Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 октября 2020 г. N Ф08-8291/20 по делу N А53-36276/2019

г. Краснодар

26 октября 2020 г.

Дело N А53-36276/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 октября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. в отсутствие в судебном заседании представителей истца - индивидуального предпринимателя Бутенко Олега Николаевича (ИНН 615401641236, ОГРНИП 304615418700312), ответчиков: комитета управления имуществом города Таганрога (ИНН 6154005874, ОГРН 1026102583726), администрации города Таганрога (ИНН 6154061491, ОГРН 1026102581350), муниципального унитарного предприятия "Спецавтохозяйство" (ИНН 6154000516, ОГРН 1026102580492), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы муниципального унитарного предприятия "Спецавтохозяйство", индивидуального предпринимателя Бутенко Олега Николаевича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.01.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2020 по делу N А53-36276/2019, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Бутенко Олег Николаевич (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к комитету управления имуществом города Таганрога (далее - комитет), администрации города Таганрога (далее - администрация), муниципальному унитарному предприятию "Спецавтохозяйство" (далее - предприятие) об освобождении от внесения арендной платы за земельный участок площадью 102 тыс. кв. м с кадастровым номером 61:58:0000000:28, расположенный по адресу Ростовская область, г. Таганрог, Николаевское шоссе, 36-1 и земельный участок площадью 169 804 кв. м с кадастровым номером 61:58:00000:49, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, Николаевское шоссе, 36 (далее - земельные участки), о понуждении к передаче земельных участков в надлежащем состоянии, о приостановлении действия договоров от 30.12.2004 и от 20.05.2016 аренды земельных участков (далее - договоры аренды).

Предприятие подало встречный иск о понуждении к подписанию актов приема-передачи земельных участков.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.01.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2020, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Предпринимателем выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Приостановление действия договора аренды не предусмотрено действующим законодательством. Арендная плата за земельные участки предпринимателю не начисляется. Требование о понуждении к передаче земельных участков в надлежащем состоянии направлено на принудительное исполнение вступивших в законную силу судебных актов суда общей юрисдикции. В отсутствие возможности использования земельных участков понуждение к подписанию актов приема-передачи неправомерно.

Предприниматель обжаловал решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.01.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2020 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов. Земельные участки находятся в состоянии, не позволяющем их использовать. Подписание актов приема-передачи земельных участков приведет к возложению на предпринимателя обязанности по внесению арендной платы в отсутствие возможности использования объектов аренды, а также к привлечению к административной ответственности за нарушения в сфере правил природопользования. Конкурсный управляющий предприятия не предпринял необходимых действий, направленных на принудительное исполнения судебных актов судов общей юрисдикции. Предприниматель как победитель торгов обладает исключительным правом на приобретение имущества и вправе требовать устранения препятствий в пользовании этим имуществом. Выбранный способ защиты позволяет восстановить нарушенное право предпринимателя. Перечень таких способов не является закрытым.

Предприятие обжаловало в том же порядке решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.01.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2020. По его мнению, предприниматель необоснованно уклоняется от подписания актов приема-передачи имущества. После перехода прав и обязанностей по договорам аренды предприниматель будет вправе требовать восстановления нарушенных арендодателем прав законными способами. В результате проведенных торгов произошел переход прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков в существующем состоянии. Право аренды земельных участков предметом торгов не являлось. Предприятие не является арендодателем, поэтому не обязано передавать земельные участки в позволяющем их использовать состоянии. Действия предприятия в рамках процедуры банкротства законны, свои обязательства конкурсный управляющий выполнил. Предприниматель при заключении договоров купли-продажи не предъявлял претензий, правом на осмотр имущества не воспользовался. Предприниматель не вправе отказываться от принятия имущества и имущественных прав, ссылаясь на установленный запрет. Земельные участки могут быть использованы по назначению. У предпринимателя имеется возможность для обращения с требованием о смене вида разрешенного использования. Невозможность использования земельных участков в предпринимательской деятельности не доказана. Обязанность по устранению нарушений санитарно-эпидемиологического законодательства относится к деятельности предприятия и к новому арендатору не переходит.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указывает на отсутствие действий предприятия, направленных на принудительное исполнение судебных актов. Предприниматель вправе был рассчитывать на то, что судебные акты о понуждении к рекультивации земельных участков на момент проведения торгов были исполнены. Подписание актов приема-передачи не представляется возможным ввиду существенных недостатков объектов аренды, ведущих к невозможности их использования.

Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и отзыва предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.10.2017 по делу N А53-19527/2016 предприятие признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Ростовской области от 18.06.2019 конкурсным управляющим предприятия утвержден Котов Виктор Владимирович.

Объявление о проведении торгов по продаже принадлежащего предприятию имущества (имущественных прав) размещено на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве 20.05.2019. Организатор торгов - общество с ограниченной ответственностью "Инвестсервис" осуществляло прием заявок на участие в торгах на сайте электронной торговой площадки общества с ограниченной ответственностью "ТендерСтандарт".

