от 03.10.2019 N 07-301000-132-2019 на строительство на земельном участке группы многоквартирных жилых домов со встроенными помещениями (блоки Г, Д, Е, Ж) и подземной парковки.

Обществом на основании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" заключены с гражданами договоры о долевом участии в строительстве от 03.10.2017, 17.10.2017, 04.12.2017, 01.02.2018, 20.02.2018, 14.08.2018, 15.01.2019, прошедшие процедуру государственной регистрации.

Согласно отчету об определении степени готовности группы многоквартирных жилых домов со встроенными помещениями (блоки Г и Д), подготовленном 19.07.2019 обществом с ограниченной ответственностью "Гео-эксперт", степень готовности блока "Г" составляет 62%, блока "Д" - 31%.

Министерством строительства и дорожного хозяйства Кабардино-Балкарской Республики обществу выданы заключения от 25.07.2019 N 07-3ГПС-03/2019 и N 07-3ГПС-04/2019 о степени готовности проекта строительства. В названных заключениях указано, что степень готовности 1-й очереди строительства блок-секции "Г" составляет 58,5%, 1-й очереди строительства блок-секции "Д" - 40,45%.

Общество 01.11.2019 обратилось в департамент с заявлением о заключении договора аренды (для завершения строительства существующих объектов) в связи с истечением срока действия ранее заключенного договора аренды.

Департамент в письме от 21.11.2019 N 1-05/5652 сообщил обществу, что срок договора от 16.08.2016 N 4004-АЗ истек 15.08.2019, в связи с чем, положительное решение данного вопроса не представляется возможным. Уполномоченный орган также указал, что правом на заключение нового договора аренды имеет собственник незавершенного строительством объекта, расположенного на испрашиваемом земельном участке.

Общество 11.11.2019 обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104010:1290 в аренду без проведения торгов для завершения строительства многоквартирных жилых домов.

В письме от 20.11.2019 N 45-ДГИиЗО-1-05/5615 департамент сообщил, что право на заключение договора аренды на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса возможно только по заявлению собственника незавершенного строительством объекта, расположенного на земельном участке.

Общество, полагая, что уполномоченный орган неправомерно отказал ему в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду для завершения строительства, оспорило отказ департамента в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны арбитражным судом незаконными при одновременном несоответствии их закону (иному нормативному акту) и нарушении прав (законных интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Кодекса).

Обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия такого решения, возлагается на принявший соответствующее решение орган (часть 5 статьи 200 Кодекса).

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Для целей настоящего Кодекса под арендаторами земельных участков понимаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды (пункт 1, абзац пятый пункта 3 статьи 5 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды.

В силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Вместе с тем, пунктом 6 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что арендатор земельного участка имеет право передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса, переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действующей с 01.03.2015) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Таким образом, действующее законодательство предоставляет собственнику объекта незавершенного строительства право на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства такого объекта при наличии условий, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса и пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

В пункте 5 статьи 39.17 Земельного кодекса предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора аренды либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и направить принятое решение заявителю.

Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Уполномоченный орган, в частности, принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, когда с заявлением о его предоставлении обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что общество на основании заключенного с Даовой З.Н. (согласованного с арендодателем) договора субаренды и выданных уполномоченным органом разрешений на строительство возвело на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104010:1290 незавершенные строительством объекты (многоквартирные жилые дома). На основании норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обществом заключены с гражданами договоры о долевом участии в строительстве от 03.10.2017, 17.10.2017, 04.12.2017, 01.02.2018, 20.02.2018, 14.08.2018, 15.01.2019, прошедшие процедуру государственной регистрации. Испрашиваемый обществом в аренду земельный участок необходим для завершения строительства объектов, возведенных им с соблюдением требований действующего законодательства. Требование об изъятии незавершенных строительством объектов путем продажи их с публичных торгов администрацией не заявлялось. Размещенные на испрашиваемом в аренду земельном участке объекты незавершенного строительства не признаны самовольными и подлежащими сносу в судебном порядке (статья 222 Гражданского кодекса). Поэтому обществу как собственнику незавершенных строительством объектов, расположенных на земельном участке, находящемся в публичной собственности, однократно для завершения строительства без проведения торгов такой участок может быть предоставлен на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Следовательно, оспариваемый заявителем отказ департамента, выраженный в письме от 20.11.2019 N 45-ДГИиЗО-1-05/5615, в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104010:1290 без проведения торгов для завершения строительства многоквартирных жилых домов, является незаконным.

В резолютивной части решения о признании незаконным решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса).

С целью восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя судебные инстанции возложили на уполномоченные органы обязанность по предоставлению обществу в аренду (однократно без проведения торгов) земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104010:1290 для завершения строительства многоквартирных жилых домов.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы администрации о законности отказа в предоставлении земельного участка обществу в аренду (однократно без проведения торгов) в связи с отсутствием у заявителя такого права и непредставлением им документов, необходимых для принятия уполномоченным органом решения по существу поданного им заявления, противоречат материалам дела и фактическим обстоятельствам, установленным судами при разрешении спора. Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов, установлен статьей 39.17 Земельного кодекса. Этот порядок предусматривает подачу заинтересованным лицом заявления о предоставлении земельного участка в аренду. В соответствии с приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов" (пункт 33) право подачи заявления о предоставлении земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. При отсутствии зарегистрированного права собственности на такой объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение. При этом для заключения договора аренды земельного участка с целью завершения строительства не обязательно подтверждать государственную регистрацию права собственности на незавершенный строительством объект (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338). Заявление общества о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104010:1290 по основанию, предусмотренному подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, рассмотрено уполномоченным муниципальным органом по существу с принятием решения об отказе в предоставлении испрашиваемого участка в аренду (письмо департамента от 20.11.2019 N 45-ДГИиЗО-1-05/5615). При этом материалы дела подтверждают, что администрацией обществу в период действия договора аренды (субаренды) выданы разрешения на строительство на спорном земельном участке группы многоквартирных жилых домов. Обществом заключены договоры долевого участия, зарегистрированные в установленном порядке, подготовлен отчет об определении степени готовности объектов незавершенного строительства. Таким образом, органы местного самоуправления не могли не обладать информацией о возведении обществом на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104010:1290 объектов незавершенного строительства (многоквартирных жилых домов). Являясь собственником указанных объектов, общество вправе ставить перед органами местного самоуправления вопрос о заключении нового договора аренды земельного участка однократно для завершения их строительства (без торгов) на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Доводы жалобы Даовой З.Н. о нарушении судом первой инстанции процессуальных норм, выразившихся в ненадлежащем уведомлении ее о времени и месте судебном заседании путем направления копии судебного акта по неверному адресу и вручения его неустановленному лицу, исследовались и были отклонены судом апелляционной инстанции с указанием мотивов их непринятия. В деле имеется уведомление о вручении заказного почтового отправления, в котором проставлена подпись получателя в графе "получил", отметка "лично", а также фамилия и инициалы получателя (т. 2, л. д. 27). В отсутствие надлежащих доказательств того, подпись на данном уведомлении не принадлежит Даовой З.Н., апелляционный суд признал недоказанными заявленные третьим лицом доводы.

Поданное Даовой З.Н. вместе с кассационной жалобой заявление о фальсификации доказательства (заказного почтового отправления) не может быть удовлетворено судом кассационной инстанции с учетом процессуальных полномочий, предоставленных ему положениями главы 35 Кодекса. Исходя из положений статьи 286, части 2 статьи 287 Кодекса, установленный статьей 161 Кодекса порядок подачи и рассмотрения заявления о фальсификации доказательств в суде кассационной инстанции не применяется. Кассационная инстанция не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела.

Судами при разрешении спора обоснованно отклонены ссылки администрации и Даовой З.Н. о продлении действия договора аренды от 16.08.2016 N 4004-АЗ (возобновлении его на неопределенный срок) и наличии у третьего лица преимущественного права на заключение такого договора. С 01.03.2015 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса в редакции Закона N 171-ФЗ). Доказательств, свидетельствующих наличие у него иных оснований для заключения договора аренды без проведения торгов (пункт 2 статьи 39.16 Земельного кодекса), третье лицо не представило.

Иные доводы, приведенные в кассационных жалобах, не влияют на правомерность вывода судов о наличии оснований для удовлетворения требований, заявленных обществом. Эти доводы не опровергают обоснованность выводов судов первой и апелляционной инстанций по существу спора, которые при правильном применении норм материального права полно, всесторонне исследовали и оценили представленные в дело доказательства. Несогласие подателей жалоб с судебными выводами само по себе не может служить основанием, достаточным для отмены обжалуемых судебных актов. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

В связи с завершением производства по кассационным жалобам, приостановление исполнения судебных актов, принятое на основании определения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.08.2020, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).

Государственная пошлина уплачена Даовой З.Н. в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 06.08.2020).

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 159, 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении заявления Даовой З.Н. о фальсификации доказательства отказать.

Решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.03.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2020 по делу N А20-5972/2019 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова