Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 февраля 2021 г. N Ф08-11483/20 по делу N А53-14494/2020

г. Краснодар

16 февраля 2021 г.

Дело N А53-14494/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С. в отсутствие в судебном заседании представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "Аквасервис" (ИНН 6154079354, ОГРН 1026102588247), ответчика - комитета по управлению имуществом города Таганрога (ИНН 6154005874, ОГРН 1026102583726), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению имуществом города Таганрога на решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2020 по делу N А53-14494/2020, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Аквасервис" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к комитету по управлению имуществом города Таганрога (далее - комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, площадью 15 862 кв. м с кадастровым номером 61:58:0001171:106, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Адмирала Крюйса, 6, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием в целях эксплуатации физкультурно-оздоровительного комплекса аквапарка с прилегающей инфраструктурой (далее - земельный участок, договор аренды).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2020, годовой размер арендной платы за земельный участок определен в размере 553 531 рубля 48 копеек (пункт 3.1 договора аренды), а расчет арендной платы - как произведение ставки арендной платы (0,5%), кадастровой стоимости земельного участка (84 877 000 рублей) и коэффициентов инфляции (1,055 х 1,064 х 1,04 х 1,043 х 1,03; приложение к договору аренды). Судебные акты мотивированы следующим. Арендная плата является нормативно регулируемой. Решением представительного органа местного самоуправления для земельных участков под объектами спортивно-оздоровительного назначения ставка арендной платы установлена в размере 0,5 % от кадастровой стоимости. С учетом этой ставки арендная плата за земельный участок не превышает налог на землю. Данная норма устанавливает льготу для обладателей ограниченных в обороте земельных участков и не может ухудшать их положение.

Комитет обжаловал решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2020 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов. В соответствии с постановлением мэра города Таганрога от 12.09.2008 N 4935 земельный участок находится в зоне особо охраняемой территории "Пушкинская набережная, пляж". Размер арендной платы за земельный участок не должен превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями и сооружениями земельных участков. Ставка арендной платы за размещение аквапарка составляет 2 % от кадастровой стоимости.

В отзыве на кассационную жалобу общество указывает на необходимость применения ставки арендной платы, не превышающей ставку земельного налога.

Для земельных участков под объектами спортивно, физкультурно-оздоровительного назначения ставка арендной платы установлена в размере 0,5 % от их кадастровой стоимости. Земельный участок имеет разрешенное использование в целях эксплуатации физкультурно-оздоровительного комплекса аквапарка, поэтому нормативно установленная ставка арендной платы для земельных участков под аквапарками в размере 2 % от кадастровой стоимости в рассматриваемом случае неприменима.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что общество является собственником расположенных на земельном участке десяти объектов недвижимости в составе физкультурно-оздоровительного комплекса аквапарка с прилегающей инфраструктурой. Земельный участок имеет соответствующий вид разрешенного использования.

Общество 17.02.2020 обратилось в комитет с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка. С сопроводительным письмом от 13.03.2020 N 60.4.3/2528 комитет направил обществу проект договора аренды с арендной платой в размере 1 660 594 рублей 44 копеек. Общество направило в комитет протокол разногласий от 27.04.2020, в котором вместо ставки арендной платы в размере 1,5 % предложило применять ставку в размере 0,5 % от кадастровой стоимости земельного участка с коэффициентами инфляции. В письме от 08.05.2020 N 60.4.3/4351 комитет отклонил предлагаемый обществом вариант расчета арендной платы, считая ставку в размере 0,5 %, установленную представительным органом местного самоуправления для земельных участков под объектами спортивно-оздоровительного назначения, в рассматриваемом случае неприменимой, земельный участок - ограниченным в обороте ввиду его нахождения в границах особо охраняемой природной территории, а арендную плату - подлежащей расчету в соответствии с одним из утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации принципов, в соответствии с которым собственник зданий (сооружений), расположенных на ограниченном в обороте земельном участке, не должен вносить арендную плату в размере, превышающем размер земельного налога за аналогичный участок, не ограниченный в обороте.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) определено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 4 статьи 421, статья 422). Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 425). Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (статья 443). Когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статьи 445, 446).

Нормами главы 34 Гражданского кодекса установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными и региональными законами (подпункт 7 пункта 1 статьи 1). Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (статья 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22), а при аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности, - в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 1, подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, одним из которых установлено ограничение размера арендной платы в отношении земельного участка, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение этого участка в собственность не допускается законодательством. Для таких участков независимо от уровня публичной собственности на них размер арендной платы не может превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (пункт 5.1).