Победителем торгов по продаже имущества должника, в том числе права хозяйственного ведения на жилой дом площадью 51,7 кв. м с кадастровым номером 61:58:0000000:195, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, Николаевское шоссе, 36-1, и права пользования на условиях аренды земельным участком под ним (с кадастровым номером 61:58:0000000:28), права хозяйственного ведения на нежилое здание площадью 39,3 кв. м с кадастровым номером 61:58:0006074:29, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, Николаевское шоссе, 36, права хозяйственного ведения на нежилое здание площадью 64,8 кв. м с кадастровым номером 61:58:0006074:30, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, Николаевское шоссе,36, и права пользования на условиях аренды земельным участком под ним (с кадастровым номером 61:58:00000:49), признана Лушникова А.А., действовавшая в интересах предпринимателя (протоколы от 14.06.2019 N 1, 2 о результатах торгов).

Предприятие (продавец) и предприниматель (покупатель) подписали договоры купли-продажи от 18.06.2019 по лотам N 1, 2, в соответствии с условиями которых оплата происходит в течение 30 дней с момента подписания договора. Продавец обязался передать покупателю имущество не позднее 5 рабочих дней с момента полной оплаты (пункт 4.1). Обязанность по внесению арендных платежей возникает с момента подписания актов приема-передачи земельных участков (пункт 5.1.3).

Оплата от предпринимателя поступила в полном объеме в установленный срок.

Акты приема-передачи имущества по лотам N 1, 2 направлены ему 18.07.2019 и 19.07.2019 соответственно.

Решением Таганрогского городского суда от 22.11.2012 по делу N 2-6925-12 удовлетворен иск Ростовского межрайонного природоохранного прокурора к администрации, предприятию и Управлению Роспотребнадзора по Ростовской области о запрете использования земельных участков для размещения отходов производства и потребления. Администрация присуждена к выполнению рекультивации земельных участков по истечении трех лет с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением Таганрогского городского суда от 25.10.2018 по делу N 2-5372-18 по иску Управления Роспотребнадзора по Ростовской области предприятие присуждено к исполнению обязанности по организации производственного контроля факторов производственной среды, по оборудованию ограждения территории полигона с западной, юго-западной и юго-восточной сторон, по устройству контрольных скважин в зоне полигона для учета влияния складирования твердых бытовых отходов на грунтовые воды, по обеспечению проведения профилактических и дезинфекционных мероприятий в помещениях и на территории полигона твердых бытовых отходов, освещения рабочих карт полигона, соблюдения технологического цикла по изоляции отходов, разделения территории полигона на две взаимосвязанные части территории для складирования твердых бытовых отходов и для размещения хозяйственно-бытовых объектов, наличия в необходимом количестве и использования переносных сетчатых ограждений для задержания легких фракций отходов, высыпающихся при разгрузке твердых бытовых отходов из мусоровозов, перемещаемых бульдозером к рабочим картам, проведения осмотра территории санитарно-защитной зоны и прилегающих земель к подъездной дороге один раз в десять дней, проведения уборки, по устройству котлована с целью получения грунта для промежуточной и окончательной изоляции уплотненных твердых бытовых отходов, контрольно-дезинфицирующей бетонной ванны на выезде из полигона для дезинфекции ходовой части мусоровозов с использованием эффективных дезинфицирующих средств, по лабораторному контролю за фракционным, морфологическим и химическим составом отходов, поступающих на полигон, по очистке территории от сорной растительности, по приведению бытовых помещений для персонала полигона в должное санитарно-техническое и санитарно-гигиеническое состояние.

Предприниматель отказался принимать земельные участки в связи с неисполнением администрацией и предприятием вступивших в законную силу решений суда общей юрисдикции и непригодностью земельных участков для использования в предпринимательской деятельности.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя и предприятия в арбитражный суд соответственно с иском и встречным иском. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, в силу пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса, осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Гражданский кодекс дополнен статьей 8.1 согласно которой в предусмотренных законом случаях права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, подлежат государственной регистрации и возникают с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр (пункт 6 статьи 1). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551).

Положениями главы 34 Гражданского кодекса арендодателю вменено в обязанность предоставление арендатору за плату во временное владение и (или) пользование имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатору - своевременное внесение платы за пользование имуществом в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором аренды.

При обнаружении недостатков арендуемого имущества арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора (статьи 606, 611, 612, 614).

В силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса, при непредоставлении обязанной стороной обусловленного договором исполнения другая сторона вправе приостановить встречное исполнение либо отказаться от него. В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" была сформулирована рекомендация, согласно которой обязанность арендатора по внесению арендных платежей является встречной по отношению к обязанности арендодателя по передаче объекта аренды в фактическое пользование арендатора. Арендная плата подлежит внесению только за период, в котором арендодателем обеспечивалась возможность фактического пользования арендатором объектом аренды.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем. Действующим законодательством не предусмотрен такой способ судебной защиты нарушенного права, как приостановление течения срока по договорам аренды земельных участков. Приведение земельных участков в надлежащее состояние связано с принудительным исполнением решений Таганрогского городского суда от 22.11.2012, от 25.10.2018. Аукционная документация такую обязанность не предусматривала. Арендная плата за пользование земельными участками не может быть начислена предпринимателю до исполнения обязанности по передаче ему этих участков в надлежащем состоянии. Подписание актов приема-передачи земельных участков в отсутствие возможности их использования в предпринимательской деятельности повлечет нарушение баланса интересов сторон.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.01.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2020 по делу N А53-36276/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с муниципального унитарного предприятия "Спецавтохозяйство" (ИНН 6154000516, ОГРН 1026102580492) в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин