Письмо Министерства экономического развития РФ от 29 марта 2019 г. N Д23и-10303 "О рассмотрении обращения"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости), рассмотрев обращение по вопросу заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в части компетенции сообщает следующее.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию, и не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения, толкованию нормативных правовых актов, а также не уполномочено давать оценку возможности осуществления государственной регистрации в конкретном случае, в связи с чем Департамент недвижимости вправе высказать только мнение по поставленным вопросам.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с позицией, изложенной в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", а также в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 25 марта 2019 г. N 309-ЭС19-2080, арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному после введения в действие ЗК РФ на срок более чем пять лет, третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя; соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В этой связи по мнению Департамента недвижимости, заключение соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному после введения в действие ЗК РФ на срок более чем пять лет и в котором содержатся условия о запрете либо необходимости получения согласия арендодателя на заключение соглашения о передаче прав и обязанностей по такому договору аренды, не является основанием для приостановления государственной регистрации такого соглашения в соответствии с частью 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), соответственно, для отказа в проведении такой регистрации согласно статье 27 Закона N 218-ФЗ.

Исходя из положений пункта 3 части 3 статьи 15, частей 1, 4 статьи 18, статьи 21, части 1 статьи 51 Закона N 218-ФЗ, в орган регистрации прав представляются:

заявление сторон соглашения (арендатора, аренда в пользу которого зарегистрирована в Едином государственном реестре недвижимости на основании договора, и лица, которому передаются права и обязанности по договору) либо одной из сторон такого соглашения о его государственной регистрации;

документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

соглашение (при представлении документов на бумажном носителе: не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, если такая сделка совершена в простой письменной форме; не менее чем в двух экземплярах, один из которых является подлинником, если такая сделка совершена в нотариальной форме);

иные документы, предусмотренные Законом N 218-ФЗ и принятыми в соответствии с ним другими нормативными правовыми актами, в том числе документ, свидетельствующий об уведомлении арендатором арендодателя о передаче прав и обязанностей по договору.

Дополнительно отмечаем, что порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав установлен статьей 29 Закона N 218-ФЗ и включает в себя в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом N 218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (в соответствии со статьей 26 Закона N 218-ФЗ) либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (статья 27 Закона N 218-ФЗ). При этом в соответствии с частью 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Отмечаем также, что решение о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации или отказе в государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов.

Одновременно сообщаем, что письма Минэкономразвития России не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативными правовыми актами, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться непосредственно нормами законодательства.

Заместитель директора Департамента недвижимости

Э.У. Галишин