Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 января 2021 г. N Ф08-10826/20 по делу N А53-46045/2019

г. Краснодар

25 января 2021 г.

Дело N А53-46045/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 января 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от ответчика - жилищно-строительному кооперативу "Березовая роща" (ИНН 6164304633, ОГРН 1116164003350) - Шамарина А.А. (доверенность от 09.10.2020), в отсутствие представителей истца - комитета по управлению имуществом города Батайска (ИНН 6141004217, ОГРН 1026101843349), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению имуществом города Батайска на решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2020 по делу N А53-46045/2019, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом города Батайска (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к жилищно-строительному кооперативу "Березовая роща" (далее - кооператив) о взыскании 711 289 рублей 16 копеек задолженности, 197 710 рублей 71 копейки пени по договору от 27.11.2009 N 4654 аренды земельного участка площадью 16 762 кв. м с кадастровым номером 61:46:0012401:213, имеющего адресные ориентиры: Ростовская область, г. Батайск, в восточной части района застройки (ПЧЛ), с разрешенным использованием для дорог, проездов (далее - договор аренды, земельный участок).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.07.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2020, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Расчет задолженности произведен комитетом, исходя из кадастровой стоимости земельного участка 13 765 624 рубля 88 копеек. Подписанный акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 18.05.2018 свидетельствует о признании долга.

В момент подписания этого акта прервано течение срока исковой давности. Кадастровая стоимость земельного участка с разрешенным использованием, отнесенным к 16 группе видов разрешенного использования, равна 1 рублю, а его удельный показатель кадастровой стоимости - нулю. При изменении разрешенного использования земельного участка его кадастровая стоимость подлежала уменьшению до 1 рубля. Кооператив не извлекает коммерческую выгоду при аренде земельного участка, представляющего собой территорию общего пользования. Задолженность по арендой плате у кооператива отсутствует.

Комитет обжаловал решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2020 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов. Договором аренды предусмотрено одностороннее изменение арендодателем установленного размера арендной платы. Обязанность по внесению арендной платы кооператив регулярно не исполняет. Стороны подписали акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 18.05.2018, в результате чего кооператив признал долг. При заключении соглашения от 20.04.2016 кооператив знал о кадастровой стоимости земельного участка и согласился исполнять условия договора. Кооператив не обращался в комитет с заявлением об изменении размера арендной платы. Специализированная комиссия не рассматривала спор о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что комитет (арендодатель) и правопредшественник кооператива - общество с ограниченной ответственностью "Стройкомплекс" (арендатор) 27.11.2009 заключили договор аренды земельного участка, площадь которого составляла 50 848 кв. м для его комплексного освоения в целях жилищного строительства на 7 лет. Годовая арендная плата установлена в размере 313 576 рублей 94 копейки и должна была вноситься ежеквартально равными частями не позднее 20-го числа последнего месяца квартала (пункты 3.1, 3.2). Исполнение обязанности по своевременному внесению арендной платы обеспечено неустойкой (пеней) из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной суммы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.11.2009.

Права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к кооперативу по договору от 22.09.2011 N 4654/1. Соглашением от 11.03.2016 к договору аренды площадь земельного участка уменьшена до 16 762 кв. м, а соглашением от 20.04.2016 в качестве разрешенного использования земельного участка указаны дороги, проезды.

Изменениям предшествовали утверждение постановлением администрации города Батайска проекта внесения изменений в проект межевания соответствующей территории и издание администрацией города Батайска постановления от 04.04.2016 N 689 о соответствующем изменении разрешенного использования земельного участка.

Комитет направил кооперативу претензию от 14.06.2019 N 51.5.2/508 с предупреждением о необходимости погашения образовавшейся задолженности. Претензия оставлена кооперативом без удовлетворения.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения комитета в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (статьи 195, 200, 203).

В пунктах 20, 21, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" содержатся разъяснения, согласно которым к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, могут относиться признание претензии и подписание уполномоченным лицом акта сверки взаимных расчетов. Такие действия должны быть совершены лишь в пределах срока давности. По истечении срока исковой давности течение исковой давности может начаться заново, только если должник признает свой долг в письменной форме.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в пользование, а арендатор - своевременно вносить плату за такое пользование в порядке, на условиях и в сроки, определенных договором аренды (статьи 606, 611, 614 Гражданского кодекса).

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (абзац второй пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными и региональными законами (подпункт 7 пункта 1 статьи 1). Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (статья 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22), а при аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности, - в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 1, подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7).

В пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Определяя земельные участки общего пользования, законодатель в статье 262 Гражданского кодекса указал, что граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) к территориям общего пользования отнесены территории (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары), которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц и которые обозначены красными линиями, которые, в свою очередь, обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования. Под красными линиями подразумеваются линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, автомобильные дороги и другие подобные сооружения. Красные линии отделяют территории общего пользования от других территорий.

Предоставление в аренду земельного участка, образованного за счет территории общего пользования, препятствует реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное использование такой территории. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования. Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территории общего пользования была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 12.04.2011 N 15248/10) и поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определение от 17.11.2017 N 308-ЭС17-16595).

Градостроительным кодексом предусмотрено включение в проект планировки территории красных линий, линий, обозначающих дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур, схем организации улично-дорожной сети и движения транспорта на соответствующей территории (пункты 3, 5 статьи 42). Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа (пункт 3 статьи 43).

Земельным кодексом в действовавшей при заключении договора аренды земельного участка редакции предусматривалось образование земельных участков из исходного земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, лицом, с которым заключен соответствующий договор, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (пункт 5 статьи 11.4). Комплексное освоение предполагает подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования. Исходные земельные участки для их комплексного освоения предоставляются в аренду только на аукционе (пункт 1 статьи 30.2). Арендатор такого участка обязан соблюдать сроки подготовки необходимых для комплексного освоения проектов планировки и межевания территории, выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, (пункт 3 статьи 30.2, подпункты 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2). После утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета образуемых земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, они могут быть приобретены арендатором исходного земельного участка в аренду (пункт 5 статьи 30.2).

Постановлением правительства Ростовской области от 25.11.2014 N 778 утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и группы видов разрешенного использования земельных участков. Земельные участки улиц, проездов, тупиков отнесены к 16-й группе видов разрешенного использования земельных участков. Среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости для этой группы не установлен.

Согласно действовавшим в названный момент Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15.02.2007 N 39, кадастровая стоимость земельных участков улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков в составе земель населенных пунктов не рассчитывалась и устанавливалась равной одному рублю за земельный участок (пункты 1.2.16, 2.5).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем. Течение срока исковой давности по заявленным требованиям прервано в связи с признанием кооперативом долга путем подписания акта сверки взаимных расчетов. Уменьшение площади земельного участка и его разрешенного использования обусловлены утверждением проектов планировки и межевания территории, комплексное освоение которой осуществлял кооператив. При этом кадастровая стоимость земельного участка также подлежала корректировке. Кадастровая стоимость земельного участка с разрешенным использованием под дорогами и проездами должна была равняться 1 рублю. Комитет соответствующую корректировку не произвел. Земельный участок используется неограниченным кругом лиц как территория общего пользования. Извлечение кооперативом коммерческой выгоды из такого использования невозможно. Задолженность по арендой плате у кооператива отсутствует.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2020 по делу N А53-46045/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин