Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 января 2021 г. N Ф08-10748/20 по делу N А32-4267/2020

г. Краснодар

22 января 2021 г.

Дело N А32-4267/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 января 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. в отсутствие в судебном заседании представителей заявителя - управления имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район (ИНН 2314005998, ОГРН 1022302348771), органа, осуществляющего публичные полномочия, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Ушаковой Екатерины, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2020 по делу N А32-4267/2020, установил следующее.

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинского района (далее - управление администрации) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра) о признании незаконным изложенного в сообщении от 08.11.2019 N 23/999/001/2019-227419 решения об отказе в государственной регистрации заключенного управлением администрации и Ушаковой Екатериной договора от 18.04.2019 N 4600012088 аренды земельного участка площадью 4041 кв. м с кадастровым номером 23:18:0304005:621, расположенного по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, хутор Первая Синюха, граничит с земельным участком по ул. Мира, 247, относящегося к категории земель населенных пунктов (далее - договор аренды, земельный участок), о понуждении к осуществлению государственной регистрации договора аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Ушакова Екатерина.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2020, заявление удовлетворено. Судебные акты мотивированы наличием в опубликованной аукционной документации информации о размере задатка и порядке его перечисления, соблюдением десятидневного срока подписания договора аренды, действительностью торгов и договора аренды, отсутствием необходимости предоставления согласия супруга для проведения государственной регистрации договора.

Управление Росреестра обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2020 по делу N А32-4267/2020 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов. Нарушен десятидневный срок подписания договора аренды со дня размещения информации о результатах аукциона, а также срок на опубликование указанной информации. Извещение о проведении аукциона не содержало информации о предмете аукциона (местоположении, площади и кадастровом номере участка, параметрах разрешенного строительства, технические условия подключения объекта капитального строительства к инженерным сетям), о размере задатка, порядке его внесения и возврата, а также банковские реквизиты для его перечисления. Не представлен протокол от 08.04.2019 N 2-2019, в котором отражено признание участниками аукциона Ушаковой Е. и Демьянченко В.Е.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что постановлением администрации от 27.02.2019 N 222 оформлено решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. Соответствующее извещение размещено на официальном сайте администрации, на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru), а также в местах для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов на территории сельских поселений Лабинского района. В приложенной к извещению аукционной документации содержалась информация о размере задатка и порядке его перечисления.

По результатам состоявшегося аукциона на право заключения договора аренды земельного участка на основании решения аукционной комиссии о заключении такого договора с победителем торгов (протокол от 08.04.2019 N 3-2019) управление администрации (арендодатель) и Ушакова Е. (арендатор) 18.04.2019 заключили договор аренды земельного участка с разрешенным использованием для иных видов жилой застройки (отдельно стоящие индивидуальные жилые дома (застройка коттеджного типа) с минимальной хозяйственной частью без содержания скота и птицы).

Управление администрации обратилось в управление Росреестра с заявлением от 01.08.2019 об осуществлении государственной регистрации договора аренды земельного участка. Сообщением от 08.11.2019 N 23/999/001/2019-227419 управление Росреестра известило управление администрации о принятом решении об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды ввиду того, что договор аренды подписан с нарушением десятидневного срока со дня размещения информации о результатах аукциона, указанные в извещении о проведении аукциона сведения о размере задатка, порядке его внесения и возврата не соответствуют аналогичным сведениям, содержащимся в постановлении администрации от 27.02.2019 N 222 о проведении аукциона, не указан срок аренды, не представлено нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора аренды или документ, подтверждающий отсутствие зарегистрированного брака.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения управления администрации в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, прекращения ограничения права определенного лица на недвижимое имущество и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1), в том числе возникающие на основании договора, в частности аренда (часть 6 статьи 1). В Единый государственный реестр недвижимости органом регистрации прав в результате государственной регистрации вносятся сведения о сделках, подлежащих такой регистрации (часть 1 статьи 13). Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества (пункты 2, 8, 9 части 2, пункт 7 части 4 статьи 14). При государственной регистрации ограничения или обременения государственная регистрация прав осуществляется по заявлению лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости (пункт 2 части 3 статьи 15).

Особенностями государственной регистрация аренды недвижимого имущества является то, что такая регистрация осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, а с заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из его сторон (часть 1 статьи 51 Закона N 218-ФЗ).

Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы представленных документов на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ). Государственному регистратору императивно предписано приостановить осуществление государственной регистрации в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, (пункты 3, 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ). Неустранение названных причин должно повлечь отказ в осуществлении государственной регистрации права (статья 27 Закона N 218-ФЗ).

Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) под недействительной сделкой понимается либо признанная таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы оспаривающего ее лица (статья 166). Ничтожной считается сделка, нарушающая нормативные требования и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (статья 168).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25) разъяснил, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Статьей 447 Гражданского кодекса в редакции, действующей с 01.06.2015, допускается заключение договора путем проведения торгов (пункт 1), а в определенных законом случаях договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов (пункт 3). В силу статьи 449 Гражданского кодекса, торги, проведенные с нарушением установленных законом правил, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с выигравшим их лицом.

В пункте 44 совместного постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Пленумами Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснена необходимость рассмотрения споров о признании торгов недействительными по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

При этом с учетом приведенной в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" рекомендации заключение договора на торгах не препятствует его оспариванию по мотиву противоречия нормативным положениям, то есть по ничтожным основаниям.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок год и более, в силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), подлежит государственной регистрации. Такой договор, согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса, для третьих лиц считается заключенным с момента его регистрации.

В силу статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга требуется для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.

Приведенная норма права направлена на определение правового режима распоряжения имуществом, приобретенным супругами в браке. Между тем приобретение в аренду земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью. Данная сделка не требует нотариального удостоверения, не имеет обязательной нотариальной формы. Соответствующая правовая позиция включена в пункт 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем. Нарушение порядка составления аукционной документации, указание в ней противоречивой информации, в том числе о размере задатка и порядке его перечисления, нарушение порядка доведения этой информации до заинтересованных лиц, могли служить основанием для признания в судебном порядке недействительными аукциона и договора аренды земельного участка по иску заинтересованного лица. В отсутствие вступившего в законную силу судебного акта о признании недействительными аукциона и договора аренды по приведенным управлением Росреестра оспоримым основаниям оно не вправе было ссылаться на указанные обстоятельства как на основание для отказа в осуществлении государственной регистрации договора аренды земельного участка. Реализация гражданином права на приобретение в аренду земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью, орган регистрации не вправе требовать предоставления согласия супруга для проведения государственной регистрации договора аренды. Наличие обстоятельств, свидетельствующих о ничтожности договора аренды, при которых был возможен отказ в осуществлении его государственной регистрации, управление Росреестра не доказало. Законные основания для отказа в осуществлении государственной регистрации договора аренды земельного участка у управления Росреестра отсутствовали. Оспариваемым решением управления Росреестра нарушены права управления администрации как арендодателя по договору аренды.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2020 по делу N А32-4267/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин