Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19 октября 2023 г. N 306-ЭС23-4661 по делу N А55-736/2022 Суд отменил судебные акты по делу об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку земельный участок стал свободным от ЗСГО после осуществления раздела исходного участка и в отношении которого фактически было снято ограничение оборотоспособности, вывод судов нижестоящих инстанций о сохранении ограничения оборотоспособности нельзя признать обоснованным

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19 октября 2023 г. N 306-ЭС23-4661 по делу N А55-736/2022

Резолютивная часть определения объявлена 10 октября 2023 года.

Полный текст определения изготовлен 19 октября 2023 года.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,

судей Поповой Г.Г., Якимова А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе акционерного общества "Авиакор-Авиационный завод" на решение Арбитражного суда Самарской области от 03.06.2022, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2022 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.12.2022 по делу N А55-736/2022,

по иску общества с ограниченной ответственностью "ТрансЛогистик" (далее - ООО "ТрансЛогистик") и акционерного общества "Авиакор-авиационный завод" (далее - АО "Авиакор-авиационный завод") к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:01:0253005:1059.

В заседании приняли участие представители:

АО "Авиакор-авиационный завод" - Караваев Е.А., Мякотина Е.В., Жаров Е.В.

управления - Лукьянчиков В.С.

ООО "ТрансЛогистик", извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось, представителя для участия в судебном заседании не направило, в связи с чем дело рассмотрено в порядке статьи 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие его представителя.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

ООО "ТрансЛогистик" и АО "Авиакор-авиационный завод" обратились в Арбитражный суд Самарской области с иском к управлению об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:01:0253005:1059, изложив пункт 2.1 в следующей редакции: "2.1. Общая выкупная стоимость Участка составляет 140 611 (сто сорок тысяч шестьсот одиннадцать) рублей 05 копеек. Цена выкупа доли Покупателя 1 составляет 124 439 (сто двадцать четыре тысячи четыреста тридцать девять) рублей 78 копеек (без налога (НДС) согласно п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ в редакции ст. 1 Федерального закона от 20.08.2004 N 109-ФЗ). Цена выкупа доли Покупателя составляет 16 171 (шестнадцать тысяч сто семьдесят один) рубль 28 копеек (без налога (НДС) согласно п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции ст. 1 Федерального закона от 20.08.2004 N 109-ФЗ). Указанные суммы перечисляются по следующим реквизитам: Наименование Банка ОТДЕЛЕНИЕ САМАРА БАНКА РОССИИ// УФК по Самарской области, г. Самара БИК банка получателя: 013601205 (БИК ТОФК); Счет банка получателя N 40102810545370000036 (номер единого казначейского счета); Счет получателя средств: N 03100643000000014200 (номер казначейского счета), ТУ Росимущества в Самарской области, ИНН 6315856460, КПП 63150001, КБК 16711406021016000430 (выкуп, пени)".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.06.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2022 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 28.12.2022, иск удовлетворен.

Разногласия, возникшие между ООО "ТрансЛогистик", АО "Авиакор-авиационный завод" и управлением при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:01:0253005:1059, урегулированы в следующей редакции: "2.1. Общая выкупная стоимость Участка составляет 5 624 442 руб. 65 коп.

Цена выкупа доли Покупателя 1 составляет 4 977 591 руб. 19 коп. (без налога (НДС) согласно п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции ст. 1 Федерального закона от 20.08.2004 N 109-ФЗ). Цена выкупа доли Покупателя 2 составляет 646 851 руб. 46 коп. (без налога (НДС) согласно п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции ст. 1 Федерального закона от 20.08.2004 N 109-ФЗ) и перечисляется по следующим реквизитам: Наименование Банка ОТДЕЛЕНИЕ САМАРА БАНКА РОССИИ// УФК по Самарской области, г. Самара БИК банка получателя: 013601205 (БИК ТОФК); Счет банка получателя N 40102810545370000036 (номер единого казначейского счета); Счет получателя средств: N 03100643000000014200 (номер казначейского счета), ТУ Росимущества в Самарской области, ИНН 6315856460, КПП 63150001, КБК 16711406021016000430 (выкуп, пени)".

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, АО "Авиакор-авиационный завод" обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с жалобой, в которой просит об их отмене, ссылаясь на допущенные судами существенные нарушения норм материального права.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е. от 07.09.2023 кассационная жалоба АО "Авиакор-авиационный завод" вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Управлением в адрес Верховного суда Российской Федерации направлен отзыв, в котором содержатся доводы о правомерности выводов судов и несогласии с доводами кассационной жалобы.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "ТрансЛогистик" поддерживает доводы АО "Авиакор-авиационный завод" и просит отменить принятые по делу судебные акты.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии с положениями статьи 291 ¹⁴ Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации находит, что жалоба подлежит удовлетворению, а обжалуемые судебные акты - отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, на основании постановления администрации города Самары от 03.12.1992 N 1132 Государственному Авиационному предприятию (правопреемник - АО "Авиакор-авиационный завод") в постоянное пользование предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: город Самара, Кировский район, по ул. Земеца и ул. Береговой, площадью 113,193 га, которому впоследствии присвоен кадастровый номер 63:01:0253005:9.

Согласно постановлению администрации города Самары от 03.12.1992 N 1132, согласно которому Государственному авиационному предприятию в постоянное пользование предоставлены фактически занимаемые земельные участки общей площадью 482,477 га, в том числе промышленные зоны площадью 113,193 га, защитные сооружения - 1,12 га, а также аэродром - 355,0 га, стройбаза - 6,875 га, пилорама - 3,95 га, профиллакторий, поликлиника, техникум - 1,07 га, автостоянка - 0,5315 га, пождепо - 0,475 га, столовая - 0,2627 га, прилегающая территория - 3,2 га. Во временное пользование фактически занимаемые земельные участки: гараж - 2,321 га, прирельсовый лесосклад - 1,82 га.

Таким образом, часть предоставляемого авиационному предприятию земельного участка была отведена под защитные сооружения гражданской обороны (далее - ЗСГО).

Как указали суды, при проведении кадастровых работ по уточнению границ и площади на земельном участке предприятия выявлены ЗСГО, что свидетельствует о наличии у этого земельного участка статуса ограниченного в обороте.

На основании распоряжения управления от 04.09.2019 N 348-р из земельного участка с кадастровым номером 63:01:0253005:9 путем раздела с сохранением исходного земельного участка в измененных границах был образован спорный земельный участок с кадастровым номером 63:01:0253005:1059.

Согласно ответу Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий от 01.12.2020 N 9631-2-3-6 по результатам осмотра земельного участка с кадастровым номером 63:01:0253005:1059 установлено, что объекты ЗСГО на указанном земельном участке отсутствуют.

Между тем на указанном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности АО "Авиакор-авиационный завод" и ООО "ТрансЛогистик", перешедшие ранее в порядке приватизации в собственность Государственного Авиационного предприятия на основании решения комитета по управлению государственным имуществом Самарской области от 18.01.1993 N 24.

АО "Авиакор-авиационный завод" и ООО "ТрансЛогистик" 21.10.2020 обратились в управление с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0253005:1059 в собственность по договору купли-продажи.

Управление направило в адрес заявителей проект договора купли-продажи земельного участка по цене 5 624 442,65 руб. Цена выкупа доли покупателя 1 составляет 4 977 591,65 руб. Цена выкупа доли покупателя 2 составляет 646 851,46 руб. (пункт 2.1 договора).

По итогам рассмотрения оферты АО "Авиакор-авиационный завод" и ООО "ТрансЛогистик" направили в адрес управления протокол разногласий, предложив определить выкупную цену спорного земельного участка в сумме 140 611 руб. 05 коп.

Управление письмом от 28.09.2021 отклонило протокол разногласий, в связи с чем истцы обратились в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Разрешая спор, суды пришли к выводу о наличии у АО "Авиакор-авиационный завод" оснований для приобретения в собственность спорного земельного участка, данный вывод не опровергается управлением. При этом предметом спора является определение выкупной цены земельного участка.

