Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2020 г. N 15АП-16884/20 по делу N А32-51274/2018

город Ростов-на-Дону

10 ноября 2020 г.

дело N А32-51274/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 ноября 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей Р.Р. Илюшина, С.И. Яицкой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бархо В.Ю.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика: представитель Чечерин Д.В. по доверенности, удостоверение N 6873,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.08.2020 по делу N А32-51274/2018

по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330)

к индивидуальному предпринимателю Саркисяну Артуру Валериковичу (ИНН 645394040093, ОГРНИП 318237500220131)

о расторжении договора аренды, об обязании возвратить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея, управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Саркисяну Артуру Валериковичу (далее - предприниматель, ИП Саркисян А.В.) о расторжении договора аренды от 10.09.2012 N 770002673, об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:1056 по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.08.2020 в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе управление просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что судом не принято во внимание, что фактически объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0402056:2497 представляет собой многоквартирный дом, что подтверждается общедоступной информацией, расположенной в сети Интернет. Использование земельного участка с существенными нарушениями условий договора влечет негативные последствия для арендатора в виде досрочного его расторжения.

В отзыве на апелляционную жалобу ИП Саркисян А.В. указал на законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции решения, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель ответчика не согласился с доводами апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя не обеспечил.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ТУФАУГИ по Краснодарскому краю (арендодатель) и ПЖСК "Солнечная долина" был заключен договор аренды от 10.09.2012 N 7700002673 (далее - договор), по условиям которого арендодатель передал во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:1056 площадью 2 194 кв. м (далее - спорный земельный участок), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Семеновка, участок N 4, вид разрешенного использования земельного участка - отдельно стоящие жилые дома на одну семью (п. 1.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия до 27.04.2055.

Между ПЖСК "Солнечная долина" и ИП Саркисян А.В. 18.12.2017 заключен договор N 09/п-пр о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому все права и обязанности ПЖСК "Солнечная долина" по договору аренды от 10.09.2012 N 7700002673 перешли к ИП Саркисян А.В.

Договор уступки также зарегистрирован в установленном законом порядке.

В порядке осуществления контроля за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков, находящихся в федеральной собственности, сотрудником отдела проведено обследование (осмотр) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1056, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, в ходе которого установлено, что на участке расположен объект с кадастровым номером 23:49:0402056:2497, который представляет собой завершенный строительством капитальный объект из трех этажей, возведенный на фундаменте высотой 3 м до перекрытия первого этажа, состоящий из 36 помещений.

Истцом в адрес ответчика направлено письмо от 20.09.2018 N 09/15345 с предложением подписания соглашения о расторжении договора аренды в связи с использованием спорного земельного участка не по целевому назначению, так как на участке расположен объект с признаками многоквартирного жилого дома.

Однако подписанное арендатором и зарегистрированное соглашение в адрес управления не поступало, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В силу пункта 2 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 3 статьи 615 Кодекса указано, что если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 153 от 15.01.2013 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения").

Использование земельного участка не по целевому назначению является основанием для досрочного расторжения договора аренды в соответствии с пунктом 4.1.5 договора аренды.

Согласно пункту 5.1.3 договора аренды арендатор имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием данного земельного участка при условии письменного согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 5.2.12 договора аренды арендатор обязан не допускать строительство новых объектов до получения письменного согласия арендодателя.

Согласно выписке из ЕГРН "сведения об основных характеристиках объекта недвижимости", земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:1056, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, имеет вид разрешенного пользования - "отдельно стоящие жилые дома на одну семью".

В акте осмотра от 25.06.2020 указано, что на спорном земельном участке расположен жилой дом, состоящий из 36 помещений, а также деревянная конструкция - летняя кухня (беседка) и инженерное сооружение - подпорная стена.

На основании письма ГУ МВД России по Краснодарскому краю от 15.0.2020 N 12/7-21517 в жилом доме, расположенном по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 298В, зарегистрированные лица не значатся.

Из представленной Управлением Росреестра по Краснодарскому краю выписки из ЕГРН от 05.06.2020 N 23/050/004/2020-1218 на объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0402056:2497 также следует, что объект зарегистрирован как трехэтажный жилой дом площадью 1 150 кв. м.

Согласно подпункту 5 пункта 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

07.03.2018 администрация г. Сочи выдала предпринимателю разрешение на строительство N RU-23-309-7237-2018 на возведение индивидуального жилого дома на земельном участке (параметры разрешенного строительства: площадь застройки - 420 кв. м, общая площадь - 1150 кв. м, высота -10,8 м, этажность - 3).

Кроме того, в рамках дела N А32-35977/2018 рассматривались требования МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея к индивидуальному предпринимателю Саркисяну А.В. об обязании снести 4-х этажный объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402056:1056, привести земельный участок в первоначальное положение и убрать после сноса мусор.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2020 по делу N А32-35977/2018, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.05.2020, в удовлетворении требований МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея отказано.

Апелляционный суд пришел к выводу о том, что объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402056:1056, является трехэтажным жилым домом.

Вышеуказанные судебные акты имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела и обстоятельства, установленные указанными судебными актами, в силу положений части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат повторному доказыванию при рассмотрении арбитражным судом настоящего дела.

Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом конкретных обстоятельств дела, пришел к верному выводу о том, что объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, не является многоквартирным жилым домом.

У апелляционного суда отсутствуют основания для вывода о том, что спорное здание не соответствует признакам индивидуального жилого дома.

Иных доказательств ненадлежащего использования земельного участка, в частности систематического невнесения арендной платы арендатором, истцом не представлено.

Судом также установлено, что арендатор заинтересован в продолжении арендных отношений с целью использования земельного участка по его прямому назначению.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции оценке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.08.2020 по делу N А32-51274/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия

Председательствующий

Е.А. Маштакова

Судьи

Р.Р. Илюшин С.И. Яицкая