Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 октября 2020 г. N Ф08-7654/20 по делу N А20-4797/2017

г. Краснодар

13 октября 2020 г.

Дело N А20-4797/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 октября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Матик" - (ИНН 0708013448, ОГРН 1110724001310) - Бетокова А.Р. (доверенность от 06.10.2020), от ответчика - акционерного общества "Каббалкавтотранс" (ИНН 0711019270, ОГРН 1020700737331) - Рогальского С.С. (доверенность от 29.07.2020), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью проектно-строительная фирма "Азимут-1", местной администрации с.п. Лечинкай, местной администрации Чегемского муниципального района, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества "Каббалкавтотранс" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 18.03.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2020 по делу N А20-4797/2017, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Матик" (далее - общество-1) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к акционерному обществу "Каббалкавтотранс" (далее - общество-2) о понуждении к заключению договора купли-продажи части площадью 47 691 кв. м с учетным номером 07:08:1600000:32/ЗУ1 земельного участка общей площадью 89 972 кв. м с кадастровым номером 07:08:1600000:32, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Чегемский район, с.п. Лечинкай, относящегося к категории земель особо охраняемых территорий и объектов, с разрешенным использованием под оздоровительным комплексом (далее - основной договор, земельный участок, его часть) в соответствии со схемой раздела межевого плана, изготовленного обществом с ограниченной ответственностью проектно-строительной фирмой "Азимут-1" (далее - общество-3), о признании бездействия общества-2 незаконным.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество-3, местная администрация с.п. Лечинкай, местная администрация Чегемского муниципального района (далее - администрации поселения и района).

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 18.03.2020, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2020, производство по делу в части признания незаконным бездействия общества-2 прекращено в связи с принятием отказа общества-1 от соответствующего требования. В остальной части иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы следующим. Обязательства сторон по предварительному договору от 18.11.2016 купли-продажи земельного участка (далее - предварительный договор) не прекращены в связи с направлением обществом-1 в период действия предварительного договора предложения о заключении основного договора. Предварительный договор действовал в течение года с момент его заключения. Предварительный договор содержал данные о границах части земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

Общество-2 обжаловало решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 18.03.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2020 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебного акта. По условиям предварительного договора основной договор должен был быть заключен до 30.01.2017. До этой даты основной договор заключен не был, предложение о его заключении общество-1 обществу-2 не направило. Обязательства по предварительному договору прекращены 31.01.2017. Условие предварительного договора о сроке его действия противоречит условию о дате заключения основного договора. Обществом-1 пропущен установленный законом шестимесячный срок заявления требования о понуждении к заключению основного договора, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска. Предварительный договор не содержит условия, позволяющие установить объект купли-продажи. Установление границ части земельного участка в соответствии с законодательством не осуществлено. Стороны имели разное представление об объекте купли-продажи. Изготовленный обществом-3 межевой план не отвечает установленным законодательством требованиям, не содержит сведений о заказчике кадастровых работ, о согласовании описанных в нем границ с собственником земельного участка. Указание в нем на обследование и уточнение на местности границ части земельного участка не соответствует действительности.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 18.03.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2020 подлежащими отмене с принятием по делу нового судебного акта.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что общество-1 (покупатель) и общество-2 (продавец) 18.11.2016 заключили предварительный договор. Стороны приняли на себя взаимные обязанности по заключению до 30.01.2017 основного договора, предметом которого определена купля-продажа части земельного участка (пункт 1.1) в соответствии со схемой раздела земельного участка в межевом плане, изготовленном обществом-3 (пункт 2.1). Общество-1 обязалось принять часть земельного участка и уплатить за нее 1 100 000 рублей (пункт 2.4). В течение 30 дней со дня заключения предварительного договора общество-1 обязалось выплатить обществу-2 100 000 рублей в качестве задатка. Оставшаяся сумма подлежала перечислению на расчетный счет или внесена наличными в кассу общества-2 в день подписания основного договора (пункт 2.5). Договор вступал в силу с момента его подписания сторонами и действовал либо до 17.11.2017 включительно, либо до подписания основного договора (пункт 6.1).

На момент заключения предварительного договора земельный участок на основании решения исполкома Чегемского районного совета народных депутатов от 19.01.1983 N 26 принадлежал обществу-2 на праве постоянного (бессрочного) пользования. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним существовала соответствующая запись от 19.01.2001 с номером регистрации 07-01/08-1/2000-327.

Определением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 25.11.2016 по делу N А20-1279/2016 утверждено мировое соглашение, заключенное администрацией поселения и обществом-2. По условиям мирового соглашения администрация поселения признавала право постоянного (бессрочного) пользования общества-2 на земельный участок и обязалась прекратить это право, подготовить и направить обществу-2 проект договора купли-продажи земельного участка с ценой 217 732 рубля 24 копейки (по кадастровой стоимости земельного участка). Администрация поселения (продавец) и общество-2 (покупатель) заключили договор от 14.12.2016 купли-продажи земельного участка. Договор исполнен, покупатель принял от продавца земельный участок и уплатил за него выкупную стоимость. Переход к обществу-2 права собственности на земельный участок зарегистрирован 10.02.2017 (в Единый государственный реестр недвижимости внесена соответствующая запись с номером регистрации 07:08:1600000:32-07/007/2017-2). Данные обстоятельства преюдициально установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу N А20-5569/2018, в рамках которого администрации района отказано в признании недействительным (ничтожным) договора от 14.12.2016 купли-продажи земельного участка, в том числе по мотиву его мнимости.

