Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 декабря 2020 г. N Ф08-11204/20 по делу N А53-11353/2020

г. Краснодар

23 декабря 2020 г.

Дело N А53-11353/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Соловьева Е.Г., в отсутствие в судебном заседании представителей заявителя - Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района, заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2020 по делу N А53-11353/2020, установил следующее.

Комитет по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) об отказе в государственной регистрации, изложенного в уведомлении от 17.06.2020 N 61/999/001/2020-362454; возложении обязанности на управление по регистрации погашения регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) об аренде земельного участка с кадастровым номером 61:02:0000000:6277 площадью 800 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, Аксайский район, ст. Мишкинская, ул. Песчаная, 4, с учетом изменения предмета заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Решением от 23.07.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 08.09.2020, признано незаконным решение управления об отказе в регистрации погашения записи об аренде, изложенное в уведомлении от 17.06.2020 N 61/999/001/2020-362454, на управление возложена обязанность по осуществлению регистрации погашения записи об аренде в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:02:0000000:6277 площадью 800 кв. м. Судебные акты мотивированы тем, что всем инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на приобретение земельных участков для индивидуального жилищного строительства в льготном порядке на основании статьи 17 Федерального закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" (далее - Закон N 181-ФЗ). Материалы дела свидетельствуют о том, что предоставление земельного участка с кадастровым номером 61:02:0000000:6277 в аренду обусловлено личными качествами арендатора - гр. Мишановой В.Н. как инвалиду I группы. В рассматриваемой ситуации применены положения пункта 1 статьи 418 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), в силу которых обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника, либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. Доказательства тому, что на участке с кадастровым номером 61:02:0000000:6277 расположены какие-либо объекты, свидетельствующие о его освоении согласно условиям договора от 15.02.2016 N 7-м, не представлены. Таким образом, у наследников гр. Мишановой В.Н. отсутствует какое-либо преимущественное право владения спорным участком, следовательно, отказ в погашении записи об аренде неправомерен и нарушает законные интересы собственника земли.

В кассационной жалобе управление просит решение от 23.07.2020 и постановление апелляционного суда от 08.09.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт. Податель жалобы полагает, что законодатель не предусматривает возможность погашения аренды недвижимого имущества в случае смерти арендатора (физического лица) путем подачи заявления одной из сторон договора аренды. Рассматриваемый договор не содержит ограничения в части перехода прав аренды к третьим лицам, в том числе наследникам арендатора в случае смерти последнего. Статья 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) устанавливает ряд случаев, при которых то или иное лицо может приобрести в аренду земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, что впоследствии не влечет прекращения права смертью арендатора. В свою очередь арендаторы по смыслу статьи 383 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) не лишены права уступить права и обязанности по договору другим лицам. Следовательно, тот факт, что арендатору спорный земельный участок предоставлен на льготных условиях, не означает наличие обязательства личного характера, поскольку сам договор не содержал условия о его расторжении в связи со смертью арендатора. Личный характер обязательства должен определяться с учетом конкретных обстоятельств, которые в материалах дела отсутствуют. Определение Аксайского районного суда Ростовской области от 04.12.2019 по делу N 2-2422/2019 не является основанием для вывода об отсутствии факта наследования имущества арендатора наследниками, а также для погашения записи об ограничении (обременении) права аренды. Представленные комитетом документы не позволяли государственному регистратору установить отсутствие иных наследников арендатора, в том числе наличие оснований для погашения записи в ЕГРН об обременении земельного участка арендой.

В отзыве комитет указывает, что предоставление спорного земельного участка в аренду без проведения торгов обусловлено личными качествами арендатора. Вхождение в состав наследственной массы гр. Мишановой В.Н. права аренды повлечет обход процедуры предоставления земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, установленной статьей 39.6 Земельного кодекса.

Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 15.02.2016 комитет (арендодатель) и гр. Мишанова В.Н. (арендатор) заключили договор N 7-м аренды земельного участка с кадастровым номером 61:02:0000000:6277, расположенного по адресу: Ростовская область, Аксайский район, ст. Мишкинская, ул. Песчаная, 4, сроком до 14.02.2036 (л. д. 9 - 12).

Земельный участок предоставлен в аренду без проведения торгов в соответствии с подпунктом 14 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (пункт 1.2 договора).

В связи со смертью гр. Мишановой В.Н., что установлено определением Аксайского районного суда Ростовской области от 04.12.2019 по делу N 2-2422/19, комитет обратился в управление с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 61:02:0000000:6277.

По результатам рассмотрения данного заявления 18.03.2020 управление вынесло уведомление N 61/999/001/2020-362454 о приостановлении государственной регистрации прав до 17.06.2020, предложив заявителю представить документ, подтверждающий прекращение договора от 15.02.2016 N 7-м.

Уведомлением от 17.06.2020 N 61/999/001/2020-362454 управление отказало в регистрации погашения записи об аренде в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:02:0000000:6277, мотивируя тем, что смерть арендатора не повлекла прекращение договора аренды.

Считая отказ управления в погашении записи об аренде незаконным, комитет обратился с заявлением в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Органы, осуществляющие публичные полномочия, вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если они полагают, что оспариваемые решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 198 Кодекса).

При рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемое решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Кодекса).

Арбитражный суд, установив, что оспариваемые решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса земельные участки, за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

Из положений статьи 17 Закона N 181-ФЗ инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства.

Правовое основание приобретения гражданами земельных участков в первоочередном или внеочередном порядке предусмотрено подпунктом 14 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, из которого следует, что земельные участки инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляются в аренду без проведения торгов.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (часть 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Одним из оснований прекращения обязательства является смерть должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника (пункт 1 статьи 418 Гражданского кодекса).

Имущественные права и обязанности входят в состав наследства (статья 1112 Гражданского кодекса). Поэтому, по общему правилу, смерть должника влечет не прекращение обязательства, а перемену соответствующего лица в обязательстве, когда права и обязанности должника переходят к его наследникам или иным лицам, указанным в законе или договоре.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (пункт 2 статьи 617 Гражданского кодекса).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

С государственной регистрацией прав Закон N 218-ФЗ связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Обязательными этапами проведения государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункты 2, 8 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции указали, что договор от 15.02.2016 N 7-м аренды земельного участка с кадастровым номером 61:02:0000000:6277 заключен с Мишановой В.Н. (арендатором) на льготных условиях (без проведения торгов) как с инвалидом I группы. В связи со смертью арендатора арендные отношения прекратились (не могли перейти к наследникам), поскольку заключение договора обусловлено личными качествами арендатора (пункт 1 статьи 418, пункт 2 статьи 617 Гражданского кодекса). Документы, представленные комитетом в регистрирующий орган, позволяли установить наличие оснований для погашения в ЕГРН записи об обременении данного участка арендой. Установив отсутствие законных оснований для отказа в государственной регистрации прекращения права (обременения), суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о незаконности оспариваемого решения.

Вместе с тем суд кассационной инстанции не может не учитывать позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 04.12.2020 N 308-ЭС20-14313 по делу N А53-30295/2019 со схожими обстоятельствами, со ссылкой на положения подпункта 14 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, а также статью 17 Закона N 181-ФЗ, закрепляющей право инвалидов и членов их семей на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства и садоводства.

В названном определении буквально указано, что вид разрешенного использования земельного участка "отдельно стоящие индивидуальные жилые дома с земельными участками с возможностью содержания домашнего скота и птицы" (пункт 1.1 договора).

Таким образом, из указанных норм права и условий спорного договора следует, что первоочередное получение земельного участка в аренду без торгов инвалидом по указанным выше правилам не обусловлено личными качествами арендатора.

Между тем, вывод судов об обратном не привел к принятию неправильного решения, поскольку в данном случае судами установлено, что наследник отказался от договора аренды спорного земельного участка, что позволило судам установить наличие оснований для погашения в ЕГРН записи об обременении данного участка арендой (дело N А53-30295/2019).

В настоящем же споре суды не проверили наличие наследников, принятия ими наследства, что является главным для правильного разрешения данного спора.

Определение Аксайского районного суда Ростовской области от 04.12.2019 по делу N 2-2422/19 не является основанием для вывода об отсутствии факта наследования имущества арендатора наследниками, а также для погашения записи об ограничении (обременении) права аренды.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Поскольку в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, дело следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

При новом рассмотрении следует учесть выводы, изложенные определении от 04.12.2020 N 308-ЭС20-14313 по делу N А53-30295/2019, достоверно установить наличие (отсутствие) правопритязаний наследников на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0000000:6277, для чего запросить необходимые сведения у нотариуса, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, дать оценку их доводам и возражениям, после чего разрешить спор при правильном применении норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что территориальное управление освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2020 по делу N А53-11353/2020 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов Е.Г. Соловьев