Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 ноября 2020 г. N Ф08-7162/20 по делу N А53-36284/2019

г. Краснодар

25 ноября 2020 г.

Дело N А53-36284/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Аверс" (ИНН 6104003303, ОГРН 1026100747045) - Романченко Е.А. (доверенность от 09.03.2019), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 6164229538, ОГРН 1046164044156) и третьих лиц: министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, Правительства Ростовской области, администрации Боковского района, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аверс" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.06.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2020 по делу N А53-36284/2019, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Аверс" (далее - общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление Росреестра, уполномоченный орган) с заявлением, в котором просило:

- признать недействительным отказ управления Росреестра в регистрации права собственности от 10.07.2019 N 61/001/007/2019-54391 на объект - земельный участок с кадастровым номером 61:05:0600009:187, расположенный по адресу: Ростовская область, Боковский район, примерно в 5,8 км от п. Стожки по направлению запад, площадью 83 тыс. кв. м;

- признать недействительным отказ управления Росреестра в регистрации права собственности от 10.07.2019 N 61/00/007/2019-54398 на объект - земельный участок с кадастровым номером 61:05:0600009:163, расположенный по адресу: Ростовская область, Боковский район, примерно в 5,76 км по направлению на северо-запад от ориентира п. Стожки, площадью 41,5 га;

- обязать управление Росреестра (межмуниципальный отдел по Боковскому, Кашарскому, Советскому районам) зарегистрировать право собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:05:0600009:163 площадью 41,5 га за обществом;