Общество-1 внесло задаток в размере 105 000 рублей, что подтверждено распиской от 15.12.2016. В письме от 27.09.2017 общество-1 предложило обществу-2 заключить основной договор части земельного участка. Аналогичное предложение выражено в претензии общества-1 от 10.10.2017. В установленный в претензии срок общество-2 основной договор не подписало.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества-1 в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) понуждение к заключению договора допускается только, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421). По предварительному договору стороны обязуются в будущем на его условиях заключить основной договор, помимо прочего о передаче имущества. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. В нем указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, и только если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства по предварительному договору прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункты 1, 3, 4 и 6 статьи 429). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по его заключению (пункт 5 статьи 429, пункты 2, 4 статьи 445).

В пунктах 27, 28, 38 постановления от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом только при наличии у ответчика соответствующей обязанности. Спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента истечения установленного предварительным договором срока в случае своевременного совершения сторонами действий, направленных на заключение основного договора, но не приведших к положительному результату. Несовершение ни одной из сторон таких действий в течение установленного срока свидетельствует об утрате ими интереса в заключении основного договора и влечет прекращение обязательства по его заключению.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2, 3, 10 постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" допустил возможность включения в предмет договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет приобретено продавцом в будущем. Отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на объект купли-продажи само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Индивидуализация объекта купли-продажи может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить недвижимую вещь, подлежащую передаче покупателю, а при возникновении спора эту вещь устанавливает суд. Разъяснения применимы к случаю, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован.

При этом в пункте 10 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации применительно к арендным отношениям разъяснил, что договор аренды будущего земельного участка, заключенный лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком, намеревающимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду, является ничтожным.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций должны были сделать следующие выводы. Предварительный договор содержал однозначное и недвусмысленное условие о том, что основной договор должен был быть заключен не позднее 30.01.2017. Стороны могли заключить основной договор в течение срока действия предварительного договора (до 17.11.2017) в случае направления одной из сторон другой стороне соответствующего предложения до 30.01.2017.

Поскольку до этой даты стороны основной договор не заключили, а одна из них не направила другой стороне предложение о заключении этого договора, общество-2 вправе было исходить из того, что сторонами утрачен интерес в заключении основного договора, а соответствующее обязательство по предварительному договору прекращено 31.01.2017.

На момент направления обществом-1 письма от 27.09.2017 с предложением о заключении основного договора и аналогичной претензии от 10.10.2017, а также на момент подачи рассматриваемого в рамках настоящего дела иска у общества-2 отсутствовала обязанность по заключению основного договора части земельного участка в связи с прекращением соответствующего обязательства. Понуждение к заключению основного договора в этих условиях вошло бы в противоречие с принципом свободы договора.

Стороны могли в предварительном договоре в качестве объекта купли-продажи согласовать часть земельного участка (определить соответствующие площадь, конфигурацию границ) до ее кадастрового учета в качестве самостоятельной оборотоспособной единицы, поэтому объект купли-продажи в рассматриваемом случае мог быть признан согласованным сторонами. Вместе с тем, установление того, что земельный участок в момент заключения предварительного договора принадлежал обществу-2 на праве постоянного (бессрочного) пользования, должно было повлечь выводы об отсутствии у общества-2 полномочий по распоряжению частью земельного участка и о ничтожности этого договора. На основании ничтожного предварительного договора у общества-2 также не могла возникнуть обязанность по заключению основного договора части земельного участка.

Общество-1 обратилось с иском в суд по истечении шести месяцев с момента истечения установленного предварительным договором срока заключения основного договора, на что общество-2 указало в отзыве на иск при рассмотрении дела в суде первой инстанции. С учетом того, что названный шестимесячный срок по своей правовой природе аналогичен сроку исковой давности, его пропуск при наличии соответствующего возражения ответчика являлся самостоятельным основанием для принятия решения об отказе в иске.

Обратные выводы судов первой и апелляционной инстанций явились результатом неправильного применения названных нормативных положений и разъяснений высшей судебной инстанции. Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права либо законность решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций повторно проверяются арбитражным судом кассационной инстанции при отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 данной статьи.

Расходы общества-2 по уплате государственной пошлины, понесенные при подаче кассационной жалобы, относятся на общество-1 по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 18.03.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2020 по делу N А20-4797/2017 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Матик" (ИНН 0708013448, ОГРН 1110724001310) в пользу акционерного общества "Каббалкавтотранс" (ИНН 0711019270, ОГРН 1020700737331) 3000 рублей расходов, связанных с уплатой государственной пошлины по платежному поручению от 04.08.2020 N 40.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин