Письмо Министерства экономического развития РФ от 27 декабря 2018 г. N Д23и-6951 "О рассмотрении обращения от 23 августа 2018 г. N 519"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее Департамент недвижимости), рассмотрев обращение, сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее - Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Департамент недвижимости выражает признательность Ассоциации "Национальная палата кадастровых инженеров" за предоставленную информацию относительно конкретизации сложностей, с которыми сталкиваются представители профессионального сообщества кадастровых инженеров при выполнении кадастровой деятельности, в частности при реализации положений Требований к подготовке технического плана, составу содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953 (далее - Требования N 953). Обращение Ассоциации "Национальная палата кадастровых инженеров" имеет немаловажное значение при принятии решений о совершенствовании законодательства и будет принято во внимание Департаментом недвижимости при работе над соответствующими проектами нормативных правовых актов.

Вместе с тем в целях реализации указанных в обращении Ассоциации "Национальная палата кадастровых инженеров" положений Требований N 953, Департамент недвижимости полагает возможным отметить следующее.

Относительно включения (не включения) балконов (лоджий) в границы помещения.

Местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, а не "контуром" помещения, как это указано в обращении. Координаты характерных точек контура включаются в технический план исключительно в отношении - зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.

Пунктом 51 Требований N 953 установлено, что графическая часть технического плана помещения оформляется на основе поэтажных планов, являющихся частью проектной документации, проекта перепланировки, графической части технического паспорта здания (или сооружения), сведения о которых указаны в разделе "Исходные данные".

Согласно пункту 59 Требований N 953 в разделе "План этажа (части этажа), план объекта недвижимости (части объекта недвижимости)" с указанием на этом плане местоположения соответствующего помещения или машино-места отображаются в масштабе в соответствии с размерами на поэтажном плане, являющемся частью проектной документации, в графической части технического паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства или чертеже:

стены и перегородки, в том числе внутренние;

окна и двери;

лестницы, балконы;

внутренние выступы стен;

необходимые условные обозначения, в том числе для указания местоположения образованной или существующей части здания, сооружения.

На основании пункта 66 Требований N 953 при подготовке технического плана помещения, в разделе "План этажа (части этажа), план объекта недвижимости (части объекта недвижимости)" отображаются местоположение помещения - граница геометрической фигуры, образованная внутренними сторонами наружных ограждающих конструкций помещения (а в случаях, предусмотренных Требованиями N 953, - дополнительно местоположение части (частей) помещения), с отображением внутренних стен, перегородок, дверных проемов, и его обозначения (номера) на поэтажном плане).

Согласно Своду правил N 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003", утвержденному приказом Минстроя России от 3 декабря 2016 г. N 883/пр:

балкон: выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает (пункт 3.2);

лоджия: помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает (пункт 3.15).

На основании изложенного, при подготовке технического плана помещения и в частности в разделе "План этажа (части этажа), план объекта недвижимости (части объекта недвижимости)" отображаются балконы и лоджии, примыкающие к такому помещению.

Относительно различного учета контуров здания, сооружения.

Позиция Департамента недвижимости относительно формирования в техническом плане сведений о контуре здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, имеющего наземные, надземные и (или) подземные конструктивные элементы, изложена в письме Департамента недвижимости от 2 июня 2017 г. N ОГ-Д23-6556 (размещено в информационно-справочных системах в сети "Интернет").

Правила заполнения разделов технического плана, предусматривающих указание сведений о контуре здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, определены пунктами 34 - 40 Требований N 953. Согласно пункту 34 Требований N 953, в частности, в случае если здание, сооружение, объект незавершенного строительства имеет наземные, надземные и (или) подземные конструктивные элементы, контур такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на земельном участке определяется как совокупность контуров, образованных проекцией внешних границ наземных, надземных и (или) подземных ограждающих конструкций (в том числе колонн, арок (проездов), галерей, консолей, балконов и т.п.) такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства к поверхности земли.

В целях реализации положений Требований N 953, по мнению Департамента недвижимости, в техническом плане отображаются проекции всех наземных, надземных и (или) подземных ограждающих конструкций (в том числе колонн, арок (проездов), галерей, консолей, балконов и т.п.). При этом проекции контуров как одного, так и разных типов могут полностью и (или) частично совпадать и пересекаться, что не является нарушением Требований N 953.

В зависимости от объемно-планировочного решения здания, сооружения, объекта незавершенного строительства указанные конструктивные элементы могут быть разнообразно расположены по отношению к уровню поверхности земли, что в свою очередь позволяет включать их в контуры разного типа.

В этой связи отмечаем, что в силу положений пунктов 34, 40 Требований N 953:

контур наземного типа - образовывается проекцией на горизонтальную плоскость конструктивных элементов объекта недвижимости, расположенных на уровне поверхности земли;

контур надземного типа - образовывается проекцией на горизонтальную плоскость конструктивных элементов объекта недвижимости, расположенных выше уровня поверхности земли;

контур подземного типа - образовывается проекцией на горизонтальную плоскость конструктивных элементов объекта недвижимости, расположенных ниже уровня поверхности земли.

С учетом этого, по мнению Департамента недвижимости, при определении контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства в контуре такого объекта недвижимости должны учитываться проекции всех типов его конструктивных элементов.

Вместе с тем, обращаем особое внимание, что для целей, не связанных с установлением местоположения здания, сооружения, объекта незавершенного строительства посредством пространственного описания его конструктивных элементов, контур каждого типа следует формировать по внешней границе подземных, наземных и надземных конструктивных элементов соответственно.

Указанные положения Требований N 953, а также приведенные рекомендации по их реализации, по мнению Департамента недвижимости, в равной степени применимы как по отношению к зданиям, так и к сооружениям.

Относительно различного учета стен, перегородок.

Исходя из части 10 статьи 24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), сведения о помещении, за исключением сведений о площади помещения и о его местоположении в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в которых расположено помещение, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в которых расположено помещение, проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки.

Учитывая изложенное, а также то, что площадь помещения и местоположение в пределах этажа определяются кадастровым инженером самостоятельно, он, как представляется, должен обладать соответствующими знаниями.

Пункт 20 Требований N 953, устанавливает, что в случае если, по мнению кадастрового инженера, необходимо дополнительное обоснование результатов кадастровых работ, в разделе "Заключение кадастрового инженера" технического плана приводится соответствующая информация.

Таким образом, при отсутствии в документах, на основании которых осуществлена подготовка технического плана помещения, сведений о виде ограждающих конструкций помещения (стена (несущая/ненесущая), перегородка), а также при невозможности самостоятельного определения такого вида, в разделе "Заключение кадастрового инженера" технического плана может быть приведена соответствующая информация.

Заместитель директора Департамента недвижимости

Э.У. Гапишин