Земельным кодексом установлен запрет на предоставление в частную собственность земельных участков, отнесенных к землям, ограниченным в обороте (пункт 2 статьи 27). В числе таких земель названы земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий (подпункт 1 пункта 5 статьи 27). Земли особо охраняемых природных территорий являются одной из составляющих земель особо охраняемых территорий (подпункт 1 пункта 2 статьи 94).

Постановлением мэра города Таганрога от 12.09.2008 N 4935 утверждены перечень особо охраняемых территорий города Таганрога и проект их местоположения.

Решение городской думы города Таганрога от 30.11.2015 N 148 также содержит приведенное выше ограничение размера арендной платы за земельный участок, предоставленный собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность этого участка ограничено законодательством (пункт 4.2.1).

Ставка арендной для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена, с разрешенным использованием под развлекательными объектами, в том числе аквапарками, установлена равной 5,5 % (раздел 5 приложения), под аквапарками и иными развлечениями - 2 % (раздел 5 приложения), под объектами спортивно-оздоровительного назначения - 0,5 % (раздел 15 приложения).

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанции не учли следующее. В деле отсутствуют доказательства того, что земельный участок расположен в границах какой-либо особо охраняемой природной территории и, в этой связи, ограничен в обороте. Наличие у особо охраняемой территории "Пушкинская набережная, пляж" статуса особо охраняемой природной территории не подтверждено. В обжалуемых судебных актах не отражены результаты оценки выписки из Единого государственного реестра недвижимости, в которой указано на отсутствие данных о расположении земельного участка в границах особо охраняемой природной территории. Вывод о необходимости применения ставки арендной платы, установленной для земельных участков под объектами спортивно-оздоровительного назначения сделан без учета того, что данный вид использования приведен в разделе 15 приложения к решению городской думы города Таганрога от 30.11.2015 N 148, которым установлены ставки арендной платы для земельных участков под объектами физической культуры и спорта, а основным видом деятельности общества по данным Единого государственного реестра юридических лиц является прочая зрелищно-развлекательная деятельность (код 03.29.9). Сведения о том, что общество имеет отношение к деятельности в области физической культуры и спорта, материалы дела не содержат. Включенное в наименование вида разрешенного использования земельного участка выражение "физкультурно-оздоровительный комплекс аквапарка с прилегающей инфраструктурой" противоречив с точки зрения приложения к решению городской думы города Таганрога от 30.11.2015 N 148. Суды первой и апелляционной инстанций названное противоречие не устранили, фактическое назначение размещенных на земельном участке объектов не установили, неприменимость в рассматриваемом случае ставок арендной платы, установленных для земельных участков под развлекательными объектами, под аквапарками и иными развлечениями (раздел 5 приложения к решению городской думы города Таганрога от 30.11.2015 N 148) не обосновали.

Земельное законодательство основывается на принципе сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (подпункт 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса). Законодателем не установлен прямой запрет на предоставление в аренду земельных участков, образованных за счет территорий общего пользования, но их предоставление в индивидуальное арендное пользование создает угрозу реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком. Земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в индивидуальное пользование конкретному лицу. Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно. Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территорий общего пользования, в том числе для строительства была сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, от 18.06.2013 N 727/13) и поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определение от 01.09.2020 N 308-ЭС20-12810).

С учетом необходимости сочетания публичных и частных интересов (обеспечения их баланса) и недопустимости передачи в индивидуальное пользование части территории общего пользования (набережной, пляжа) общество при реализации исключительного права собственника объектов недвижимости (комплекса аквапарка с прилегающей инфраструктурой) на землю не могло претендовать на приобретение в аренду земельного участка, площадь которого превышает площадь территории, непосредственно занимаемую этими объектами. В связи с наличием ограничений, связанных с режимом общего пользования территории набережной, пляжа, общий нормативный порядок определения площади земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, в рассматриваемом случае не подлежал применению. Предлагаемым комитетом условиям договора аренды также требовалась соответствующая правовая оценка.

Названные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам выводы о том, что арендная плата должна рассчитываться с применением ставки, установленной решением представительного органа местного самоуправления для земельных участков под объектами спортивно-оздоровительного назначения, что земельный участок ограничен в обороте, а ставка арендной платы за земельный участок не может превышать налог на землю.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

В пункте 33 постановления от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции" Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что выявление судом кассационной инстанции несоответствия содержащихся в судебных актах выводов суда первой или апелляционной инстанции об обстоятельствах дела доказательствам, на которых основаны такие выводы, несогласие с мотивами, по которым суды отвергли те или иные доказательства, являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции и (или) постановления суда апелляционной инстанции полностью или в части. В этом случае дело направляется на новое рассмотрение, так как суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно устранять нарушения, связанные с применением норм процессуального законодательства об исследовании и оценке доказательств по делу.

Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2020 по делу N А53-14494/2020 отменить.

Дело N А53-14494/2020 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов Н.С. Мазурова