Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 февраля 2021 г. N Ф08-11862/20 по делу N А63-7597/2020

г. Краснодар

02 февраля 2021 г.

Дело N А63-7597/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Садовникова А.В., судей Аваряскина В.В. и Фефеловой И.И., в отсутствие в судебном заседании истца - индивидуального предпринимателя Кравченко Вадима Сергеевича (ИНН 643401651007, ОГРНИП 304643225400020), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Доступное жилье" (ИНН 2634815470, ОГРН 1142651026374), третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Рогатневой Анны Николаевны, Рогатнева Марка Николаевича, Рогатневой Таисии Ивановны, Рогатнева Николая Николаевича, Рогатневой Светланы Всеволодовны, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кравченко Вадима Сергеевича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.08.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2020 по делу N А63-7597/2020, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Кравченко В.С (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Доступное жилье" (далее - общество) о государственной регистрации перехода права собственности к предпринимателю от общества на недвижимое имущество - квартиру общей площадью 59,1 кв. м с кадастровым номером 26:12:022318:472, расположенную по адресу: Россия, Ставропольский край, г. Ставрополь, пр. К. Маркса, 6, кв. 4 (далее - спорное имущество, квартира; уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Ставропольскому краю (далее - управление), Рогатнев Н.Н., Рогатнева С.В., Рогатнева А.Н., Рогатнев М.Н. и Рогатнева Т.И.

Решением суда от 31.08.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 17.11.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить обжалуемые судебные акты и удовлетворить заявленные требования. По мнению заявителя, регистрация и проживание граждан в жилом помещении не препятствует совершению сделок по его отчуждению и передаче новому собственнику по акту. Договор купли-продажи спорной квартиры и акт приема-передачи не оспорены, недействительными не признаны. Общество необоснованно уклоняется от регистрации перехода права собственности в отношении спорного имущества.

В отзывах на кассационную жалобу Рогатнев Н.Н., Рогатнева С.В., Рогатнева А.Н., Рогатнев М.Н. и Рогатнева Т.И. указали на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующим выводам.

Из материалов дела видно и судами установлено, что общество является собственником спорного имущества, о чем в ЕГРН внесена запись от 17.12.2018 N 26:12:022318:472-26/018/2018-6.

Предприниматель (покупатель) и общество (продавец) заключили договор купли-продажи квартиры от 10.02.2020 (далее - договор).

Согласно пункту 1.4 договора цена спорного имущества составила 1 850 тыс. рублей.

По платежному поручению от 06.02.2020 N 21 предприниматель перечислил обществу 1 850 тыс. рублей.

11 февраля 2020 года стороны договора обратились в управление. Общество направило в управление заявление о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности. Управление приостановило, а затем отказало в государственной регистрации перехода права собственности в отношении спорного имущества.

Ссылаясь на то, что общество уклоняется от регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, предприниматель обратился в арбитражный суд.

Суды, отказывая в удовлетворении иска, указали на то, что фактическая передача спорной квартиры от продавца покупателю не состоялась, передаточный акт между сторонами составлен формально, спорное имущество находится во владении и пользовании третьих лиц, что в соответствии с пунктом 61 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.10 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Истцом также избран ненадлежащий способ защиты права.

Между тем суды не учли следующее.

Требование о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности является одним из способов защиты гражданских прав, что согласуется со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 61 постановления N 10/22 разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В абзаце 5 пункта 61 постановления N 10/22 разъяснено, что не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Из приведенных правовых норм в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение указанной сделки сторонами и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 4.5 договора продавец уведомил покупателя о том, что на момент подписания договора в спорном объекте недвижимости зарегистрированы Рогатнев Н.Н., Рогатнева С.В., Рогатнева А.Н., Рогатнев М.Н. Обязанность по выселению и снятию с регистрационного учета покупатель взял на себя. Лица, сохраняющие право пользования квартирой после ее приобретения покупателем, в том числе согласно статье 292 Гражданского кодекса, отсутствуют.

Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 17.02.2020 по делу N 2-960/2020 иск общества к Рогатневу Н.Н., Рогатневой С.В., Рогатневой А.Н., Рогатневу М.Н. удовлетворен. Рогатнев Н.Н., Рогатнева С.В., Рогатнева А.Н., Рогатнев М.Н. признаны прекратившими право пользования спорной квартирой и выселены из нее. За Рогатневым Н.Н., Рогатневой С.В., Рогатневой А.Н., Рогатневым М.Н. сохранено право пользования квартирой сроком на 1 год - до 17.02.2021.

Апелляционным определением Ставропольского краевого суда от 02.06.2020 решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 17.02.2020 по делу N 2-960/2020 отменено в части сохранения за Рогатневым Н.Н., Рогатневой С.В., Рогатневой А.Н., Рогатневым М.Н. права пользования квартирой сроком на 1 год - до 17.02.2021.

В остальной части решение оставлено без изменения.

Из материалов дела следует, что предприниматель оплатил предусмотренную пунктом 1.4 договора стоимость спорной квартиры в полном объеме по платежному поручению от 06.02.2020 N 21 на сумму 1 850 тыс. рублей.

Согласно пункту 3.1 договора передача квартиры осуществляется посредством подписания сторонами передаточного акта.

Передача спорной квартиры от продавца покупателю подтверждается передаточным актом от 10.02.2020, в котором также указано, что на момент его подписания в квартире зарегистрированы Рогатнев Н.Н., Рогатнева С.В., Рогатнева А.Н., Рогатнев М.Н. (обязанность по выселению и снятию с регистрационного учета покупатель берет на себя).

Кроме того, в отзыве на исковое заявление общество указало, что покупатель и продавец исполнили свои обязательства по договору, в том числе по составлению передаточного акта квартиры (разногласий по оформлению документов у сторон сделки не возникло). После того, как все документы были оформлены и сданы на государственную регистрацию, общество по собственной инициативе решило отказаться от договора и просило предпринимателя его расторгнуть, но покупатель отказался (т. 1, л. д. 96, 97).

Таким образом, материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается фактическое исполнение указанной сделки.

Переход права собственности не зарегистрирован управлением по причине не представления обществом необходимых документов (заявления) и подачи им заявления о приостановлении регистрационных действий; указанные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации причины обществом не устранены.

Однако суды имеющимся в материалах дела доказательствам оценку не дали. Действия продавца по уклонению от регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к покупателю также не получили надлежащую оценку судов, в том числе с позиции наличия признаков злоупотребления правом.

Частью 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) предусмотрено, что принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

В обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015, указано, что решение суда признается законным и обоснованным тогда, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, а имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а также тогда, когда в решении суда содержатся исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных судом фактов.

В силу части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в суде первой инстанции либо были отвергнуты судом первой инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

В соответствии с частью 1 статьи 288 Кодекса основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку обжалуемые судебные акты не могут быть признаны судом кассационной инстанции законными и обоснованными, то они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, правильно определить круг лиц и характер спорных правоотношений, дать надлежащую оценку доводам сторон, по результатам которой правомерно распределить бремя доказывания, при необходимости истребовать должным образом дополнительные доказательства, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.08.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2020 по делу N А63-7597/2020 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Садовников

Судьи

В.В. Аваряскин И.И. Фефелова