Суды поддерживая позицию управления о необходимости расчета выкупной цены исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определенной на момент подачи указанного заявления, руководствовались пунктом 2 Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утвержденных постановлением правительства Российской Федерации от 26.03.2015 N 279 (далее - Правила N 279) и исходили из того, что с заявлением о предоставлении земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации и образованного путем раздела в 2019 году, АО "Авиакор-авиационный завод" обратилось 21.10.2020, в связи с чем урегулировали разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, в предложенной управлением редакции.

Кроме того суд округа указал, что с учетом образования спорного земельного участка из участка, в отношении которого ограничение оборотоспособности ввиду нахождения ЗСГО снято не было, нельзя признать возникшим право истцов на приобретение участка по льготной цене в размере 2,5% кадастровой стоимости, определенной пунктом 4 Правил N 279.

Разрешая спор по настоящему делу, суды приняли во внимание, что вступившими в законную силу судебными актами по делу N А55-27163/2012 установлен факт обращения 26.06.2012 общества с ограниченной ответственностью "Крона", АО "Авиакор-авиационный завод", закрытого акционерного общества "МИГ", общества с ограниченной ответственностью "ЭкспедитТранс" в управление с заявлением о разделе земельного участка с кадастровым номером 63:01:0253005:9, по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Псковской и ул. Береговой.

По результатам рассмотрения обращения управлением приняты решения от 30.10.2012 N 14/1060, от 13.11.2012 N 14/1063 об отказе в разделе указанного земельного участка и предоставлении образованных в результате раздела земельных участков в собственность заявителей, поскольку последними не представлены документы, предусмотренные пунктами 1, 7 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 13.09.2011 N 475 "Об утверждении Перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок", в законодательстве отсутствует обязанность принимать решения о разделе земельного участка, а также отсутствует поручение Федерального агентства по управлению государственным имуществом о принятии решения о разделе земельного участка.

Также при рассмотрении дела N А55-27163/2012 судами установлено, что при обращении в управление заявителями не соблюдены требования статей 11.2, 11.3, 11.9, 33, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статей 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе в части площади земельного участка, необходимой для эксплуатации зданий, принадлежащих на праве собственности каждому из заявителей, соблюдения требований межевания границ земельного участка с кадастровым номером 63:01:0253005:9, на момент обращения заявителей и совершения управлением оспариваемых действий кадастровый учет образуемых земельных участков не осуществлен, кадастровые паспорта на испрашиваемые земельные участки представлены не были (пункт 6 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 13.09.2011 N 475 "Об утверждении Перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок"); не представлены доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах суды признали законными действия управления об отказе в разделе земельного участка и предоставлении образованных в результате раздела земельных участков в собственность заявителей.

Разрешая спор по настоящему делу, суды, учитывая установленные при рассмотрении дела N А55-27163/2012 обстоятельства, признали по существу ненадлежащим заявление о предоставлении земельного участка от 26.06.2012, получившим отрицательный результат рассмотрения в 2012 году, приняв во внимание выводы по указанному делу.

Таким образом, по мнению судов, обращение истцов с заявлением о приобретении в собственность земельного участка с кадастровым номером 63:01:0253005:1059, сформированного из земельного участка с кадастровым номером 63:01:0253005:9 под объектами, принадлежащим истцам, 21.10.2020 (т.е. после 01.07.2012) следует расценивать как основание для истечения заявителями возможности приобретения земельного участка по льготной цене.

Между тем судами при рассмотрении настоящего дела не учтены изменения, внесенные в земельное законодательство, действующие на дату рассмотрения настоящего дела и применимые для разрешения спора, возникшего в связи с выкупом земельного участка.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса установлено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Во исполнение указанной нормы права Правительством Российской Федерации принято постановление от 26.03.2015 N 279 "Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов".

Правила N 279 устанавливают порядок определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, подлежащих применению в спорной ситуации.

При этом пунктом 2 Правил N 279 предусмотрено определение цены земельного участка в размере его кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящих Правил.

