Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 января 2021 г. N Ф08-11050/20 по делу N А32-52148/2019

г. Краснодар

27 января 2021 г.

Дело N А32-52148/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Казачий брод" (ИНН 2319005984, ОГРН 1022302833618), индивидуального предпринимателя Фроленкова Александра Михайловича (ИНН 232006609012, ОГРНИП 304232028700027), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.08.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2020 по делу N А32-52148/2019, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Казачий брод" (далее - общество) и индивидуальному предпринимателю Фроленкову А.М. (далее - предприниматель), в котором просила:

- расторгнуть договор от 21.12.2009 N 4900005399 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304026:10 площадью 1436 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Дарвина, 4;

- указать в решении на то, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) записи в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) о прекращении права аренды предпринимателя и общества по указанному договору.

Решением от 17.08.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.10.2020, в иске отказано со ссылкой на отсутствие предусмотренных законом оснований для расторжения долгосрочного договора аренды земельного участка.

В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты и удовлетворить заявленные требования. По мнению заявителя, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и сделаны при неправильном применении норм материального права. Администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Отзыв на жалобу в суд не поступил.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304026:10 предоставлен администрацией (арендодатель) в аренду обществу и предпринимателю (арендаторы) для эксплуатации столовой N 97 и кафе "Встреча" до 19.05.2057.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

На указанном участке расположены: нежилое здание "склад, бухгалтерия" с кадастровым номером 23:49:0304026:1034 и нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0304026:1037, принадлежащие на праве собственности предпринимателю.

По результатам проведенного осмотра администрацией установлено использование земельного участка под магазин, что квалифицировано как нецелевое использование этого участка.

Администрация, ссылаясь на то, что арендаторы допустили нецелевое использование земельного участка, обратилась с иском о его расторжении в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса), в свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 614, пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Названное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса, пункт 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В пункте 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора на основании статьи 619 Гражданского кодекса является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Суды установили, и совместным актом осмотра подтверждается, что спорный земельный участок используется ответчиками для размещения кафе "Кафетериум Кудепста", кафе "Гриль-бар "Пожарский"", под магазин "Продукты 24" и магазин "Мебель. Все для дома". Таким образом, арендаторы используют земельный участок, в том числе, для размещения и эксплуатации магазина, а не только объектов общественного питания. При этом стороны заключили дополнительное соглашение от 12.11.2010 к договору аренды, в котором согласовано использование земельного участка для эксплуатации магазина, а также указан порядок расчета арендной платы исходя из этого вида деятельности.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что заключая дополнительное соглашение от 12.11.2010, администрация выразила согласие на дополнительный вид использования спорного земельного участка, принимая во внимание недоказанность истцом иных оснований для расторжения соглашения, суды пришли к верному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Суды учли, что спорный договор аренды заключен на 49 лет, поэтому расторжение такого соглашения по требованию арендодателя возможно только при наличии существенных нарушений его условий арендатором и их неустранении в разумный срок. Такие обстоятельства в рамках настоящего дела отсутствуют.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.08.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2020 по делу N А32-52148/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

В.Е. Епифанов И.В. Сидорова