Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 сентября 2020 г. N Ф08-7165/20 по делу N А53-34532/2016

г. Краснодар

28 сентября 2020 г.

Дело N А53-34532/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2020 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 сентября 2020 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Илюшникова С.М., судей Андреевой Е.В. и Гиданкиной А.В., при участии в судебном заседании от конкурсного управляющего должника - общества с ограниченной ответственностью "ВЭВ" (ИНН 6167049357, ОГРН 1026104151589) - Черепанова Петра Юрьевича - Саркисова Ф.Э. (доверенность от 27.11.2019), от залогового кредитора - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Инвестиции Управление Активами"" (ИНН 7717712519, ОГРН 1117746919179) - Калинина П.И. (доверенность от 05.02.2020), от конкурсного кредитора - общества с ограниченной ответственностью "Басфор" (ИНН 6166060069, ОГРН 1076166000570) - Кобыляцкого Д.А. (доверенность от 20.01.2020), в отсутствие третьего лица - Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, иных участвующих в деле о банкротстве лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте суда в сети Интернет в открытом доступе, рассмотрев кассационную жалобу ООО "Управляющая компания "Инвестиции Управление Активами"" на определение Арбитражного суда Ростовской области от 23.03.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2020 по делу N А53-34532/2016 (Ф08-7165/2020), установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "ВЭВ" (далее - должник) арбитражный суд рассмотрел разногласия по вопросам о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника, являющегося предметом залога в пользу ООО "Управляющая компания ''Инвестиции Управление Активами''". Разногласия возникли в связи с наличием вступившего в законную силу судебного акта, согласно которому должник обязан добровольно в срок до 31.12.2016 привести объект недвижимости в состояние, предшествовавшее незаконной реконструкции (судебный акт не исполнен). Залоговый кредитор полагает, что залоговое имущество (памятник архитектуры) может быть реализовано в текущем состоянии (без осуществления обратной реконструкции). При этом после реализации имущества на торгах эта обязанность перейдет к новому собственнику.

Определением суда от 29.01.2020 к участию в рассмотрении данного обособленного спора в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, поскольку спорный объект недвижимости является памятником архитектуры.

Определением от 23.03.2020 суд отказал в удовлетворении ходатайств кредиторов ООО "Басфор" и ООО "Управляющая компания ''Инвестиции Управление Активами''" о назначении по делу судебной экспертизы; рассмотрел разногласия и пришел к выводу о том, что Положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника (далее - Положение) не может быть утверждено в редакции залогового кредитора.

Постановлением апелляционного суда от 26.06.2020 определение от 23.03.2020 оставлено без изменения. Судебные акты мотивированы тем, что залоговый кредитор в Положении от 12.09.2019 указал в качестве предмета торгов объекты недвижимости в соответствии с тем, как это указано в договоре ипотеки (залога недвижимости) от 16.10.2010 N КР0039-10/З, т. е. до осуществления незаконной реконструкции и самовольных построек. В настоящее время указанные объекты недвижимости имеют иные площади, как единый объект в надлежащем порядке на технический учет не поставлены, право собственности в ЕГРН не зарегистрировано, в связи с чем они не могут быть объектом гражданских прав. Кроме того, имеется неисполненный судебный акт о приведении объекта в первоначальное (до незаконной реконструкции) состояние.

В кассационной жалобе ООО "Управляющая компания "Инвестиции Управление Активами"" просит отменить судебные акты. По мнению заявителя, продажа имущества при наличии в составе объекта помещений, в отношении которых была произведена незаконная реконструкция, допускается. Суды не разрешили разногласия между заявителем и конкурсным управляющим. Отказ в утверждении Положения в редакции, предложенной залоговым кредиторов, приводит к необоснованному затягиванию процедуры банкротства на неопределенный срок.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 15 часов 10 минут 23.09.2020, о чем в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вынес определение от 16.09.2020.

В судебном заседании представители повторили доводы жалобы и отзывов.

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, решением от 09.03.2017 ООО "ВЭВ" признано несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Хасанов Руслан Ибрагимович. Сведения о введении конкурсного производства опубликованы в газете "Коммерсантъ" от 11.03.2017. Определением от 21.11.2017 конкурсным управляющим должника утвержден Черепанов Петр Юрьевич.

В рамках процедуры конкурсного производства проведена инвентаризация имущества должника, в ходе которой выявлено и включено в конкурсную массу следующее имущество: нежилое помещение, комнаты в подвале N N 1, 1а, 16, 2, 2а, 26, 2в, 2г, 3, За, 4, 5, 6, 7. 8: комнаты на антресоли NN 1,2, 2а, 26, 2в, 2г, 3, 4, 4а, 46, 5, 5а, 56, 5в, 5г, 6, 7; комнаты на 1-м этаже NN 3, 4-9-10, 18, 19-20, 19-20а; комнаты на 2-м этаже NN 1-2, 3, За, За 1, За2, ЗаЗ, 14, 15, 15а, 156, 25, 25а1, 25а2, 256, 25в, 25г; комнаты на 3-м этаже NN 1,2, 3, 4, 5, 5а, 56, 6,7, 8, 9. 9а. 96, 10, 10а, 106, 11, Па, 12-13-14, 15, 15а, 16, 16а, 17-18, 19. 19а, 20, общей площадью 1 596,3 кв. м, литер У, условный номер 61-61-01/256/2006-111; нежилое здание, Литер ИИ1, площадью 968 кв. м, условный номер N 61- 61-01/256/2006-108; нежилое здание, Литер 3-Ц 3-Ц2 3-ЦЗ, площадью 1 239,3 кв. м, условный номер N 61-61-01/256/2006-106; торговое здание, площадью 1 196,3 кв. м., Литер ЕР ЕР1, условный номер N 61-61-01/182/2008-115; нежилое помещение, комнаты на нижнем уровне NN 1, 1а, 16, 1в, 2, 2а, 26, 2в, 2г, 2д. 2е, 2ж, 2з, 2и, 2к, 2л, 3, 4, 5, 6, 7, 7а, 76, 7в, 8, 9, 10, 10а, 106, 10в, в подвале NN 1,2, 3, 4, 5. 6, 7, 8, 8а. 86, 9, 10 2-этажного дома, Литер М., площадью 910,4 кв. м, условный номер N 61:44:05 05 08:18:149/1/М: 1/103800; нежилое помещение, комнаты NN 1, 1 а, 16, 1 в, 2, 3, 4, 5, 6, 6а, 66, 6в, 6г, 7, 7а, 76, 7в, комнаты в подвале NN 1,2, 2а, 3, За, 36, Зв, 4, 4а, 5, 5а, 56, 5в, 6, 7, Литер К, площадью 1 030,7 кв. м, условный номер 61-61-01/256/2006-112; доля в праве 833/1000 на земельный участок, функционально обеспечивающий строение, категория земель - земли поселений, общая площадь 8 755 кв. м, кадастровый номер 61:44:05 05 08:0018.

Согласно техническим паспортам следующих объектов: литер 3-Ц комнаты N 19 площадью 7,8 кв. м, литер 3-Ц2 комнаты 57 площадью 5,2, литер ЗЦЗ комнаты 22, 23; литер ЕР2 комнаты N 23 площадью 35,7 кв. м, литер ЕР2 веранда комната N 8 площадью 35,1 кв. м; литер К подвал комнаты N 8, 9, 10, 11, 12, 13 общей площадью 94,5 кв. м, первый этаж комнаты N 15, 16, 17, 18 общей площадью 87,8 кв. м; литер М; литер У антресоль коридор комнаты N 6, 7 общей площадью 52,7 кв. м разрешительных документов на их строительство и реконструкцию не представлено.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 17.11.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2018 и постановлением Арбитражный суд Северо-Кавказского округа от 20.12.2018 по делу N А53-34532/2016, требование ООО "Управляющая компания ''Инвестиции Управление Активами''" включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника в размере 391 126 183 рублей 11 копеек (274 264 734 рубля 35 копеек основного долга, 83 114 202 рублей 14 копеек процентов за пользование кредитом, 33 747 246 рублей 62 копеек неустойки) как обеспеченное залогом имущества должника.

