Больше творчества, господа! (Е. Творогова, "эж-ЮРИСТ", N 40, октябрь 2003 г.)

Больше творчества, господа!

В практической деятельности судебные приставы-исполнители, как правило, придерживаются стандартных схем ведения дел, отклоняются от них редко и с неохотой. Большинство судебных приставов-исполнителей не знают, как использовать существующие нестандартные технологии в рамках исполнительного производства, хотя нестандартные ситуации при обращении взыскания на имущество должника возникают довольно часто. Обращение взыскания на такой объект, как незавершенное строительство, - один из таких случаев.

В соответствии с положениями ст.58 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон) судебный пристав-исполнитель обращает взыскание на имущество, принадлежащее должнику на праве собственности, праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления. Право собственности на здания, сооружения и другое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации, лишь она является доказательством наличия права на недвижимость (ст.131, 219 ГК РФ, ст.4, 25 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Иначе обстоят дела с оформлением права собственности на вновь созданное недвижимое имущество, которое в отсутствие регистрации прав на него может быть отражено в структуре активов должника как комплекс движимого имущества, а фактически может представлять собой недвижимость.

Для выявления объекта незавершенного строительства судебному приставу-исполнителю необходимо запросить у должника баланс организации. В случае сокрытия должником документов на объект надлежит запросить дубликаты необходимых документов в КУГИ, КЗР, КГА, комитете по строительству, районной администрации. При этом необходимо учитывать, что в каждом субъекте Федерации может быть установлен свой порядок оформления строительной документации. Следует также получить сведения из органа, осуществляющего ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о том, не было ли зарегистрировано право собственности должника на объект незавершенного строительства (если должник уже собирается самостоятельно реализовать объект незавершенного строительства).

При выявлении объекта незавершенного строительства на него необходимо наложить арест, описать его и изъять у должника документацию на данный объект. После ареста целесообразным представляется направить копию постановления и акта описи и ареста имущества в регистрирующий орган. На практике судебный пристав-исполнитель, как правило, направляет в регистрирующий орган только постановление о наложении ареста на объект недвижимости.

После выявления объекта незавершенного строительства, описи и ареста объекта судебный пристав-исполнитель передает сопроводительную документацию на объект специалисту для установления рыночной стоимости недвижимого имущества.

Необходимым условием продажи объекта незавершенного строительства в рамках исполнительного производства является регистрация права собственности должника на объект (в процессе создания объекта недвижимости создателю принадлежит право собственности не на строение, а на комплекс имущества).

Естественным является нежелание должника регистрировать право собственности на объект незавершенного строительства во избежание обращения на него взыскания. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано в том числе судебным приставом-исполнителем.

При регистрации права на объект незавершенного строительства определенные сложности вызывает сбор необходимых документов. К ним относятся документы, подтверждающие правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости (п.1 ст.25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Также необходимо иметь разрешение на производство строительных работ, описание объекта незавершенного строительства и проектно-сметную документацию (Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами").

Таким образом, при подготовке торгов объекта незавершенного строительства судебному приставу-исполнителю необходимы следующие документы: копия исполнительного документа, копия акта описи и ареста имущества, документы, характеризующие объект незавершенного строительства, копии документов, подтверждающих право пользования земельным участком или право собственности на него, копии документов, подтверждающих право собственности должника на объект незавершенного строительства, копия решения об отводе земель и копия решения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство. В то же время следует учитывать, что органами субъектов РФ данный перечень документов может быть расширен.

Е. Творогова,

юрисконсульт Регионального агентства

управления долгами (РАУД)

"эж-ЮРИСТ", N 40, октябрь 2003 г.