Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 сентября 2020 г. N Ф08-7364/20 по делу N А32-29680/2019

г. Краснодар

29 сентября 2020 г.

Дело N А32-29680/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Соловьева Е.Г. при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная фирма "Инициатива"" - (ИНН 2304033386, ОГРН 1032301872239) - Мясникова Ю.Э. (доверенность от 09.01.2020) и Османова А.В. (доверенность от 24.07.2020), от органа, осуществляющего публичные полномочия, - администрации муниципального образования Темрюкский район (ИНН 2352023878, ОГРНИП 1022304744560) - Клыковой М.А. (доверенность от 14.10.2019), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная фирма "Инициатива"" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2020 по делу N А32-29680/2019, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная фирма "Инициатива"" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования Темрюкский район (далее - администрация) о признании незаконным изложенного в письме от 05.04.2019 решения об отказе в предоставлении обществу в аренду земельного участка площадью 5018 кв. м с кадастровым номером 23:30:0601000:664, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Темрюкский район, п. Волна, ул. Таманская, д. 10, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения производственной базы (далее - земельный участок), о понуждении к принятию решения о предоставлении земельного участка в аренду на 49 лет и направлению проекта соответствующего договора аренды.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2019 заявление удовлетворено. Суд первой инстанции исходил из того, что при переходе к обществу права собственности на расположенные на земельном участке объекты недвижимости к нему перешли права прежнего арендатора земельного участка. Общество обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов. Бывшему арендатору земельный участок предоставлялся в целях, аналогичных заявленным обществом. Возражения относительно площади земельного участка администрация не заявляла. У администрации не имелось оснований для отказа в предоставлении земельного участка ввиду несоответствия вида его разрешенного использования.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2020 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2019 отменено, в удовлетворении заявления отказано. Судебный акт мотивированы следующим. Исключительное право на приобретение земельного участка распространяется на экономически обоснованный размер участка. Занимаемая принадлежащими обществу объектами недвижимости площадь (489 кв. м) несоразмерна площади земельного участка (5018 кв. м). На расположенные на земельном участке объекты недвижимости не зарегистрировано право собственности общества как как единый недвижимый комплекс. Необходимость использования всего земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости не подтверждена. Оспариваемый отказ не нарушает права общества, не утратившего возможность приобретения в аренду земельного участка обоснованной площади.

Общество обжаловало постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2020 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов. Процедура заключения договора аренды на новый срок не требует обоснования площади земельного участка. На момент подачи заявления общество являлось арендатором всего земельного участка. Первоначальное заявление было подано заблаговременно до истечения срока договора аренды, условиям которого допускалось возобновление договора на тех же условиях на неопределенный срок. Первоначальный и повторный отказ администрации имеют идентичные правовые основания. Администрация не уведомила общество о первоначальном отказе в предоставлении земельного участка в аренду. Заключение нового договора аренды не равноценно первоначальному предоставлению земельного участка и не требует обоснования площади земельного участка. Доказательства нарушения порядка образования земельного участка и его предоставления прежнему арендатору администрация не представила. Ранее заключенный договор аренды не был расторгнут. Необходимость обоснования площади земельного участка при каждом последующем переходе прав на расположенные на нем объекты недвижимость и при каждом продлении договора аренды нормативно не предусмотрена. При перезаключении договора аренды на новый срок в 2014 году администрация не заявляла возражений относительно площади земельного участка. Таких возражений не было и в оспариваемом решении. Разрешенное использование земельного участка соответствует целям его использования, указанным в заявлении. В перечне оснований для отказа в предоставлении земельного участка отсутствует непредставление документов, обосновывающих площадь ранее образованного и предоставленного в аренду земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу администрация указывает на то, что срок договора аренды истек и земельный участок предоставляется на основании нового заявления. Отказ в предоставлении земельного участка не может быть признан незаконным, поскольку отсутствуют доказательства, подтверждающие необходимость использования всего земельного участка для эксплуатации приобретенных объектов недвижимости.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2020 подлежащим отмене, а решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2019 - оставлению в силе.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании заключенного с администрацией (арендодатель) договора от 16.01.2014 N 3000006345 со сроком действия до 27.12.2018 земельный участок арендовало общество с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная фирма "Спецфундаментстрой"" (арендатор) как собственник расположенных на участке нежилых зданий двухэтажного административно-бытового корпуса (инвентарный номер 28554, литеры А, А1, А2) площадью 454,8 кв. м с кадастровым номером 23:30:0601000:1159, одноэтажного склада (инвентарный номер 28554, литера Б) площадью 26 кв. м с кадастровым номером 23:30:0601000:1160, одноэтажной котельной (инвентарный номер 28554, литера В) площадью 8,2 кв. м с кадастровым номером 23:30:0601000:1161 (далее - нежилые здания). Нежилые здания составляют имущество производственной базы, эксплуатация которой указана в договоре в качестве разрешенного использования земельного участка.

Размещение производственной базы в качестве разрешенного использования земельного участка указано в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 27.11.2018 N 23/236/004/2018-679).

По соглашению об отступном от 02.01.2018 обществу переданы нежилые здания в собственность, а по договору от 03.01.2018 - права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка. В Единый государственный реестр недвижимости 19.04.2018 внесены записи о соответствующем переходе права собственности с номерами регистрации 23:30:0601000:1159-23/044/2018-4, 23:30:0601000:1160-23/044/2018-4, 23:30:0601000:1161-23/044/2018-4 и о договоре перенайма с номером регистрации 23:30:0601000:664-23/044/2018-3.

Общество обратилось в администрацию с заявлением от 01.12.2018 о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов как собственнику расположенных на участке нежилых зданий. Администрация письмом от 28.01.2019 известила общество о принятом решении об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов в связи с тем, что вид его разрешенного использования "для размещения производственной базы" не соответствует видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом территориальной зоны "П-5" Правил землепользования и застройки Таманского сельского поселения Темрюкского района, утвержденным решением LXXVII сессии Совета Таманского сельского поселения Темрюкского района II созыва от 29.05.2014 N 315 (далее - Правила землепользования и застройки).

Общество повторно обратилось в администрацию с заявлением от 25.02.2019 о предоставлении земельного участка в аренду на 49 лет без проведения торгов для размещения и эксплуатации принадлежащих ему нежилых зданий. Администрация письмом от 05.04.2019 N В-140/07-4407/19-26 известила общество о принятом решении об отказе в предоставлении земельного участка в аренду. По данным Правил землепользования и застройки земельный участок находится в границах территориальной зоны предприятий, производств и объектов V класса опасности ("П-5") с санитарно-защитной зоной 50 м, градостроительным регламентом которой эксплуатация складов названа в числе условно разрешенных видов использования, а размещение производственной базы не предусмотрено.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

Земельным кодексом одним из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). По общему правилу, заключение договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется на торгах (пункт 1 статьи 39.6). Законодатель допускает возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на участке здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6). Данное исключение из общего правила продиктовано тем, что право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на публичных земельных участках зданий, сооружений, на приобретение этих участков в аренду является исключительным (часть 1 статьи 39.20). В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указывается, в том числе цель использования земельного участка (пункт 1 статьи 39.17). Уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и либо осуществляет подготовку трех экземпляров проекта договора и направляет их для подписания заявителю, либо принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Кодекса (подпункты 1, 3 пункта 5 статьи 39.17).

В числе таких оснований значатся обращение с заявлением о предоставлении земельного участка лица, не имеющего права на приобретение этого участка без проведения торгов и несоответствие разрешенного использования земельного участка целям его использования, указанным в заявлении (пункт 14 статьи 39.16).

Подпунктом 14 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в действовавшей до 01.01.2017 редакции предусматривалось внесение в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений о земельном участке сведений о его разрешенном использовании. Аналогичная норма, предусматривающая внесение названных сведений в кадастр недвижимости, содержится в пункте 4 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", частью 6 статьи 72 которого сведения государственного реестра прав и сведения государственного кадастра недвижимости признаны сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения.

Частью 4 статьи 85 Земельного кодекса и частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости, не соответствующие установленному градостроительному регламенту территориальных зон (виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования) могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 4, 5, 13 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснений, исключительный характер права на приобретение земельного участка в аренду означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды земельного участка, занятого этими объектами. Собственник здания, сооружения, обратившийся с заявлением о приобретении права на земельный участок путем заключения договора аренды и не получивший от уполномоченного органа проект такого договора, вправе оспорить действия (бездействие) этого органа в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса. При рассмотрении такого дела подлежат оценке доводы уполномоченного органа о невозможности предоставления земельного участка. Предельный размер площади земельного участка, занятого зданием, сооружением и необходимого для их использования, определяется исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего. Общество как единственный собственник расположенных на земельном участке нежилых зданий производственной базы обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов. Земельный участок образован в 2001 году для размещения производственной базы. Данный вид разрешенного использования внесен в государственный кадастр недвижимости в качестве одного из дополнительных сведений о земельном участке и является частью актуальных сведений о нем, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости и не требующих дополнительного подтверждения. В заявлении о предоставлении земельного участка общество в качестве цели его использования указало размещение производственной базы, что соответствует его фактическому использованию.

До истечения срока ранее заключенного договора аренды общество использовало земельный участок в объеме прав прежнего арендатора. Администрация не возражала относительно площади земельного участка при его предоставлении бывшему арендатору для тех же целей. Доказательства образования земельного участка в противоречие требованиям земельного и законодательства о градостроительной деятельности, без учета фактического землепользования, красных линий, местоположения границ смежных земельных участков, естественных границ участка администрация не представила. Общество вправе использовать земельный участок и прочно связанные с ним нежилые здания без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Доказательства создания в результате такого использования опасности для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия в деле отсутствуют. Предлагаемые администрацией виды разрешенного использования земельного участка не соответствуют его фактическому использованию. Общество не может быть поставлено в положение, препятствующее дальнейшему использованию производственной базы. У администрации не имелось законных оснований для отказа обществу в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для размещения производственной базы.

Обратные выводы суда апелляционной инстанции противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и приведенному нормативному обоснованию.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций, в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса, являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Согласно пункту 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса, по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

Соответствие выводов арбитражного суда первой инстанции о применении норм права установленным им по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, ошибочность выводов суда апелляционной инстанции в совокупности обусловливают необходимость удовлетворения кассационной жалобы, отмены постановления суда апелляционной инстанции и оставления в силе решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2020 по делу N А32-29680/2019 отменить.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2019 по делу N А32-29680/2019 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин Е.Г. Соловьев