ООО "Управляющая компания ''Инвестиции Управление Активами''" как залоговый кредитор представило Положение в окончательной редакции от 12.09.2019. Суды установили, что конкурсный кредитор ООО "Басфор" не согласен с установлением начальной цены реализации имущества должника, поскольку залоговый кредитор начальную цену определил исходя из стоимости, указанной в договоре ипотеки от 16.10.2010 N КР0039-10/Зал. Конкурсный управляющий указал на невозможность реализации имущества должника в данное время и в существующем состоянии, поскольку объектов недвижимого имущества, зарегистрированных в ЕГРН, в данный момент времени не существует. Спорный объект является памятником архитектуры. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2014 по делу N А53-11719/2009, обязывающее должника в срок до 31.12.2016 добровольно снести в установленном законом порядке за счет собственных средств самовольно возведенные строения в соответствии с проектом демонтажа, согласованными с Министерством культуры Ростовской области, не исполнено; реконструкция и снос самовольных построек не осуществлены, объект в первоначальное состояние не приведен. Это явилось основанием возникновения между кредиторами и конкурсным управляющим разногласий в отношении порядка реализации имущества должника, в связи с чем конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с данным заявлением.

Разрешая разногласия, суды сделали вывод о том, что Положение в редакции залогового кредитора не может быть утверждено. При этом суды учли особенности предмета залога (памятник архитектуры) и обоснованно руководствовались следующим.

В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, и с учетом положений настоящей статьи. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается приведенными нормами Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества. Также необходимо учитывать, что предусмотренное абзацем 4 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве положение не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества. Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Частью 1 статьи 64 Закона об ипотеке предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Кодекса).

Таким образом, именно с момента государственной регистрации недвижимое имущество становится объектом гражданских прав и может быть включено в конкурсную массу должника в целях последующей реализации для удовлетворения требований кредиторов.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды отметили, что в рамках дела N А53-11719/09 по иску департамента к ООО "ВЭВ", ООО "ТЦ Континенталь" о сносе самовольных построек, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденовский, 42/50, и о погашении записи в едином реестре прав на недвижимое имущество постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2014 по делу N А53-11719/2009 утверждено мировое соглашение. Согласно условиям мирового соглашения ООО "ВЭВ" и ООО "ТЦ Континенталь" обязуются в срок до 31.12.2016 добровольно снести в установленном законом порядке за счет собственных средств самовольно возведенные строения в соответствии с проектом демонтажа самовольно возведенных пристроек, согласованным с Министерством культуры Ростовской области. Так, ООО "ВЭВ" обязалось снести: литер "У" (антресоль подвального этажа, комната N 6 площадью 40,1 кв. м и N 7 площадью 12,6 кв. м); литер "К" (подвальный этаж, комната N 7, 41,7 кв. м); литер "ЕРЕР1" (первый этаж, комнаты N 20 (7) - 7,8 кв. м, N 21 (8) - 8,4 кв. м, N 22 (9) - 8,5 кв. м). Также в указанный срок должник обязался привести в состояние, существовавшее до незаконной реконструкции, следующие помещения: строение литер "ЕР ЕР1" общей площадью 1212,1 кв. м; строение литер "3-Ц" общей площадью 1227,6 кв. м; строение литер "И" общей площадью 890,9 кв. м; строение литер "Г" общей площадью 750,5 кв. м; строение литер "Д" общей площадью 619,2 кв. м; строение литер "У" - нежилые помещения общей площадью 1 543,6 кв. м (подвальный этаж - комнаты 1, 1а, 16, 2, 2а, 26, 2в, 2г, 3, 3а, 4, 5, 6, 7, 8; антресоль подвального этажа - комнаты 1, 2, 2а, 2б, 2в, 2г, 3, 4, 4а, 4б, 5, 5а, 5б, 5в, 5г;

1-й этаж - комнаты 3, 4-9-10, 18, 19-20, 19-20а; 2-й этаж - комнаты 1-2, 3, 3а, 3al, За2, За3, 14, 15, 15а, 156, 25, 25а1, 25а2, 256, 25в, 25г; 3-й этаж - комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 5а, 5б, 6, 7, 8, 9, 9а, 9б, 10, 10а, 106, 11, 11 а, 12-13-14,15, 15а, 16, 16а, 17-18, 19, 19а, 20); строение литер "К" - нежилые помещения общей площадью 989 кв. м (нижний уровень - комнаты 1, 1а, 1б, 1в, 2, 3, 4, 5, 6, 6а, 6б, 6в, 6г, 7, 7а, 7б, 7в; подвальный этаж - комнаты 1, 2, 2а, 3, 3а, 3б, 3в, 4, 4а, 5, 5а, 5б, 5в, 6).

Между тем данные исполнительные производства не окончены, требования мирового соглашения ООО "ТЦ Континенталь" и ООО "ВЭВ" не исполнены. Право собственности ООО "ВЭВ" на самовольно реконструированные нежилые помещения и здания в судебном порядке не признавалось. Залоговый кредитор в Положении от 12.09.2019 указал в качестве предмета торгов объекты недвижимости в соответствии с тем, как это указано в договоре ипотеки (залога недвижимости) N КР0039-10/Зал от 16.10.2010, т. е. до осуществления в 2012 - 2014 годах незаконной реконструкции и самовольных построек. При этом, как установили суды, из приведенных в Положении данных об инвентаризации следует, что в настоящее время указанные объекты недвижимости имеют иные площади. Аналогичным образом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за должником не зарегистрированы права на объекты недвижимости с фактически существующими площадями.

Таким образом, суды верно установили, что вышеуказанные помещения являются переустроенными и перепланированными, как единый объект в надлежащем порядке на технический учет не поставлены, право собственности в ЕГРН не зарегистрировано, в связи с чем они не могут быть объектом гражданских прав. Следовательно, оснований для включения их в Положение не имеется. Утверждение порядка продажи имущества должника, являющего памятником архитектуры, в предложенной редакции залогового кредитора до определения правовой судьбы самовольных построек, без согласования с департаментом и без исполнения судебного акта по делу N А53-11719/2009 в данном случае является преждевременным.

Доводы заявителя кассационной жалобы отклоняются судом кассационной инстанции как необоснованные ввиду следующего.

Согласно статье 2 Закона о банкротстве целью конкурсного производства является соразмерное удовлетворение требований конкурсных кредиторов, достижение которой возможно за счет средств конкурсной массы должника, в том числе, вырученных от реализации его имущества. В соответствии с пунктом 2 статьи 124 Закона о банкротстве конкурсное производство вводится на срок до шести месяцев, при этом продление срока конкурсного производства возможно в исключительных случаях, в частности, если это необходимо для реализации имущества должника.

Неопределенность в документации на объект недвижимости, входящего в конкурсную массу, может повлечь негативные последствия при последующей его продаже на торгах и явиться основанием для оспаривания торгов, что в свою очередь, приведет к затягиванию процедуры конкурсного производства.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Между тем пределы рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции установлены положениями статьи 286 Кодекса. Арбитражный суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по оценке (переоценке) и исследованию фактических обстоятельств дела, выявленных в ходе его рассмотрения по существу. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену определения суда и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены. Таким образом, основания для отмены судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 23.03.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2020 по делу N А53-34532/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.М. Илюшников

Судьи

Е.В. Андреева А.В. Гиданкина