Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 февраля 2021 г. N Ф08-11502/20 по делу N А32-51274/2018

г. Краснодар

03 февраля 2021 г.

Дело N А32-51274/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Саркисяна Артура Валериковича - Чечерина Д.В. (доверенность от 18.10.2019), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия, - Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.08.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2020 по делу N А32-51274/2018, установил следующее.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Саркисяну А.В. (далее - предприниматель) о расторжении договора аренды от 10.09.2012 N 770002673, возложении на ответчика обязанности по возврату земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1056 по акту приема-передачи.

Решением от 26.08.2020, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 10.11.2020, территориальному управлению в иске отказано. Судебные инстанции исходили из того, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:1056, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, имеет вид разрешенного пользования "отдельно стоящие жилые дома на одну семью". В акте осмотра от 25.06.2020 указано, что на спорном земельном участке расположен жилой дом, состоящий из 36 помещений, а также деревянная конструкция - летняя кухня (беседка) и инженерное сооружение - подпорная стена. Согласно письму Главного управления Министерства Внутренних дел Российской Федерации по Краснодарскому краю от 15.06.2020 N 12/7-21517 в жилом доме, расположенном по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 298В, зарегистрированные по месту жительства (пребывания) лица не значатся (т. 1, л. д. 3). В соответствии с выпиской из ЕГРН от 05.06.2020 N 23/050/004/2020-1218 объект недвижимости (кадастровый номер 23:49:0402056:2497) зарегистрирован как трехэтажный жилой дом площадью 1150 кв. м (т. 2, л. д. 6 - 8). Администрация города Сочи выдала предпринимателю разрешение от 07.03.2018 N RU-23-309-7237-2018 на возведение индивидуального жилого дома на спорном земельном участке (параметры разрешенного строительства: площадь застройки - 420 кв. м, общая площадь - 1150 кв. м, высота - 10,8 м, этажность - 3).

В рамках дела N А32-35977/2018 в удовлетворении исковых требований территориального управления к предпринимателю о сносе 4-этажного объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402056:1056, отказано. В названном деле, обстоятельства которого имеют преюдициальное значение для настоящего спора, суды указали, что объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402056:1056, представляет собой трехэтажный жилой дом. В этой связи основания для вывода о том, что спорное здание не соответствует признакам индивидуального жилого дома, суды не усмотрели; доказательства ненадлежащего использования арендатором спорного земельного участка материалы дела не содержат. Кроме того, предприниматель заинтересован в продолжении арендных отношений в целях использования объекта аренды по прямому назначению.

В кассационной жалобе территориальное управление просит отменить решение от 26.08.2020 и апелляционное постановление от 10.11.2020, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, указав, что здание с кадастровым номером 23:49:0402056:2497 представляет собой законченный строительством объект, капитальное строение, визуально состоящее из трех этажей, возведенных на высоком фундаменте, высота которого примерно 3 м до перекрытия первого этажа. Визуально конструкция фундамента не имеет окон и дверных проемов. При проведении осмотра зафиксировано, что ранее выявленные при обследовании от 06.06.2018 технические проемы, предположительно предназначенные для прокладки коммуникаций и расположенные в перекрытии первого и технического этажей, забетонированы, однако, к ним подведены инженерные коммуникации (пластиковые трубы), что свидетельствует о том, что это технический этаж. Таким образом, здание предпринимателя является многоквартирным жилым домом, принимая во внимание информацию, содержащуюся в сети Интернет. Использование земельного участка не по целевому назначению является основанием для досрочного расторжения договора аренды от 10.09.2012 N 770002673 согласно пункту 4.1.5.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.

В судебном заседании представитель предпринимателя просил оставить без изменения обжалуемые судебные акты как законные и обоснованные. Иные лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

Согласно материалам дела территориальное управление (арендодатель) и ПЖСК "Солнечная долина" (арендатор) заключили договор от 10.09.2012 N 7700002673 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:1056 площадью 2194 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, разрешенное использование - "отдельно стоящие жилые дома на одну семью" (пункт 1.1). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В силу пункта 2.1 договора срок его действия до 27.04.2055 (т. 1, л. д. 21 - 27). По акту приема-передачи от 10.09.20212 объект аренды передан ПЖСК "Солнечная долина".

18 декабря 2017 года ПЖСК "Солнечная долина" и предприниматель заключили договор N 09/п-пр о передаче прав и обязанностей по договору от 10.09.2012 N 7700002673 аренды земельного участка, согласно которому права и обязанности арендатора переданы предпринимателю. Договор уступки также прошел государственную регистрацию.

Территориальное управление в порядке контроля провело обследование (осмотр) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1056, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, в ходе которого установило, что на данном участке расположено здание с кадастровым номером 23:49:0402056:2497, представляющее собой завершенный строительством капитальный объект из трех этажей, возведенный на фундаменте высотой 3 м до перекрытия первого этажа, состоящий из 36 помещений.

Полагая, что объект аренды (земельный участок) используется не по целевому назначению, в адрес ответчика направлено письмо от 20.09.2018 N 09/15345 с предложением подписания соглашения о расторжении договора аренды, ответ на которое не получен, что и послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного Кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310).

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункты 2, 3 статьи 407 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46).

Договор аренды подлежит прекращению в случае: использования земельного участка не по целевому назначению или с существенным снижением плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинением вреда окружающей среде; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзацы второй и шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Кодекса судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства (часть 1 статьи 66 Кодекса). Эта обязанность основана на положениях статьи 65 Кодекса, согласно которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По результатам исследования представленных в дело доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, с учетом обстоятельств, преюдициально установленных в рамках дела N А32-35977/2018, суды обеих инстанций пришли к выводу о недоказанности территориальным управлением факта использования предпринимателем земельного участка (кадастровый номер 23:0402056:1056) с нарушением условий договора аренды. Спорный объект построен на основании разрешения администрации города Сочи от 07.03.2018 N RU-23-309-7237-2018 на возведение индивидуального жилого дома (параметры разрешенного строительства: площадь застройки - 420 кв. м, общая площадь - 1150 кв. м, высота - 10,8 м, этажность - 3). В соответствии с выпиской из ЕГРН от 05.06.2020 N 23/050/004/2020-1218 объект недвижимости (кадастровый номер 23:49:0402056:2497) зарегистрирован как трехэтажный жилой дом площадью 1150 кв. м.

В деле N А32-35977/2018 в удовлетворении исковых требований территориального управления к предпринимателю о сносе 4-этажного объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402056:1056, отказано. Судебные акты мотивированы тем, что объект недвижимости, расположенный на указанном участке, представляет собой трехэтажный жилой дом, соответствующий всем согласованным параметрам.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, являлись предметом исследования в судах предыдущих инстанций, повторяют доводы искового заявления и жалобы апелляционной, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают обоснованность позиции судов об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, заявленных территориальным управлением.

Основания для отмены либо изменения решения от 26.08.2020 и апелляционного постановления от 10.11.2020 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену состоявшихся по делу судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.08.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2020 по делу N А32-51274/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов Н.С. Мазурова