Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 октября 2020 г. N Ф08-6636/20 по делу N А63-15032/2019

г. Краснодар

16 октября 2020 г.

Дело N А63-15032/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 октября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Соловьева Е.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зуб А.А. (с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ставропольского края), при участии в судебном заседании посредством видеоконференц-связи от истца - Администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края (ОГРН 1022603020550) - Рубачевой А.А. (доверенность от 15.07.2020), от ответчика - индивидуального предпринимателя Майдибор Надежды Петровны (ОГРНИП 313265117200296) - Майдибор Н.П. (лично), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - акционерного общества "СтавропольАгроПромСнаб", общества с ограниченной ответственностью "Ставропольагропромснаб", индивидуального предпринимателя Алебовича Владимира Борисовича, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.04.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2020 по делу N А63-15032/2019, установил следующее.

Администрация муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Майдибор Надежде Петровне (далее также - предприниматель), в котором просила взыскать с Майдибор Н.П. в пользу администрации:

- задолженность по договору аренды земельного участка от 07.07.2016 N 38 по арендным платежам за период с 01.04.2017 по 30.06.2019 в размере 196 079 руб. 87 коп.,

- пеню по договору аренды земельного участка от 07.07.2016 N 38 за период с 01.07.2017 по 30.06.2019 в размере 21 438 руб. 06 коп.

Иск принят судом к производству в рамках дела N А63-15032/2019.

Администрация также обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к предпринимателю, в котором просила:

- досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования город Михайловск Шпаковского района Ставропольского края от 07.07.2016 N 38 (т. 3, л. д. 70 - 74).

Исковое заявление принято судом к производству в рамках дела N А63-17733/2019.

Определением от 04.12.2019 по делу N А63-15032/2019 данное дело и дело N А63-17733/2019 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер А63-15032/2019 (т. 4, л. д. 94 - 95).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечены акционерное общество "СтавропольАгроПромСнаб" (далее - акционерное общество, АО "СтавропольАгроПромСнаб"), общество с ограниченной ответственностью "Ставропольагропромснаб" (далее - общество, ООО "Ставропольагропромснаб"), индивидуальный предприниматель Алебович Владимир Борисович (т. 7, л. д. 52 - 53).

Определением от 19.11.2019, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 21.02.2020, суд возвратил встречное исковое заявление предпринимателя к администрации (т. 5, л. д. 13 - 18, 51 - 52).

Решением от 06.04.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.06.2020, заявление ответчика о фальсификации доказательств, ходатайства ответчика об объединении дел в одно производство и о приостановлении производства по делу, а также ходатайства истца и ответчика об отложении рассмотрения дела, отклонены. В удовлетворении исковых требований отказано.

Суд первой инстанции, отклоняя ходатайства ответчика об объединении настоящего дела с делом N А63-18712/2019, о приостановлении производства по настоящему делу до разрешения дела N А63-18712/2019, исходил из того, что в деле N А63-18712/2019 заявлено множество различных по своему характеру требований, не имеющих значения для дела N А63-15032/2019; доводы ответчика о ничтожности договора аренды подлежат оценке независимо от предъявления такого требования предпринимателем. Поскольку обеими сторонами проведены самостоятельные осмотры земельного участка, результаты которых представлены в суд; полученные судом в последнем заседании документы исследованы, участвующими в деле лицами даны пояснения и заданы вопросы друг другу, необходимость в отложении рассмотрения дела для ознакомления сторон с его материалами и проведения совместного осмотра участка, отсутствует. Письменное заявление о фальсификации доказательств ответчиком в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) не подано, заявленные им доводы относительно содержания пунктов 1.3, 1.4 договора аренды подлежат оценке судом в качестве возражений на предъявленные к нему требования.