Так, подпунктом "б" пункта 4 Правил N 279 определена цена в размере 2,5 процента кадастровой стоимости при продаже земельного участка, в отношении которого снято ограничение оборотоспособности, или земельного участка, образованного из земельного участка или земель, в отношении которых снято ограничение оборотоспособности, гражданам, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на указанном земельном участке зданий, сооружений, право собственности на которые возникло в период отнесения соответствующих земельных участков или земель к изъятым из оборота или ограниченным в обороте, но не позднее 1 июля 2012 г., в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с действующими в настоящее время положениями подпункта 5 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности.

Как установлено судами, волеизъявление АО "Авиакор-авиационный завод" и правопредшественника ООО "ТрансЛогистик" на выкуп спорного земельного участка, в границах которого расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимого имущества, первоначально выражено в июне 2012 года.

На момент инициирования процедуры выкупа земельных участков в границах первоначального земельного участка с кадастровым номером 63:01:0253005:9 располагалось ЗСГО, ограничивающее оборотоспособность этого земельного участка и исключающее возможность его выкупа в 2012 на льготных условиях собственниками зданий.

Между тем в результате последовательных действий истцов, согласованных с управлением, в 2019 году произведен раздел ограниченного в обороте земельного участка, под объектами недвижимости, принадлежащих истцам образован самостоятельный земельный участок с кадастровым номером 63:01:0253005:1059, а ЗСГО оказалось расположенным в границах земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:34264, образованного в результате раздела исходного земельного участка.

Раздел земельного участка регламентирован статьей 11.4 Земельного кодекса.

Согласно пункту 1 указанной статьи при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Подпунктом 1 пункта 6 статьи 11.4 Земельного кодекса установлено, что при разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности.

Из изложенного следует, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной собственности, сохраняется кадастровый номер исходного участка, но изменяются его площадь и границы, при этом разрешенное использование образованных участков должны соответствовать разрешенному использованию исходного.

Раздел земельного участка с кадастровым номером 63:01:0253005:9 повлек изменение его параметров, при этом произошло распределение объектов недвижимости по вновь образованным земельным участкам, в границах которых они расположены, с формированием самостоятельного земельного участка под ЗСГО.

Таким образом, при изложенных обстоятельствах имевшееся ранее ограничение земельного участка с кадастровым номером 63:01:0253005:9 в результате его раздела сохранилось лишь в границах земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:34264, в связи с чем вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 63:01:0253005:1059 ввиду отсутствия на нем ЗСГО перестал соответствовать параметрам, предъявляемым к ограниченным в обороте земельным участкам.

Как установили суды, в отношении спорного участка с кадастровым номером 63:01:0253005:1059 имеется письмо МЧС России от 01.12.2020 об отсутствии на нем ЗСГО. В соответствии с Приказом МЧС России от 15.12.2002 N 583 (ред. от 26.06.2018) "Об утверждении и введении в действие Правил эксплуатации защитных сооружений гражданской обороны" фактическое отсутствие ЗСГО по учетному адресу является основанием для их снятия с учета.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 63:01:0253005:1059 стал свободным от ЗСГО после осуществления раздела исходного участка и в отношении которого фактически было снято ограничение оборотоспособности, выводы судов о сохранении ограничения оборотоспособности и отсутствии оснований для применения подпункта "б" пункта 4 Правил N 279 при установленных по делу обстоятельствах и в соответствии с приведенными нормами материального права нельзя признать обоснованными.

Более того, выводы судов о неприменении льготной цены при продаже спорного участка, по их мнению, сохраняющего ограничение в обороте, являются противоречивыми, поскольку признание его таковым в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса препятствовало бы его продаже, и спор об условиях выкупа был невозможен для рассмотрения судом.

Судам при новом рассмотрении дела следует учесть изложенное в настоящем определении и принять законные обоснованные судебные акты.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации находит, что состоявшиеся по делу решение суда первой инстанции, постановление суда апелляционной инстанции и постановление арбитражного суда кассационной инстанции подлежат отмене на основании части 1 статьи 291 ¹¹ Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятые при существенном нарушении норм материального права, а дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291 ¹¹-291 ¹⁵ Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Арбитражного суда Самарской области от 03.06.2022, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2022 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.12.2022 по делу N А55-736/2022 отменить.

Направить дело N А55-736/2022 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья

Е.Е. Борисова

Судья

Г.Г. Попова

Судья

А.А. Якимов