Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 декабря 2020 г. N Ф08-8805/20 по делу N А32-46205/2019

г. Краснодар

02 декабря 2020 г.

Дело N А32-46205/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., в отсутствие в судебном заседании заявителя - Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район (ИНН 2314005998, ОГРН 1022302348771), органа, осуществляющего публичные полномочия - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 304232810600041), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Горбачева Андрея Ивановича, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2020 по делу N А32-46205/2019, установил следующее.

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район (далее - управление) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Росреестр) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора от 18.04.2019 N 4600012072 аренды земельного участка, приведенного в уведомлении от 19.08.2019 N 23/999/001/2019-181321 об отказе в государственной регистрации, а также о возложении на уполномоченный орган обязанности провести государственную регистрацию данного договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Горбачев А.И.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2020, заявленные требования удовлетворены. Признаны незаконными действия (бездействие) Росреестра, выразившиеся в отказе в государственной регистрации договора от 18.04.2019 N 4600012072 аренды земельного участка площадью 206 кв. м с кадастровым номером 23:18:0407011:388, расположенного по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, ст. Вознесенская, ул. Ленина, граничит с N 54/3, заключенного управлением и Горбачевым А.И. по результатам торгов (уведомление от 19.08.2019 N 23/999/001/2019-181321). На уполномоченный орган возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации данного договора аренды. Суды пришли к выводу об отсутствии у государственного регистратора предусмотренных законом оснований для отказа в государственной регистрации договора, поскольку торги, по результатам которых он заключен, проведены в установленном порядке.

В кассационной жалобе Росреестр, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает, что при проведении правовой экспертизы представленных заявителем документов у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований для проведения государственной регистрации договора аренды земельного участка, поскольку в извещении о проведении аукциона не содержалась информация о размере задатка, порядке его внесения и возврата, банковские реквизиты для перечисления, а также сведения о предмете аукциона (в том числе максимальные и (или) минимальные параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, технические условия подключения (технологического присоединения) объекта капительного строительства к сетям инженерно-технического обеспечения). Отсутствие надлежащим образом описанного предмета аукциона нарушает требования пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и не позволяет идентифицировать объект недвижимости, в отношении которого необходимо осуществить государственную регистрацию права аренды. Данные обстоятельства служат правомерным основанием для приостановления и отказа в совершении регистрационных действий. Кроме того, управление нарушило десятидневный срок для заключения договора аренды со дня размещения информации о результатах аукциона. У регистрирующего органа также отсутствовала информация о сроке договора аренды, протокол заседания комиссии по организации и проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории сельских поселений Лабинского района.

В отзыве управление указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов. Сведения о размере задатка, о порядке его внесения и возврата содержатся в извещении о проведении торгов, размещенном на сайте - torgi.gov.ru. В извещении приведено описание объекта аренды. Ссылка Росреестра на нарушение срока заключения договора аренды противоречит содержанию пункта 20 статьи 39.12 Земельного кодекса. Информация о предмете аукциона, предусмотренная законом, раскрыта в аукционной документации, размещенной на официальном сайте, в том числе относительно срока действия спорного договора аренды. Протокол от 10.04.2019 N 3-2019 заседания комиссии по организации и проведению торгов представлен в уполномоченный орган 17.05.2019, что следует из материалов рассматриваемого дела.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования Лабинский район от 27.02.2019 N 221 оформлено решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 206 кв. м (кадастровый номер 23:18:0407011:388), расположенного по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, ст. Вознесенская, ул. Ленина, граничит с N 54/3, разрешенное использование - магазины продовольственных, промышленных и смешанных товаров, торговые комплексы, торговые центры. Начальная цена составила 31 922 рубля 17 копеек (30% от кадастровой стоимости земельного участка), шаг аукциона - 957 рублей 67 копеек (3% от начальной цены предмета аукциона), размер задатка - 31 922 рубля 17 копеек, что составляет 100% начального размера ежегодной арендной платы за участок (т. 1, л. д. 23 - 25).

Суды установили, что извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:18:0407011:388 размещено на официальном сайте администрации муниципального образования Лабинский район, на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет для размещения информации о проведении торгов torgi.gov.ru и в местах для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом сельского поселения Лабинского района.

По результатам состоявшегося аукциона на право заключения договора аренды земельного участка на основании решения аукционной комиссии о заключении такого договора с победителем торгов (протокол от 10.04.2019 N 3-2019) управление (арендодатель) и Горбачев А.И. (арендатор) 18.04.2019 заключили договор N 4600012072 аренды земельного участка с разрешенным использованием - магазины продовольственных, промышленных и смешанных товаров, торговые комплексы, торговые центры (т. 1, л. д. 28 - 32).

Данный договор 17.05.2019 вместе с протоколом о результатах торгов представлен на государственную регистрацию в Росреестр (Лабинский отдел; т. 1, л. д. 56).

