Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 декабря 2020 г. N Ф08-8827/20 по делу N А32-18810/2019

г. Краснодар

15 декабря 2020 г.

Дело N А32-18810/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерин А.И. при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Паравянца Эдуарда Робертовича (ИНН 231205140608, ОГРНИП 314231200900024) - Федорова С.Н. (доверенность от 17.08.2020), в отсутствие представителей ответчика - Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2020 по делу N А32-18810/2019, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Паравянц Эдуард Робертович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - управление Росимущества) о признании недействительными пунктов 3.1.3, 3.2 договора от 08.07.2016 N 01-091614 аренды земельного участка площадью 2 183 кв. м с кадастровым номером 23:43:0404001:4, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 87 (далее - земельный участок, договор аренды).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2020, иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы следующим. В результате проведенных в рамках дела судебных экспертиз установлены недостоверность определенной в отчете об оценке от 22.04.2016 N 019/1-2016 рыночной стоимости земельного участка и ее достоверная величина по состоянию на 01.01.2017 в размере 2 235 600 рублей, на 01.01.2018 - 2 237 тыс. рублей, на 01.01.20192 - 137 200 рублей. Принятая управлением Росимущества к расчету величина не соответствовала рыночной стоимостью земельного участка. Размер арендной платы по договору аренды завышен.

Управление Росимущества обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2020 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов. Договор аренды заключен сторонами без возражений и протокола разногласий. Вопросы, связанные с оценкой сдаваемых в аренду объектов федерального имущества и определением рыночной стоимости арендной платы, решаются арендодателем. Арендатор не участвует в организации проведения оценки. Стороны обязаны руководствоваться установленным договором размером арендной платы. На момент заключения договора аренды отчет об оценке являлся действующим. Основания для признания договора аренды недействительным в части отсутствуют. Удовлетворение требований предпринимателя не приведет к восстановлению его нарушенных прав.

Новая рыночная стоимость земельного участка судебным актом не установлена. Исполнение договора невозможно. Экспертное заключение от 16.03.2020 N 009 является недопустимым доказательством. Оно не содержит точного описания объекта оценки и указания на источники информации. Экспертом применены объекты-аналоги с иными характеристиками. Ходатайство о вызове эксперта для дачи пояснений не рассмотрено.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указывает на необоснованный размер арендной платы, рассчитанной на основании не соответствующего нормам закона отчета об оценке от 22.04.2016 N 019/1-2016. Ходатайство о вызове эксперта рассмотрено в суде первой инстанции. Повторно в суде апелляционной инстанции оно не заявлялось.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что земельный участок находится в федеральной собственности. Управление Росимущества (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 08.07.2016 заключили договор аренды земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка на 01.01.2016 составляла 10 089 460 рублей 04 копейки, ставка рефинансирования Центрального банка - 11 %, размер годовой арендной платы с 01.01.2016 - 1 109 840 рублей 60 копеек (пункт 3.1.3). Расчет арендной платы произведен в соответствии с нормативно утвержденными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и на основании отчета об оценке от 22.04.2016 N 019/1-2016 (пункт 3.2).

В изготовленном обществом с ограниченной ответственностью "Губернские оценщики" по заказу предпринимателя отчете от 27.02.2019 N 12-02-19/з об оценке рыночной стоимости земельного участка последняя определена в размере 2 180 тыс. рублей по состоянию на февраль 2017 года, 1 708 800 рублей - на февраль 2018 года, 2 138 300 рублей - на февраль 2019 года.

Предприниматель 12.03.2019 обратился в управление Росимущества с заявлением о внесении изменений в договор аренды в части размера арендной платы. Обращение оставлено управлением Росимущества без ответа.

В результате проведенной по делу судебной экспертизы экспертами общества с ограниченной ответственностью "Российское общество оценщиков" подготовлено заключение от 30.09.2019 N 730/2019 с выводами о несоответствии отчета об оценке от 22.04.2016 N 019/1-2016 требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности.

По ходатайству предпринимателя по делу назначалась повторная судебная оценочная экспертиза. Ее проведение поручено эксперту негосударственного частного экспертного учреждения "Межрегиональный центр независимой экспертизы", который в экспертном заключении от 16.03.2020 N 009 привел выводы том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2017 составила 2 235 600 рублей, на 01.01.2018 - 2 237 тыс. рублей, на 01.01.2019 - 2 137 200 рублей.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав может быть осуществлена путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс), в том числе сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта и при этом посягающей на права и охраняемые законом интересы третьих лиц (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса). Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса). Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса).

Положениями Гражданского кодекса установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606). Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614). В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (абзац второй пункта 1 статьи 424).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными и региональными законами (подпункт 7 пункта 1 статьи 1). Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (статья 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22), а при аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности, - в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 1, подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7).

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса) подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и правила определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, применимой в рассматриваемом случае редакцией которых предусмотрен расчет размера арендной платы на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (подпункт "г" пункта 2). При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год.

При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы (пункт 10).

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. В судебном порядке может быть установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленными подведомственностью и порядке Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (часть 3 статьи 6, статьи 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" сформулированы рекомендации о том, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки.

В этом случае такое оспаривание возможно только до момента заключения договора.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, то вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки (о признании сделки недействительной).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем. При согласовании условий договора аренды сторонами не обеспечено соблюдение установленных принципов разумности и экономической обоснованности арендной платы. Определенная в отчете об оценке от 22.04.2016 N 019/1-2016 рыночная стоимость земельного участка является недостоверной. Размер арендной платы по договору аренды, установленный на основании отчета об оценке от 22.04.2016 N 019/1-2016, противоречит приведенному нормативному обоснованию. Защита права предпринимателя на внесение арендной платы в нормативно установленном размере возможна только посредством признания договора аренды недействительным в части. Данный вывод не зависит от того, что договор аренды заключен сторонами без возражений и разногласий. Стороны при определении размера арендной платы обязаны исходить из рыночной стоимости земельного участка. Недостоверность последней влечет недействительность договора аренды в части размера арендной платы. Удовлетворение требований предпринимателя должно повлечь корректировку арендной платы. Нарушенные права предпринимателя восстановлены. Экспертное заключение от 16.03.2020 N 009 признано допустимым доказательством, содержит описание объекта оценки, указания на источники информации об объектах-аналогах со схожими характеристиками. Ходатайство о вызове эксперта для дачи пояснений рассмотрено судом первой инстанции и отклонено как необоснованное.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены, по сути, на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2020 по делу N А32-18810/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин