Хочешь заключить договор? Плати! (Е. Бебекин, "эж-ЮРИСТ", N 42, октябрь 2003 г.)

Хочешь заключить договор? Плати!

В настоящее время идет процесс приведения земельного законодательства г.Москвы в соответствие с Земельным кодексом РФ. Однако некоторые вновь принимаемые нормативные акты г.Москвы попросту копируют законодательство, принятое до введения в действие Земельного кодекса РФ и противоречащее ему, несмотря на то что он действует уже почти 2 года.

Взимание платы за право заключения договора аренды земельного участка предусматривается Законом города Москвы от 14.05.2003 N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве" (далее - Закон) в главе 3 "Плата за землю в городе Москве". Когда такая плата взимается при заключении договора аренды земельного участка на торгах (аукционе или конкурсе), вопросов не возникает. Но из ст.23 Закона можно сделать вывод, что плата за право заключения договора аренды земли может взиматься и в том случае, если торги вообще не проводились.

Данное правило действовало еще до принятия Закона и было отражено в Распоряжении мэра Москвы N 471-РМ от 26.09.94 "О плате за право заключения договора аренды земли в Москве" и в ст.1 Закона города Москвы от 16.07.97 N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве". Закон же не только не изменил, но и продублировал нормы указанных актов.

Вопрос соответствия

Насколько такой подход соответствует федеральному законодательству в целом и Земельному кодексу РФ (далее - ЗК РФ) в частности? Для ответа на этот вопрос сначала необходимо установить, какие отрасли законодательства регулируют процедуру заключения договоров аренды земельных участков на торгах и вопросы установления платы за землю.

Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п.1 ст.3 ЗК РФ). Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п.3 ст.3 ЗК РФ).

Учитывая, что договор аренды земельного участка, заключаемый на торгах, является сделкой (ст.153, 154 ГК РФ), можно сделать вывод, что отношения между потенциальными арендатором и арендодателем регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством (а также вышеуказанным законодательством о природных ресурсах и об охране окружающей среды, которое не имеет существенного значения при рассмотрении данного вопроса).

Теперь определим, на каком уровне (РФ или субъектов РФ) может приниматься гражданское и земельное законодательство. Гражданское законодательство находится в ведении РФ (п."о" ст.71 Конституции РФ, ст.3 ГК РФ), поэтому законы и иные правовые акты, содержащие нормы гражданского права, могут приниматься только на федеральном уровне. Земельное законодательство, включая вопросы владения, пользования и распоряжения землей, состоит в совместном ведении РФ и субъектов РФ (подп."в", "к" п.1 ст.72 Конституции РФ).

Возможность заключения договора на торгах предусмотрена ст.447 ГК РФ, а также п.4 ст.30, ст.38 ЗК РФ (применительно к земельным участкам). Из содержания п.1 ст.38 ЗК РФ, ст.448 ГК РФ можно сделать вывод, что при заключении договора аренды земельного участка на торгах их предметом может быть только право на заключение данного договора аренды. По своей правовой природе данное право можно отнести к имущественным правам, которые ГК РФ (ст.128) перечисляет наряду с другими объектами гражданских прав. Иначе говоря, каждый участник торгов стремится предложить наиболее выгодные условия и готов заплатить за право стать арендатором данного земельного участка.

Субъект не вправе

За что же тогда может взиматься плата за право заключения договора аренды, если не проводятся сами торги? Пожалуй, только за оформление правоустанавливающих документов на земельный участок. Но данному виду оплаты посвящена ст.25 Закона, из содержания которой можно сделать вывод, что плата за оформление правоустанавливающих документов на земельный участок не имеет ничего общего с платой за право заключения договора аренды и взимается наряду с ней. Какова же тогда правовая природа такого платежа?

Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (ст.65 ЗК РФ). Статья 1 Закона РФ от 11.10.91 N 1738-1 "О плате за землю" добавляет к указанным двум формам еще и нормативную цену земли, которая применяется лишь в том случае, если не определена кадастровая стоимость земли (п.13 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ"). Ни одной из перечисленных форм платы за землю плата за право заключения договора аренды не является.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъектов РФ, отнесены к компетенции субъектов РФ (п.3 ст.65 ЗК РФ). Однако субъектам РФ не предоставлено право устанавливать новые формы платы за землю.

Как видно, ни гражданское, ни земельное законодательство не предусматривают обязанность арендатора платить за право заключения договора аренды земельного участка, если указанный договор заключается без проведения торгов. Вменение арендатору названной обязанности нормативным актом субъекта РФ можно расценивать либо как установление гражданско-правовой обязанности актом государственного органа в случае, не предусмотренном федеральным законом (вопреки подп.2 п.1 ст.8 ГК РФ), либо как введение субъектом РФ новой формы платы за землю.

Е. Бебекин,

юрист ОАО "Объединенные консультанты "ФДП"

"эж-ЮРИСТ", N 42, октябрь 2003 г.