Сообщением от 19.08.2019 N 23/999/001/2019-181321 государственный регистратор уведомил управление об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды, поскольку его текст не содержит указания на основание заключения договора, что исключает возможность определения срока его действия; в извещении о проведении торгов N 040319/01306312/01 указано, что размер задатка составляет 0 рублей, а порядок его внесения и возврата отсутствуют; заявитель также не представил протокол заседания комиссии по организации и проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории сельских поселений Лабинского района (т. 1, л. д. 34).

Управление, полагая, что основания для отказа в государственной регистрации спорного договора отсутствовали, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, производит прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверку наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав; выдачу документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в нем; принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования, бесхозяйных недвижимых вещей; иные полномочия, установленные данным Законом.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено названным Законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Частью 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении такой регистрации.

В соответствии со статьей 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав может быть отказано по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона.

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд приостановления и (или) отказа в государственной регистрации прав прямо закреплена в части 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ.

Исследовав представленные в дело доказательства, судебные инстанции пришли к верному выводу о том, что у государственного регистратора отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации договора аренды от 18.04.2019 N 4600012072.

Порядок проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности урегулирован статьей 39.12 Земельного кодекса. Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок ряд документов, в том числе документы, подтверждающие внесение задатка. Заявитель не допускается к участию в аукционе в случае непоступления задатка на дату рассмотрения заявок на участие в аукционе. Заявителям, не допущенным к участию в аукционе, организатор аукциона направляет уведомления о принятых в отношении них решениях. Результаты аукциона оформляются протоколом, который составляет организатор аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона.

Согласно подпункту 8 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка.

В постановлении от 27.02.2019 N 221 указано, что размер задатка в рассматриваемом случае составил 31 922 рубля 17 копеек. В извещении о проведении торгов по лоту N 2 ошибочно указано, что размер задатка составляет 0 рублей (т. 1, л. д. 27). В то же время суды установили, что размер задатка, реквизиты для его зачисления, порядок его внесения и возврата указаны в аукционной документации, прикрепленной к извещению о проведении торгов, размещенному на сайте - torgi.gov.ru. Аналогичная информация о задатке также отражена в извещении, опубликованном в местах для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов на территории сельских поселений Лабинского района и на официальном сайте администрации муниципального образования Лабинский район.

Платежным поручением от 29.03.2019 Горбачев А.И. внес задаток в размере 31 922 рубля 17 копеек (т. 1, л. д. 58). Сведения о том, что названный недостаток в извещении привел к невозможности реализации прав иных лиц (т. 1, 57, 59 - 72), в материалах дела отсутствуют, поэтому суды правомерно заключили об отсутствии нарушений требований закона, ограничивающих конкуренцию или влияющих на определение результатов аукциона (пункт 8 статьи 39.12 Земельного кодекса).

Согласно протоколу от 10.04.2019 N 3-2019 заседания комиссии по организации и проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории сельских поселений Лабинского района, победителем по лоту N 2 признан Горбачев А.И.

В силу пункта 20 статьи 39.12 Земельного кодекса уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. Не допускается заключение указанных договоров ранее, чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.

Суд апелляционной инстанций правомерно указал, что пункт 20 статьи 39.12 Земельного кодекса возлагает на уполномоченный орган обязанность направить победителю аукциона проект договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона, то есть направить оферту. При этом определение момента заключения договора следует производить с учетом положений статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доказательства, свидетельствующие о том, что договор аренды от 18.04.2019 N 4600012072 заключен ранее срока, указанного в приведенной норме Земельного кодекса, уполномоченный орган не представил (часть 5 статьи 200 Кодекса).

Ссылка Росреестра на невозможность определения срока действия договора аренды не принимается. Из содержания информации, приведенной в извещении о проведении торгов, следует, что срок аренды земельного участка с кадастровым номером 23:18:0407011:388 составляет 10 лет (т. 1, л. д. 27); в пункте 7.2 договора от 18.04.2019 N 4600012072 указано, что договор действует в течение десяти лет, до 18.04.2029 (т. 1, л. д. 30 - 32).

С учетом изложенного судебные инстанции правомерно удовлетворили требования управления (часть 2 статьи 201 Кодекса).

Доводы жалобы регистрирующего органа относительно отсутствия в извещении полного описания объекта аренды, а также непредставления протокола заседания комиссии по организации и проведению торгов от 10.04.2019 N 3-2019 рассмотрены при разрешении спора в судах первой и апелляционной инстанций, где получили надлежащую правовую оценку.

Иные доводы жалобы не влияют на оценку законности и обоснованности принятых по делу судебных актов, поэтому отклоняются судом округа.

Нормы материального права суды применили правильно. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 25.06.2020 и апелляционного постановления от 21.08.2020 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).

Росреестр освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2020 по делу N А32-46205/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов Н.С. Мазурова