Судебное решение по существу спора мотивировано следующим. По результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (протокол от 28.06.2016 N 2) администрация и предприниматель (арендатор), признанный победителем аукциона, заключили договор от 07.07.2016 N 38 аренды земельного участка площадью 1 210 кв. м с кадастровым номером 26:11:020118:22, расположенного по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. Коллективная, 1, под производственную базу (далее - договор аренды, договор от 07.07.2016; земельный участок с кадастровым номером 26:11:020118:22). Согласно условиям договора аренды, на участке отсутствуют капитальные объекты недвижимости и инженерные коммуникации (пункт 1.2); срок аренды установлен на десять лет с 07.07.2016 по 06.07.2026 (пункт 2.1); годовой размер арендной платы установлен на основании протокола о результатах аукциона в размере 87 146,61 руб. (пункт 3.1); арендная плата вносится арендатором равными частями до 15.03, 15.06, 15.09, 15.12 (пункт 3.2); за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.3). В день заключения договора стороны подписали акт приема-передачи земельного участка, передаваемого в аренду, в котором указали, что арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду спорный земельный участок; земельный участок находится в удовлетворительном состоянии, соответствует условиям договора, претензий к качеству передаваемого участка не имеется. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время - Единый государственный реестр недвижимости; далее - ЕГРП, ЕГРН) 23.09.2016. Претензия от 26.06.2019, содержащая требования о необходимости погасить задолженность по арендной плате, образовавшуюся за период с 01.04.2017 по 30.06.2019, пеню, начисленную за период с 01.07.2017 по 30.06.2019, и предложение о расторжении договора, предпринимателем получена (30.07.2019), но не исполнена. Доводы предпринимателя о несоблюдении досудебного порядка в части расторжения договора аренды противоречат материалам дела. В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Согласно пункту 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы определяется по результатам этого аукциона. Статьей 330 Гражданского кодекса установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора. Пунктом 4.1.5 договора предусмотрено право арендодателя требовать его досрочного расторжения при невнесении арендной платы, в том числе более двух периодов. Доказательств внесения спорной арендной платы и неустойки не представлено. Вместе с тем, спорный земельный участок не примыкает к территориям общего пользования, доступ (подъезд) к нему осуществляется через соседние земельные участки с кадастровыми номерами 26:11:020118:21, 26:11:020118:101; сам спорный участок практически полностью заасфальтирован, его значительная часть использовалась ранее и продолжает использоваться для проезда к земельным участкам с кадастровыми номерами 26:11:020118:24, 26:11:020118:102, 26:11:020118:103, 26:11:020118:19. Собственником участков с кадастровыми номерами 26:11:020118:21, 26:11:020118:24, 26:11:020118:102, 26:11:020118:103, 26:11:020118:19 является ООО "Ставропольагропромснаб", участка с кадастровым номером 26:11:020118:101 - Алебович В.Б. В договоре аренды указано на отсутствие ограничений в использовании и обременений земельного участка (пункт 1.3), не указаны кадастровые номера соседних земельных участков, обремененных правом ограниченного пользования ими арендатором (пункт 1.4). Истцом не оспаривалось, что сервитуты в отношении земельных участков, через которые может осуществляться подъезд к спорному участку, не устанавливались. Арендатор земельного участка, не являясь обладателем вещного права, не вправе требовать в порядке статьи 274 Гражданского кодекса предоставления права ограниченного пользования соседним участком. Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 26:11:020118:22 ранее в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования ОАО "СтавропольАгроПромСнаб" был предоставлен акционерному обществу в аренду по договору от 26.05.2010 N 879 на срок по 25.05.2015. Несмотря на погашение записи о данном договоре N 879 на основании заявления администрации от 13.07.2015, доказательств возврата земельного участка арендодателю (администрации) по этому договору не представлено. Территория спорного земельного участка отражена в составе общего массива территории ООО "Ставропольагропромснаб" на плане-схеме движения транспортных средств по ней, утвержденном директором названного юридического лица, и размещенном на воротах, установленных при въезде на спорный участок. Приведенные обстоятельства не влекут ничтожность договора аренды от 07.07.2016, но позволяют сделать вывод о невыполнении истцом надлежащим образом обязанности по предоставлению земельного участка с кадастровым номером 26:11:020118:22 ответчику. Предусмотренная статьей 614 Гражданского кодекса обязанность арендатора по внесению арендной платы, носит встречный характер по отношению к обязательству арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В случае, когда имущество фактически не предоставлено арендатору, арендодатель не вправе требовать арендную плату и неустойку. Отсутствие свободного доступа на земельный участок в данном случае полностью исключает возможность использования участка по его назначению, что означает полное исключение обязанности по внесению арендной платы. Поскольку требование о расторжении договора основано на невнесении арендной платы, оно удовлетворению не подлежит.

Апелляционный суд все выводы суда первой инстанции поддержал.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 06.04.2020 и апелляционное постановление от 22.06.2020 отменить.

По мнению подателя жалобы, само по себе не составление сторонами договора аренды от 26.05.2010 N 879 формального акта возврата земельного участка, исходя из условий договора, не является обстоятельством, свидетельствующим о продолжении пользования участком арендатором и о возобновлении договора на неопределенный срок. Объективных допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что ОАО "СтавропольАгроПромСнаб" до настоящего времени использует земельный участок, предоставлено не было. Наличие плана-схемы движения транспортных средств по территории ООО "Ставропольагропромснаб" на воротах при въезде на спорный участок не влечет правовых последствий для арендатора земельного участка с кадастровым номером 26:11:020118:22 и не препятствует в его использовании. Акт приема-передачи земельного участка на основании договора аренды от 07.07.2016 подписан администрацией и предпринимателем, в нем отмечено удовлетворительное состояние участка, соответствие его условиям договора. С требованием о передаче земельного участка с кадастровым номером 26:11:020118:22 Майдибор Н.П. в администрацию не обращалась. При вынесении решения суд не учел положения пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса. Арендатор не предоставил доказательств того, что недостатки в арендованном имуществе были скрытыми и возникли до заключения договора. При должной осмотрительности, с учетом опубликованного извещения о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, Майдибор Н.П. имела возможность дополнительно получить информацию о расположении земельного участка из публичной кадастровой карты, которая содержит сведения ЕГРН на все объекты недвижимости в графическом и текстовом режиме. На публичной кадастровой карте в графической части видно расположение участка с кадастровым номером 26:11:020118:22 между смежными земельными участками, сформированными и поставленными на кадастровый учет. По результатам осмотра земельного участка от предпринимателя претензии по вопросу его качества в администрацию не поступали; с момента проведения аукциона в 2016 году до настоящего времени доступ к участку с кадастровым номером 26:11:020118:22 через смежные земельные участки сохранен. Майдибор Н.П. с заявлением о выдаче градостроительного плана, разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером 26:11:020118:22, в администрацию не обращалась. Утверждая о невозможности использовать участок, ответчик не инициировал процедуру расторжения договора аренды от 07.07.2016, в связи с этим обстоятельством. Объективно факт невозможности пользования земельным участком по целевому назначению арендатором не доказан и носит предположительный характер. Сохранение во владении земельного участка и нежелание, при этом, платить арендную плату за него, не может быть признано добросовестным поведением ответчика. Судом не указано, какими доказательствами подтверждено отсутствие свободного доступа к земельному участку с кадастровым номером 26:11:020118:22, использование его для проезда к другим земельным участкам с кадастровыми номерами 26:11:020118:24, 26:11:020118:102, 26:11:020118:103, 26:11:020118:19.

В суд округа поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором общество "Ставропольагропромснаб" просит отменить решение и апелляционное постановление, принятые по настоящему делу, полагая правомерными доводы жалобы, и направить дело на новое рассмотрение.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса заседание суда кассационной инстанции проведено с использованием систем видеоконференц-связи, участвующий в нем представитель администрации на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, Майдибор Н.П. просила жалобу отклонить.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам, и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Кодекса).

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва ООО "Ставропольагропромснаб", выслушав в открытом судебном заседании представителя администрации и предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

При разрешении возникшего спора судебные инстанции правомерно исходили из того, что согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 614, пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 Гражданского кодекса).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66).

В силу приведенных норм и разъяснений, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора. Изложенные правовые позиции содержатся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

Исследовав и оценив доказательства, представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них, судебные инстанции установили невыполнение администрацией должным образом договорного обязательства по передаче предпринимателю во владение и пользование на условиях аренды спорного земельного участка, пригодного для использования под производственную базу; фактическое использование участка с кадастровым номером 26:11:020118:22 третьими лицами в иных целях (в качестве проезда к другим земельным участкам); пришли к выводам об отсутствии оснований для взыскания с ответчика арендной платы (за период с 01.04.2017 по 30.06.2019), неустойки за просрочку ее внесения (за период с 01.07.2017 по 30.06.2019), а также для досрочного расторжения договора аренды от 07.07.2016 N 38 по требованию арендодателя, мотивированному невнесением арендной платы более шести месяцев (пункты 3.1, 3.2, 4.1.5 договора).

Довод подателя жалобы о не указании судом доказательств, которыми подтверждено отсутствие свободного доступа к земельному участку с кадастровым номером 26:11:020118:22, использование его для проезда к другим земельным участкам (с кадастровыми номерами 26:11:020118:24, 26:11:020118:102, 26:11:020118:103, 26:11:020118:19), противоречит содержанию обжалуемого решения, в котором соответствующие доказательства перечислены.

Осуществление доступа к участку с кадастровым номером 26:11:020118:22 исключительно через смежные земельные участки, администрацией в суде неоднократно подтверждалось, прямо следует такой порядок доступа к спорному участку и из кассационной жалобы. Правовые основания для беспрепятственного и бесплатного пользования предпринимателем чужими, находящимися в частной собственности земельными участками, для подъезда и прохода к предоставленному в аренду по договору от 07.07.2016 участку, администрацией не раскрыты.

Ссылаясь на публичную кадастровую карту, в графической части которой видно расположение участка с кадастровым номером 26:11:020118:22 между смежными земельными участками, сформированными и поставленными на кадастровый учет, администрация не указала и не подтвердила документально наличие территории общего пользования (дороги, проезда), обеспечивающей доступ ко всем названным земельным участкам; исследовав фрагмент публичной кадастровой карты и сведения ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером 26:11:020118:22, смежных (близлежащих) земельных участках, наличие соответствующей территории общего пользования, судебные инстанции не выявили.

Суд округа также принимает во внимание сведения, изложенные в отзыве на кассационную жалобу, в котором общество "Ставропольагропромснаб" прямо указало на то, что спорный участок расположен в центре принадлежащих ему земельных участков, в связи с чем, маршруты движения между различными подразделениями общества, размещенными в различных помещениях, проложены и через земельный участок с кадастровым номером 26:11:020118:22.

Исходя из установленных судами фактических обстоятельств, иные доводы кассационной жалобы окружной суд не принимает, как не влияющие на итоговый результат рассмотрения спора (не способные его изменить). Содержащиеся в обжалуемых актах выводы, основаны на всесторонне исследованных, признанных относимыми и допустимыми доказательствах, в связи с чем, переоценке окружным судом кассационной инстанции не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса). Несогласие с постановленными по существу спора выводами судов основанием отмены или изменения судебных актов, не является.

Нормы материального права применены судебными инстанциями верно, нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождена.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.04.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2020 по делу N А63-15032/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий судья

Н.С. Мазурова

Судьи

В.А. Анциферов Е.Г. Соловьев