- обязать управление Росреестра (межмуниципальный отдел по Боковскому, Кашарскому, Советскому районам) зарегистрировать право собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:05:0600009:187 площадью 83 тыс. кв. м за обществом (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Заявление основано на положениях статей 166, 167, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьи 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ). Требования мотивированы наличием у заявителя права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 61:05:0600009:187 и 61:05:0600009:163, приобретенные им по договору купли-продажи от 19.08.2013 N 34. Отказы уполномоченного органа в государственной регистрации права на земельные участки нарушают права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - министерство), Правительство Ростовской области (далее - правительство), администрация Боковского района (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.06.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Суды установили, что 04.06.2019 общество обратилось в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права на земельный участок с кадастровым номером 61:05:0600009:187, расположенный по адресу: Ростовская область, Боковский район, примерно в 5,8 км от п. Стожки по направлению запад, площадью 83 тыс. кв. м и земельный участок с кадастровым номером 61:05:0600009:163, расположенный по адресу: Ростовская область, Боковский район, примерно в 5,76 км по направлению на северо-запад от ориентира п. Стожки, площадью 41,5 га. В качестве документа-основания заявителем в уполномоченный орган представлен договор купли-продажи от 19.08.2013 N 34, по условиям которого общество (покупатель) приобрело у ООО "Грата" (продавец) земельные участки с кадастровыми номерами 61:05:0600009:187 и 61:05:0600009:163. Стоимость имущества составляет 220 тыс. рублей (пункт 2.1). В уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 10.04.2019 управление Росреестра сообщило о том, что обществом не представлены документы, подтверждающие соблюдение правил преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Общество направило составленное им в администрацию письмо от 20.06.2019 N 12 о намерении продажи ООО "Грата" земельных участков и о намерении администрации в приобретении земельных участков в 2013 году. Письмом от 28.06.2019 администрация сообщила об отказе в преимущественном праве покупки указанных земельных участков. Данные письма направлены в управление Росреестра. Уведомлением от 10.07.2019 N 61/001/007/2019-54398 обществу отказано в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:05:0600009:163. Уведомлением от 10.07.2019 N 61/001/007/2019-54391 обществу отказано в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:05:0600009:187. В качестве оснований для отказа в государственной регистрации прав регистрирующий орган указал на непредставление заявителем документов, подтверждающих соблюдение правил отказа от преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (статья 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; далее - Закон N 101-ФЗ). Так, земельные участки переданы обществу по акту приема-передачи 23.12.2013, тогда как направленное извещение о намерении продать земельный участок администрации датировано 16.04.2014, а правительству - 24.04.2014. Уполномоченным органом на территории Ростовской области по рассмотрению вопросов преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в даты заключения договора купли-продажи являлось министерство, однако уведомления о продажи земельных участков в адрес министерства не направлялось. Кроме того, извещение о намерении продать земельные участки не соответствовало требованиям пункта 2 статьи 8 Закона N 101-ФЗ, так как не указан срок расчета по договору купли-продажи; законодательством не предусматривался порядок извещения о продаже нескольких земельных участков с предложением общей цены. Помимо этого, к заявлению о государственной регистрации перехода права собственности не представлено заявление продавца (правообладателя). Полагая, что данными отказами нарушаются его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, общество оспорило их в судебном порядке. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 18, 27 Закона N 218-ФЗ, статьи 8 Закона N 101-ФЗ. Суды установили, что извещение о намерении продать земельные участки направлено в адрес администрации 16.04.2014, в адрес правительства - 28.04.2014. То есть извещения о намерении продать земельные участки сельскохозяйственного назначения направлены продавцом уже после совершения сделки купли-продажи и полной оплаты покупателем приобретаемого имущества (23.12.2013 и 11.04.2014). Поэтому судебные инстанции пришли к выводам о совершении сделки по продаже земельных участков с нарушением преимущественного права покупки, что противоречит требованиям статьи 8 Закона N 101-ФЗ и влечет недействительность (ничтожность) договора купли-продажи от 12.08.2013 N 34. Довод общества о направлении впоследствии в органы государственной и муниципальной власти субъекта Российской Федерации извещений о намерении продать земельные участки после заключения договора купли-продажи, которые отказались от преимущественного права покупки, отклонен судом апелляционной инстанции, указавшим на допущенные сторонами нарушения норм земельного законодательства при заключении договора купли-продажи от 23.12.2013. Довод заявителя о невозможности применения реституции вследствие ликвидации продавца недвижимого имущества (ООО "Грата") также отклонен апелляционным судом. Неблагоприятные последствия неосмотрительности в хозяйственной деятельности являются предпринимательским риском и в данном случае возлагаются на общество как покупателя земельных участков. Ссылки заявителя на добросовестность приобретения недвижимого имущества по договору от 23.12.2013 не приняты судом апелляционной инстанции, указавшим на то, что с момента полной оплаты по договору купли-продажи и до обращения в регистрирующий орган с заявлениями об оформлении прав на земельные участки прошло более 5 лет. При этом продавец по договору (ООО "Грата") был ликвидирован как юридическое лицо 21.08.2018, то есть через 3 года после совершения сторонами сделки купли-продажи земельных участков. Доказательств принятия каких-либо мер по оформлению прав на земельные участки до ликвидации продавца обществом в материалы дела не представлены. Исходя из установленных обстоятельств, судебные инстанции пришли к выводу о наличии у регистрирующего органа законных оснований для отказа в совершении регистрационных действий в отношении прав по недействительной (ничтожной) сделке купли-продажи.

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Заявитель является покупателем по сделке купли-продажи, то есть лицом, не обязанным направлять уведомление о продаже земельного участка, эта обязанность лежит на продавце в силу закона. ООО "Грата" (продавец имущества) ликвидировано, при этом судами не рассмотрен вопрос о невозможности применения реституции в связи с ничтожностью договора купли-продажи. Общество является добросовестным приобретателем земельных участков. Вывод апелляционного суда о недобросовестности покупателя в связи с тем, что документы не подавались им на регистрацию в управление Росреестра на протяжении длительного времени, несостоятелен. Данное обстоятельство доказывает лишь то, что на протяжении 5 лет общество полагало надлежащим порядок оформления документов с учетом дополнительного соглашения к договору купли-продажи. Оригиналы уведомления, квитанции и описи вложения ООО "Грата" передало обществу. Таким образом, заявитель проявил должную осмотрительность при совершении сделки с землей. Законом не установлен срок подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество. Таким образом, добросовестная сторона договора купли-продажи не может зарегистрировать свое законное право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, на которые не претендует ни министерство, ни администрация.

Управление Росреестра в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Уполномоченный орган отмечает, что сделка по продаже земельного участка совершена с нарушением преимущественного права покупки (статья 8 Закона N 101-ФЗ). Извещения о намерении реализовать земельные участки направлены продавцом министерству и администрации после совершения сделки купли-продажи с учетом полной оплаты по договору 23.12.2013 и 11.04.2014. Следовательно, договор купли-продажи от 12.08.2013 N 34 является ничтожной сделкой, которая не может служить основанием для регистрации права собственности за покупателем. В отзыве от 14.02.2020 N 19/86 министерство также указывало на то, что сделка по продаже земельных участков совершена с нарушением требований законодательства в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения. Кроме того, в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) содержатся актуальные записи о наложении ареста на имущество (включая запрет на распоряжение), принадлежащее ООО "Грата", на основании постановления от 01.04.2019 судебного пристава-исполнителя Сальского районного отдела управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области (производство N 53386/18/61073-ип).

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя заявителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 04.06.2019 общество обратилось в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права на земельный участок с кадастровым номером 61:05:0600009:187, расположенный по адресу: Ростовская область, Боковский район, примерно в 5,8 км от п. Стожки по направлению запад, площадью 83 тыс. кв. м и земельный участок с кадастровым номером 61:05:0600009:163, расположенный по адресу: Ростовская область, Боковский район, примерно в 5,76 км по направлению на северо-запад от ориентира п. Стожки, площадью 41,5 га. В качестве документа-основания заявителем в уполномоченный орган представлен договор купли-продажи от 19.08.2013 N 34, по условиям которого общество (покупатель) приобрело у ООО "Грата" (продавец) земельные участки с кадастровыми номерами 61:05:0600009:187 и 61:05:0600009:163. Стоимость имущества составляет 220 тыс. рублей (пункт 2.1).

В уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 10.04.2019 управление Росреестра сообщило о том, что обществом не представлены документы, подтверждающие соблюдение правил преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Общество направило составленное им в администрацию письмо от 20.06.2019 N 12 о намерении продажи ООО "Грата" земельных участков и намерении администрации в приобретении данных участков в 2013 году.

Письмом от 28.06.2019 администрация сообщила об отказе в преимущественном праве покупки указанных земельных участков.

Указанные письма направлены обществом в управление Росреестра.

Уведомлением от 10.07.2019 N 61/001/007/2019-54398 обществу отказано в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:05:0600009:163. Уведомлением от 10.07.2019 N 61/001/007/2019-54391 обществу отказано в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:05:0600009:187.

В качестве оснований для отказа в государственной регистрации прав регистрирующий орган указал на непредставление заявителем документов, подтверждающих соблюдение правил отказа от преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (пункт 2 статьи 8 Закона N 101-ФЗ). Так, земельные участки переданы обществу по акту приема-передачи 23.12.2013, тогда как направленное извещение о намерении продать земельный участок администрации датировано 16.04.2014, а правительству - 24.04.2014. Уполномоченным органом на территории Ростовской области по рассмотрению вопросов преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в даты заключения договора купли-продажи являлось министерство, однако уведомления о продажи земельных участков в адрес министерства не направлялось. Кроме того, извещение о намерении продать земельные участки не соответствовало требованиям пункта 2 статьи 8 Закона N 101-ФЗ, так как не указан срок расчета по договору купли-продажи; законодательством не предусматривался порядок извещения о продаже нескольких земельных участков с предложением общей цены. Помимо этого, к заявлению о государственной регистрации перехода права собственности не представлено заявление продавца (правообладателя).

Полагая, что отказами регистрирующего органа (уведомления от 10.07.2019 N 61/001/007/2019-54398 и N 61/001/007/2019-54391) нарушаются его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, общество оспорило их в судебном порядке.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Для признания незаконными решений (действий, бездействия), принятых органами, осуществляющими публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого решения (действий, бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса)

В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункты 1, 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

С государственной регистрацией прав Закон N 218-ФЗ связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Обязательными этапами проведения государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ)

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Законом N 101-ФЗ. Одним из принципов оборота указанных земель является преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов (подпункт 3 пункта 3 статьи 1 Закона N 101-ФЗ).

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается (пункт 1 статьи 8 Закона N 101-ФЗ).

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2 статьи 8 Закона N 101-ФЗ).

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей (пункт 3 статьи 8 Закона N 101-ФЗ).

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4 статьи 8 Закона N 101-ФЗ).

По результатам исследования представленных в дело доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о законности решений управления Росреестра об отказе в совершении регистрационных действий в связи с нарушением при заключении договора купли-продажи от 23.12.2013 норм статьи 8 Закона N 101-ФЗ, влекущими ничтожность указанной сделки. Суды при разрешении спора установили, что извещение о намерении продать земельные участки сельскохозяйственного назначения направлено администрации 16.04.2014, а правительству - 28.04.2014. То есть извещения о намерении продать земельные участки направлены уже после совершения сделки купли-продажи с учетом внесения покупателем полной оплаты за недвижимое имущество 23.12.2013 и 11.04.2014. Министерство в возражениях также указало на то, что сделка по продаже земельных участков совершена с нарушением требований законодательства в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения. Поскольку данная сделка совершена с нарушением преимущественного права покупки, договор купли-продажи от 12.08.2013 N 34 не может служить законным основанием для государственной регистрации за обществом (покупателем) права собственности на спорное имущество. Ссылки общества на то, что впоследствии органы государственной субъекта Российской Федерации и муниципальные власти отказались от преимущественного права покупки земельных участков, не приняты судом апелляционной инстанции, указавшим на невозможность исцеления ничтожной сделки купли-продажи от 23.12.2013, совершенной с нарушением императивных требований статьи 8 Закона N 101-ФЗ. Не принят апелляционным судом и довод общества о невозможности применения реституции вследствие ликвидации продавца недвижимого имущества (ООО "Грата"). Неблагоприятные последствия недостаточной осмотрительности в хозяйственной деятельности являются предпринимательским риском и в данном случае возлагаются на общество (покупателя земельных участков сельскохозяйственного назначения). Отклонен и довод общества о добросовестности приобретения недвижимого имущества по договору купли-продажи от 23.12.2013, установившему, что с момента полной оплаты по договору и до обращения в регистрирующий орган с заявлениями об оформлении прав на земельные участки прошло более 5 лет. При этом продавец имущества (ООО "Грата") ликвидирован 21.08.2018, то есть через 3 года после совершения с обществом сделки купли-продажи земельных участков. Доказательств принятия обществом каких-либо мер по оформлению прав на земельные участки в период до ликвидации продавца (ООО "Грата") в материалы дела не представлено.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы общества о незаконности действий (решений) управления Росреестра и наличии оснований для внесения в ЕГРН записи о праве заявителя на земельные участки с кадастровыми номерами 61:05:0600009:187 и 61:05:0600009:163, судом округа не принимаются. Эти доводы по существу сводятся к несогласию ее подателя с выводами судов первой и апелляционной инстанций ввиду иного понимания им норм гражданского и земельного законодательства, а также иной оценки обстоятельств дела, что не может служить основанием для отмены судебных актов. Обстоятельства, на которые ссылается общество, проверялись и были обоснованно отклонены при разрешении спора судами первой и апелляционной инстанций. Материалами дела подтверждено несоблюдение при заключении договора купли-продажи от 23.12.2013 требований статьи 8 Закона N 101-ФЗ, влекущие ничтожность данной сделки, как совершенной с нарушением преимущественного права покупки земель сельскохозяйственного назначения, что исключает вывод о незаконности решений управления Росреестра об отказе в совершении регистрационных действий по заявлениям общества.

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Государственная пошлина уплачена обществом в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 27.07.2020).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.06.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2020 по делу N А53-36284/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова