Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 декабря 2020 г. N Ф08-9447/20 по делу N А32-46973/2019

г. Краснодар

15 декабря 2020 г.

Дело N А32-46973/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Артамкиной Е.В. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от истца - Управления муниципальным имуществом администрации муниципального образования Павловский район (ИНН 2346003538, ОГРН 1022304481033) - Чеповой О.Н. (доверенность от 13.01.2020), от ответчика - индивидуального предпринимателя Проценко Вартуги Срабионовны (ИНН 234602442696, ОГРНИП 318237500111321) - Епишкина А.В. (доверенность от 01.11.2020), третьего лица - Василенко Аси Юрьевны, в отсутствие третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Проценко Вартуги Срабионовны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2020 по делу N А32-46973/2019, установил следующее.

Управление муниципальным имуществом администрации муниципального образования Павловский район (далее - управление администрации) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Проценко В.С.

(далее - предприниматель) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:24:0204168:73 степенью готовности 7% общей площадью 0,1 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Павловский район, ст. Павловская, ул. Горького, 49а, путем продажи с публичных торгов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Василенко А.Ю. и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление).

Решением суда от 01.06.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 01.09.2020, иск удовлетворен. Суд решил изъять у предпринимателя объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:24:0204168:73 степенью готовности 7% общей площадью 0,1 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Павловский район, ст. Павловская, ул. Горького, 49а, путём продажи указанного объекта с публичных торгов. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований. Заявитель указывает, что суд апелляционной инстанции формально подошел к рассмотрению дела, мнение Василенко А.Ю. относительно апелляционной жалобы не заслушал. Суды неправомерно отказали в применении срока исковой давности. Объект незавершенного строительства принадлежит на праве собственности предпринимателю; данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.04.2019. Управление администрации не доказало, что заявленный иск приведет к восстановлению его нарушенного права. Стороны подписали договор аренды, указанное свидетельствует о выраженной воле управления администрации на продление арендных отношений. Выводы суда о наличии объектов на земельном участке противоречат акту обследования.

В отзывах на кассационную жалобу управление администрации и управление указали на ее несостоятельность.

В судебном заседании представитель предпринимателя и Василенко А.Ю. поддержали доводы кассационной жалобы, представитель управления администрации возражал против ее удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 28.10.2005 администрация муниципального образования Павловский район и Чеховский Михаил Викторович заключили договор аренды N 2438021622 для строительства и эксплуатации кафе на земельном участке с кадастровым номером 23:24:0204168:0017 площадью 929 кв. м сроком на 10 лет. Земельный участок передан в аренду на основании постановления главы муниципального образования Павловский район от 14.10.2005 N 1349 для строительства и эксплуатации кафе.

Чеховский М.В. передал Василенко А.Ю. по соглашению от 30.12.2009 права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:24:0204168:0017 по договору аренды земельного участка от 28.10.2005 N 2438021622 для строительства и эксплуатации кафе.

В дальнейшем администрация Павловского сельского поселения Павловского района по договору от 11.01.2016 N 2400000002 предоставила Василенко А.Ю. земельный участок с кадастровым номером 23:24:0204168:17 площадью 929 кв. м для строительства и эксплуатации кафе сроком на три года. Основанием заключения данного договора явилось постановление администрации Павловского сельского поселения Павловского района от 28.12.2015 N 946 "О прекращении права аренды и предоставлении в аренду земельного участка, расположенного в станице Павловской по улице Горького, 49а".

11 февраля 2013 года Василенко А.Ю. зарегистрировала право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:24:0204168:73, степень готовности 7% (свидетельство о государственной регистрации права от 11.02.2013 серия 23-АЛ N 253198).

В январе 2019 года Василенко А.Ю. передала предпринимателю права и обязанности арендатора земельного участка и продала расположенный на участке объект незавершенного строительства.

3 апреля 2019 года администрация муниципального образования Павловский район отменила своё постановление от 06.02.2019 N 147 "О прекращении права аренды и предоставлении в аренду земельного участка, расположенного в станице Павловской по улице Горького, 49а" (т. 2, л. д. 130), которым земельный участок с кадастровым номером 23:24:0204168:17 площадью 929 кв. м предоставлен предпринимателю в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Договор аренды от 07.02.2019 N 2400000053, заключенный администрацией муниципального образования Павловский район и предпринимателем, не прошёл государственную регистрацию в управлении, которым отказано в государственной регистрации по причине ранее состоявшегося предоставления того же земельного участка в аренду без торгов на трехлетний срок для завершения строительства по договору аренды от 11.01.2016 N 2400000002.

Право аренды спорного земельного участка в настоящее время в ЕГРН погашено. Предыдущие договоры аренды земельного участка 2005 и 2016 годов прекращены за истечением срока и расторгнуты соответствующими соглашениями сторон от 31.12.2015 N 113 и от 07.02.2019 N 6. Право аренды спорного земельного участка у предпринимателя в настоящее время отсутствует.

Выданное 31.01.2019 Василенко А.Ю. разрешение на строительство отменено постановлением администрации муниципального образования Павловский район от 15.08.2019 N 1309, и вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2020 по делу N А32-49922/2019 отказано в удовлетворении заявления предпринимателя о признании недействительным указанного постановления.

Поскольку арендатор не завершил строительство в установленный срок после однократного предоставления земельного участка без торгов для завершения строительства, управление администрации обратилось в суд с иском.

Согласно пункту 1 статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не завершено.

Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) предусмотрено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного Закона. Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ названный Закон вступает в силу с 01.03.2015.

Из указанного следует, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Предоставление земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, регулируется пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Ввиду пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пункт 4 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 Земельного кодекса граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

Закрытым перечнем оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Разрешая спор и удовлетворяя требования управления администрации, суд первой инстанции, с выводами которого согласился апелляционный суд, руководствовался изложенными положениями действующего законодательства и исходил из того, что заключив новый договор аренды земельного участка 11.01.2016, предыдущий собственник объекта незавершенного строительства (Василенко А.Ю.) реализовал право на однократное предоставление спорного земельного участка для целей завершения строительства объектов незавершенного строительства, срок действия договора истек, строительство объекта недвижимости не закончено (степень готовности 7%).

Совокупное толкование приведенных норм права и установленных в рамках спора обстоятельств, позволяет сделать вывод о том, что поскольку объект незавершенного строительства так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока спорного договора, уполномоченный орган правомерно обратился в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекс с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов. В связи с данным фактом не может быть принят во внимание довод предпринимателя об истечении срока исковой давности.

Приведенные предпринимателем в кассационной жалобе доводы о нарушении срока строительства объекта по не зависящим от истца причинам были предметом рассмотрения судов и получили надлежащую правовую оценку с учетом фактических конкретных обстоятельств спора.

Основания для иной оценки доказательств у суда кассационной инстанции отсутствуют. Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

С учетом изложенного основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2020 по делу N А32-46973/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Аваряскин

Судьи

Е.В. Артамкина А.В. Садовников